‘Woonrecht voor iedereen? Zowel overheden als private markt doen te weinig’

Architect Alexis Versele pleit naar aanleiding van de Werelddag tegen Armoede voor een aantal veranderingen aan de volledige waardeketen van de bouweconomie.

De afwezigheid van een fatsoenlijke woonomgeving is één van de meest bepalende factoren voor armoede en sociale uitsluiting. Met een verlaging van de registratierechten voor de aankoop van een eigen en enige woning te verlagen van 6 naar 3 procent doet Vlaanderen niets anders dan wat rommelen in de marge. De aangekondigde zwarte lijst voor sociale huurders die voor overlast zorgen of hun huurwoning verwaarlozen of beschadigen zal geen extra aanbod creëren en brengt dus geen zoden aan de dijk. Integendeel, de maatregel ligt in lijn met de toenemende trend om de doelgroep van kwetsbare sociale huurders te culpabiliseren en probeert politieke munt te slaan uit de situatie. Ze is nefast voor het imago van de sociale huursector. Enkel de volledige waardeketen van de bouweconomie kan een uitweg bieden mits een gemeenschappelijke aanpak van overheid, private markt en maatschappelijk middenveld en vanuit een ondubbelzinnig sociaal oogmerk.

In Europa leven ongeveer 4 miljoen mensen in langdurige dak- of thuisloosheid. In Vlaanderen zijn er amper 6 procent sociale woningen. 150.000 gezinnen staan op de wachtlijst en meer dan 250.000 gezinnen hebben potentieel recht op een sociale woning. Het is nu al duidelijk dat het geplande objectief van slechts 50.000 bijkomende woningen tegen 2025 niet wordt gehaald. Ongeveer 1 miljoen huishoudens leeft in een woning van structureel ontoereikende kwaliteit. Daarvan behoren ± 83.000 huishoudens tot de groeiende categorie van zogenaamde noodeigenaars die, bij gebrek aan alternatieven op de huurmarkt, een woning aankopen die niet voldoet aan de veiligheids- of gezondheidsnormen en die niet voldoende financiële middelen hebben voor een renovatie. Ook eigenaars die, op het ogenblik dat ze hun woning kochten, geen financiële problemen hadden, maar door omstandigheden (scheiding, schulden, laag pensioen, ontslag, …) wel betalingsproblemen krijgen behoren tot de categorie van noodeigenaars. Van de huishoudens in een woning van structureel ontoereikende kwaliteit behoren ook ± 93.000 huishoudens tot de categorie private noodhuurders, gedoemd tot het huren van een woning van ontoereikende kwaliteit op de huurmarkt.

Sommige overheden nemen initiatieven om aan de grootste noden tegemoet te komen. Zo zetten verschillende Europese steden, waaronder Gent, in op een aanpak van structurele dakloosheid dankzij het Housing First principe waarbij aan de dakloze meteen een huurwoning wordt aangeboden en ondersteuning in het nakomen van alle huurdersverplichtingen die erbij horen. Daarnaast wordt, indien nodig, aangepaste sociale begeleiding voorzien. Uit ervaringen in Finland blijkt dit systeem veel effectiever dan de huidige aanpak waarbij de dakloze, alvorens hij een woning kan betrekken, eerst zijn andere problemen op orde moet krijgen, zoals het vinden van een job. In verschillende steden in Vlaanderen en in Brussel worden anderzijds noodeigenaars geholpen bij een duurzame én betaalbare renovatie via ‘subsidieretentie’: de eigenaar ontvangt een renovatieplan ter waarde van maximaal 30.000 euro voor de verbetering van veiligheid, woonkwaliteit en energiezuinigheid en betaalt het bedrag pas terug als hij zijn woning verkoopt. Ook Vlaamse initiatieven zoals renteloze energieleningen, Vlaamse huursubsidies, … zijn goeie voorbeelden die deels tegemoet komen aan de huidige woonnood.

Ook al zijn er heel wat initiatieven, vaak gaat het om sociale correctie van wat al structureel fout zit, namelijk een gebrek aan betaalbare woningen. Ook de private markt staat – naast het maatschappelijk middenveld – voor de uitdaging. Ze doet dat bijvoorbeeld in samenwerking met de Sociale Verhuurkantoren die instaan voor de sociale verhuur van private woningen. Ondernemingen zoals Renovassistance in Brussel en verschillende gelijkaardige initiatieven waaronder Het Pandschap in de regio’s Gent, Antwerpen en Brugge leggen omwille van hun structureel ingebakken sociaal oogmerk de lat voor het privaat ondernemerschap heel hoog.

Kunnen ook andere private projectontwikkelaars vanuit een sociaal oogmerk antwoorden bieden om uit deze maatschappelijk hachelijke situaties te geraken? De Amerikaans econoom Joseph Stiglitz waarschuwde begin deze maand op het “Economy of Francesco Global Event” in Assisi terecht voor de risico’s van een scheef gegroeide economische aanpak: “Het liberaal experiment van de laatste 40 jaar is een mislukking; het heeft geleid tot minder groei en meer financiële en sociale ongelijkheid”. Dit is precies wat we bij ons hebben zien gebeuren in de sector van de huisvesting: te weinig groei van een betaalbaar aanbod en een toegenomen kloof tussen arm en rijk. Alles bij mekaar doen zowel overheden als private markt te weinig, gezien hun verpletterende verantwoordelijkheid om het woonrecht voor iedereen te waarborgen.

Als we echt iets willen veranderen aan de volledige waardeketen van de bouweconomie dan zijn twee principes primordiaal. Ten eerste: het collectieve belang van ondernemerschap dient te primeren. Onze planeet, haar bronnen, de lucht, de grond waarop we leven, dat alles is gemeenschappelijk goed en dient ook gemeenschappelijk beheerd te worden. Commons bieden kansen om op een gemeenschappelijke basis dingen te doen vanuit een samenwerking tussen overheid, private markt en maatschappelijk middenveld.

Het Netwerk tegen Armoede stelt in haar campagne van 17 oktober terecht dat mensen in armoede de kans moeten krijgen om mee beleid te maken. Meer dan deelnemen moeten ze ook deelhebben en mee-maken, co-creëren. “Community Land Trust” dat als democratisch model uitgewerkt werd om op gemeenschapsgrond woningen te realiseren tegen betaalbare prijzen is hiervan het schoolvoorbeeld. Coöperatieve woonvormen type “Wooncoop” cv tonen aan dat betaalbaar en sociaal wonen op de private woonmarkt werkt. De coöperatievorm is in dit opzicht niet de enige samenwerkingsvorm, ook de besloten vennootschap en de naamloze vennootschapsvorm bieden genoeg mogelijkheden tot versterking van het collectief belang.

Ten tweede: Het sociaal oogmerk dient structureel en statutair deel uit te maken van het DNA van de organisatie en – naast de financiële duurzaamheid van het bedrijf – op de eerste plaats te komen.

Sociaal ondernemerschap heeft niets te maken met liefdadigheid en er hoeft ook geen taboe te bestaan rond het maken van financiële winst. Winsten die gemaakt worden op een basisrecht zoals het recht op wonen en die voortkomen van overheidsmiddelen moeten echter uitgekeerd worden aan een grotere groep belanghebbenden waaronder bewoners, lokale gemeenschap, … . Niet alleen coöperatieve vennootschapsvormen, ook naamloze vennootschappen en beperkte vennootschappen kunnen in hun statuten het sociaal oogmerk voorop stellen. Want uiteindelijk willen we dat alle burgers hier beter van worden.

Architect Alexis Versele is verbonden aan de KU Leuven, Technologiecampus Gent. Hij houdt zich bezig met sociaal-ecologisch bouwen en wonen aan de onderzoeksgroep “Bouwfysica en Duurzaam Bouwen”. Hij is actief bij Domus Mundi vzw, die zich inzet voor Duurzaam Bouwen en Wonen voor kwetsbare groepen.