‘Haal eigendomsbeperkingen uit de taboesfeer’

‘Als we ons mooie landschap niet verder willen verminken en onze huizen niet ten prooi willen laten vallen aan overstromingen en hittestress, dan dringt een verandering in ons ruimtelijk beleid zich op’, schrijft Sanne Van Looy, schepen in de gemeente Malle.

Nu de Klimaatconferentie in Glasgow al even achter ons ligt, is het aan de regeringen om afspraken te vertalen naar beleid dat het klimaat en onze omgeving in de toekomst beter zal beschermen. Op welke manier zullen we in Vlaanderen omgaan met ons landschap en bebouwd weefsel. Daar draagt het ruimtebeleid een belangrijk steentje in bij. Of anders gezegd: beter een aantal stenen minder.

Minder bouwen is onbetaalbaar

Met zes hectare per dag verdwijnt de open ruimte in Vlaanderen als sneeuw voor de zon. En dat is meestal onomkeerbaar. Als we ons mooie landschap niet verder willen verminken en onze huizen niet ten prooi willen laten vallen aan overstromingen en hittestress, dan dringt een verandering in ons ruimtelijk beleid zich op.

Die ommekeer moet de natuur tot in de steden en dorpen trekken en stukken grond vrijwaren waar we beter niet meer op bouwen. Zo’n bouwshift kost de burger echter hopen geld, zeker in een samenleving die al te verknocht is aan haar eigendomsrecht.

De politieke ambitie van minder beton en meer natuur stuit op de planologische erfenis van de gewestplannen. Die bepalen voor zowat elk stukje Vlaanderen waar er bijvoorbeeld woningen, bedrijven, gemeentehuizen of sportparken mogen staan. Soms staan die gebouwen er al, maar het is best mogelijk dat in die plannen een gebouw staat terwijl er op het terrein nog geen enkele baksteen is gelegd. Zo zijn er veel te veel bouwgronden aangemaakt. Als we die juridische fictie morgen in realiteit zouden omzetten en alles bebouwen wat er nog te bebouwen valt, dan zullen veel resterende vergezichten voorgoed verminkt worden, verdwijnen plaatsen waar we vandaag tot rust komen en krijgen woonwijken geen zuurstof meer bij het elimineren van de laatste groene longen.

In de zoektocht naar oplossingen om van die historisch vastgebeitelde nalatenschap af te geraken, pleitten enkele Vlaamse professoren al voor de afschaffing van de gewestplannen. Maar zo’n collectieve ontwaarding van gronden hoort niet thuis in een democratische rechtstaat waarin rechtszekerheid een leidende waarde is. Als je rechten aanpast, dan moet je ervoor betalen. En daarmee komen we tot het fundamentele probleem: de oplossing zoeken in het terugkopen van die gronden is onbetaalbaar.

Heil van de ruimtelijke ordening ergens anders zoeken

Er staat te veel op het spel om het daarbij te laten. Alleen maakt de boven het hoofd hangende factuur het ons erg moeilijk om bijkomend ruimtebeslag te verminderen. En het doet de oprechte bekommernissen over de bouwshift oneer aan om het debat te degraderen tot het maken van rekensommetjes. Als we de discussie letterlijk en figuurlijk meer ruimte willen geven, kunnen we maar beter nieuwe horizonten verkennen. En misschien moeten we aan paar heilige huisjes durven slopen.

Onteigeningen of bestemmingswijzigingen, die een impact hebben op de bouwrechten van een eigenaar en op de overheidskas, zullen altijd noodzakelijk blijven. Maar als gemeenschap hebben we nog andere middelen dan geld in handen om onze doelen te bereiken. Soms volstaat het ook om een eigendomsbeperking in het leven te roepen. In dat verband is de praktijk van erfdienstbaarheden onderbelicht als het gaat over hun potentiële bijdragen aan milieubescherming. Nochtans zijn overheden ermee vertrouwd. Denk maar aan de bouwvrije stroken om rivieren en beken te onderhouden. Ook eigenaars onderling gebruiken erfdienstbaarheden, bijvoorbeeld wanneer de ene buur de andere toelaat over zijn perceel te rijden om tot de voordeur te geraken.

Geef eigendom een maatschappelijk gelaat

Erfdienstbaarheden zijn oude instrumenten, maar we zouden ze met een actuele saus weer op de menukaart kunnen zetten. Bijvoorbeeld om onze kostbare omgeving te beschermen via een milieu-erfdienstbaarheid. Zo’n erfdienstbaarheid kan allerlei vormen aannemen: van bosbeheer, het vrijwaren van stukken waardevolle natuur tot het verbod om bomen te kappen. Een natuurliefhebber, die van zijn tuin vol bomen en struiken heeft gezet in plaats van een drie meter breed klinkerpad dat uitmondt in een grote garage, kan ermee verhinderen dat de koper van zijn eigendom alles in beton giet. We kunnen er repels grond langs de zijden van landbouwakkers mee aanplanten of groene vingers rijgen doorheen het bebouwde weefsel. We zouden er aaneengesloten beboste binnengebieden als bufferzones in de woonparken en woonbossen mee kunnen beschermen in plaats van ze verder te verkavelen of milieubelastende beton te tolereren.

Maar waarom zou iemand zijn grond bezwaren met zo’n erfdienstbaarheid? Want die beperkt iemands mogelijkheden met zijn eigendom. Zoals ingebakken in het woord zelf kan een eigenaar via een erfdienstbaarheid met zijn grond een dienst bewijzen aan de samenleving door een stuk ervan in te zetten voor milieudoeleinden. De bescherming is eeuwigdurend omdat de lasten niet aan de persoon maar aan de eigendom kleven. Iedereen moet ze dus respecteren, ook als de eigenaar zijn eigendom verkoopt of verhuurt.

In een context waar het draagvlak voor klimaat elke dag toeneemt, kunnen erfdienstbaarheden misschien vrijwillig deel uitmaken van een vergunningsaanvraag, of zouden we ze fiscaal of via premies kunnen stimuleren in plaats van ze alleen maar op te leggen.

Wereldvreemd zijn milieu-erfdienstbaarheden overigens niet. Sommige landen zoals Frankrijk (obligation réelle environnementale), de Verenigde Staten (conservation easement), Australië (conservation covenant) en Schotland (conservation burden) zijn er al mee vertrouwd. Ook het Duitse en het Zwitsers recht kennen de milieu-erfdienstbaarheid, maar die zijn eerder ten gunste van een persoon en minder gefocust op het algemeen belang. De Australiërs schatten dat ze met milieu-erfdienstbaarheden ter waarde van 1 miljoen dollar hetzelfde beschermingsniveau bereikten als 15 miljoen aan minnelijke onteigeningsakkoorden. Daarmee tonen ze aan dat erfdienstbaarheden een belangrijke troef kunnen zijn in het reduceren van het kostenplaatje ten opzichte van herbestemmingen of onteigeningen.

Nog niet voor morgen

Aan een brede inzet van de milieu-erfdienstbaarheid is het Belgisch recht jammer genoeg (nog) niet toe. De rechtsfiguur is te stug. Afgaand op de letter van de wet kan er geen sprake zijn van een erfdienstbaarheid als daar een actie zoals bos- of natuurbeheer aan wordt gekoppeld. Een zuivere erfdienstbaarheid moet ook ten dienste staan van een andere eigendom en moet er bovendien nog nuttig voor zijn. Een milieu-erfdienstbaarheid daarentegen staat in functie van de omgeving en we willen er niet één eigendom, maar wel het algemeen belang mee begunstigen. Zelfs voor erfdienstbaarheden op eigen stukken grond, wat in de woonbossen die Vlaanderen rijk is een groot potentieel heeft, laat het juridisch kader geen opening.

Als we de milieu-erfdienstbaarheden tot een algemeen bruikbaar instrument willen maken, is een hervorming van het Belgisch recht vereist.