‘Fatalisme over huurmarkt is misplaatst, Vlaamse regering heeft zelf de sleutels in handen’

‘Onze woonmarkt zit in chronische crisis. De oorzaak is een te kleine sociale huurmarkt en een losgelaten private huurmarkt. Dat omkeren is meteen ook de oplossing’, schrijft Joy Verstichele van het Vlaams Huurdersplatform.

Moedeloosheid is het gevoel dat huurders hebben wanneer ze hun huurprijs en hun energiefacturen moeten betalen. Dat minister-president Jambon zich daar gisteren in De Ochtend op Radio 1 bij leek neer te leggen met de woorden ‘dat is de consequentie van huurder zijn’ getuigt van een ongezien fatalisme. Zijn Vlaamse regering heeft de belangrijkste sleutels in handen voor een rechtvaardiger huurbeleid, maar neemt die verantwoordelijkheid niet op.

De private huurmarkt

Anderhalf jaar geleden was er de Pano-reportage over de staat van de huurmarkt. De verhalen van mensen in slechte woonomstandigheden op zoek naar iets anders gingen door merg en been. En ook de statistieken laten niks aan de verbeelding over. Uit cijfers van de Vlaamse Woonmonitor 2021 blijkt dat 52% van de private huurdershuishoudens meer dan één derde van zijn inkomen aan huur betaalt. En bijna een derde houdt na het betalen van de huur onvoldoende over om nog menswaardig te leven. Het armoederisico van huurders is aanmerkelijk hoger dan gemiddeld en bijna de helft van de huurders leeft in niet kwaliteitsvolle panden.

Dat is het algemeen beeld van onze huurmarkt. Sinds begin dit jaar wordt het verhaal nog triester. Lopende huurcontracten worden volop geïndexeerd waardoor huurders geconfronteerd worden met een huur die plots makkelijk 70 tot 80 euro per maand hoger ligt. Om nog maar te zwijgen over de energiefactuur van de vele slecht geïsoleerde huurhuizen.

De energetische kwaliteit van de panden op de private huurmarkt is namelijk veruit het slechtst. Uitspraken zoals ‘de goedkoopste energie is degene die je niet gebruikt’ en ‘investeren in isolatie en zonnepanelen’ zijn voor veel huurders niet van toepassing. Zeg dat maar eens tegen iemand die hoe dan ook al jaren amper de verwarming durft aanzetten uit schrik voor de eindfactuur, terwijl zijn verhuurder geen enkele bereidheid toont om in hun pand te investeren.

Voor heel wat huishoudens is huren op de private huurmarkt geen keuze. Er zijn onvoldoende middelen om een hypotheek aan te gaan en de wachtlijsten voor een sociale woning zijn eindeloos.

Oplossingen

Toch deel ik het fatalisme van de minister-president niet. Waar de markt er niet zelf in slaagt om rendement voor de verhuurder en betaalbaarheid voor de huurder te verzoenen – anders was de structurele wooncrisis al lang opgelost – kan de Vlaamse regering net het verschil maken. Sinds 2014 is de Vlaamse regelgever bevoegd voor de huurregelgeving, waardoor ze er perfect voor kan kiezen om volop in te zetten op een privaat huurbeleid waar kwaliteit en betaalbaarheid terug enigszins in evenwicht wordt gebracht.

De Vlaamse overheid tracht tussen te komen met huursubsidies en huurpremies, maar doet dit onvoldoende. De vele voorwaarden zorgen voor een enorme uitval. Om bijvoorbeeld recht te hebben op een huursubsidie, moet je net verhuisd zijn. Alsof mensen geen betaalbaarheidsproblemen kunnen hebben in hun huidige huurwoning. En om de huurpremie te bekomen moet je dan weer maar liefst vier jaar, zonder onderbreking, ingeschreven zijn bij een sociale huisvestingsmaatschappij. Een bredere huurtoelage, die prijsopdrijvende effecten vermijdt, kan niet langer uitblijven.

Daarnaast moeten we verhuurders over de brug krijgen om hun panden toch betaalbaar, langdurig en kwaliteitsvol te verhuren. Dat kan door verhuurders die onder een bepaalde maximale huurprijs verhuren voor een langere duur aan mensen in een kwetsbare woonsituatie een aantal voordelen te geven in de vorm van extra zekerheid of een financiële prikkel. Wanneer er extra energetische inspanningen worden gedaan, zou dit voordeel groter moeten zijn.

We kunnen er ook niet naast kijken dat in landen rondom ons volop debat wordt gevoerd over het blokkeren van de huidige huurprijsindexeringen en over vormen van huurprijsregulering. Hoewel Groen en Vooruit eerder dit jaar al voorstellen lanceerden om de huurprijsindexatie te beperken en de private huurmarkt meer te sturen, is het opvallend hoe weinig publiek en politiek debat daarover is.

Bij gebrek aan privaat huurbeleid zetten slachtoffers van de wooncrisis hun hoop op de sociale huurmarkt. Dat is ook gewoon nog steeds de meest doelmatige en volwaardige manier om het recht op wonen te garanderen. 46% van alle private huurders komt effectief in aanmerking voor een sociale huurwoning. Het gaat over een kwart miljoen huishoudens. Meer dan 182.000 huishoudens staan ook effectief op de wachtlijst. Het duurt gemiddeld bijna 4 jaar voor je een toewijzing krijgt. Heb je pech met de plek waar je wil wonen of met je gezinssamenstelling, dan duurt het nog veel langer. Waar begin deze legislatuur nog gesproken werd over historische investeringen in de sociale huur, moeten we nu vaststellen dat er nog nooit zo weinig budget werd opgenomen als de laatste jaren.

Wooncrisis

Onze woonmarkt zit in chronische crisis. De oorzaak is een te kleine sociale huurmarkt en een losgelaten private huurmarkt. Dat omkeren is meteen ook de oplossing. Wij vragen een crisisplan op de kortst mogelijke termijn.