Queen Elizabeth II, de vastgoedkoningin die theeslurpend rijk werd

De gekroonde hoofden van deze wereld verschuilen zich al sinds jaar en dag in pompeuze kastelen en statige landgoederen. Daaraan hadden Queen Elizabeth II en haar clan geen gebrek. Wat zijn hun stulpjes waard en hoe schermt de Britse Kroon hen af? Hogere schattingen overschrijden de grens van het biljoen euro.

Dit artikel verscheen eerder in juni van dit jaar op Knack.be, zoals hieronder. De Queen overleed donderdag op 96-jarige leeftijd.

Het Verenigd Koninkrijk viert uitgelaten het 70-jarige jubileum van de schijnbaar onsterfelijke Elizabeth II, de onbetwiste matriarch van het Huis Windsor, dat ook wel ‘the Firm’ wordt genoemd. Dat de Britse royals rijk zijn, staat buiten kijf. Maar hoe rijk zijn ze precies? Well, it depends. Omdat niet volledig duidelijk is wat de koninklijke familie al dan niet zelf bezit, is de uitkomst van die rekensom afhankelijk van wat je wel of niet meetelt.

Feodaal

De bezittingen van de koninklijke familie variëren van ware kunstschatten tot indrukwekkende postzegelverzamelingen. Maar het is vooral hun enorme vastgoedcollectie waarop de royals hun gouden troon hebben gebouwd. Het feodale systeem mag dan wel verdwenen zijn, land is nog altijd het fundament van de macht voor de adel en de koninklijke familie. In theorie maakt de Queen zelfs nog altijd aanspraak op alle grond in Engeland en Wales.

Pompeuze landgoederen, zoals Windsor Castle, Buckingham Palace en Kensington Palace zijn echte toeristenmagneten. Daarnaast bezit de koninklijke familie nog ettelijke minder bekende oude gebouwen van onschatbare waarde. Tijd voor een doorlichting.

De vastgoedcollectie van de Britse monarchie is oud, reusachtig en een geval apart. Ze is gebaseerd op het 500 jaar oude idee dat de koning of koningin twee ‘personen’ heeft: een privépersoon met een eigen naam en een publieke persoon met titels en aanspraken.

Zoals in een feodale maatschappij staat de Kroon ver boven het gewone volk.

Wat de Queen en haar clan persoonlijk bezitten, is moeilijk te berekenen. De eigendomsstructuur is naar Britse traditie verbluffend weinig transparant. Het onderscheid tussen privé- en openbaar bezit is troebel.

• Persoonlijk bezit ‘Her Most Gracious Elizabeth the Second’ de buitenverblijven Balmoral in Schotland en Sandringham in het Engelse Norfolk. Hoeveel geld ze daarmee uit huur en pacht verdient, is niet bekend.
• Als ‘hertog’ van Lancaster heeft ze grote eigendommen in talrijke steden en regio’s in haar portfolio, waar ze ongeveer 24 miljoen euro per jaar mee verdient. Ook haar zoon Charles beschikt als hertog van Cornwall over aanzienlijke landerijen, die hem 26 miljoen euro per jaar opleveren. Hoewel de beiden vrijgesteld zijn van inkomstenbelasting, betalen ze een min of meer vrijwillige bijdrage.
• Als koningin van Engeland vertegenwoordigt Elizabeth II de ‘Kroon’, een soort éénpersoonsvennootschap. De ‘Crown Estate’ is officieel 17,5 miljard euro waard en is daarmee een van de grootste vastgoedfondsen ter wereld. De werkelijke waarde van het kroonvermogen is mogelijk nog een veelvoud van dat getal. Schattingen variëren tussen een tien- en honderdvoud van het officiële cijfer. De hogere schattingen overschrijden de grens van het biljoen euro.

‘Als je het vermogen naar realistische hedendaagse maatstaven zou berekenen, dan gaat het over gazillions’, grapt Trevor Abrahmson van het makelaarsbedrijf Glentree. De koninklijke schatkist ontvangt ook elk jaar een ‘sovereign grant’, dat is een soort elitaire beurs die 15 % van de opbrengsten van de Crown Estate bedraagt. Vorig jaar bedroeg de beurs 61 miljoen euro, en dat belastingvrij.

Theeslurpend rijk worden

Het zal buitenstaanders verbazen hoe geweldig de vastgoedlievende royals zich in de zeven decennia van Elizabeths heerschappij hebben aangepast aan de markt en aan de bureaucratie. Ze verpachten, direct of via tussenpersonen, onroerend goed, en kochten voor vele miljoenen aan vastgoed bij.

Tegelijkertijd profiteren ze van ongehoorde belastingvoordelen en de fabelachtige waardetoename van hun onroerend goed door de vastgoedboom. ‘Sinds Elizabeths troonsbestijging is de waarde van hun vastgoed waarschijnlijk met factor 100 tot 120 toegenomen’, vermoedt Ian Stewart, de vroegere baas van het makelaarsconcern Savills. Toch genieten 50 tot 100 leden van de koninklijke familie heel voordelige woonrechten voor de paleizen in Londen en Windsor. Ze ontvangen geld van de overheid in hoeveelheden waar hun onderdanen met een gewoon huis alleen maar van kunnen dromen.

Het lijkt wel alsof de wereld veranderd is, maar alles in het VK bij het oude gebleven is. Zoals in een feodale maatschappij staat de Kroon ver boven het gewone volk. Dat is mogelijk dankzij privileges zoals de vrijstelling van de wettelijke plicht om pachters na 20 jaar een recht van voorkoop op hun zogenaamde ‘Freehold’ te bieden. Die geldt voor gewone rijke mensen, maar niet voor de royals.

Die verpachting van grond is dan ook het fundament van het eeuwige vastgoedimperium van de Kroon. Ze verkoopt nooit gronden en kent ze alleen maar tijdelijk toe om ze later terug te krijgen. Het is vergelijkbaar met hoe Hongkong na 99 jaar opnieuw deel van China werd: naarmate de klok verder tikt, zwelt het fortuin verder aan.

De bezittingen van de Kroon lijken wel een staatsgeheim

De speciale woordenschat die gehanteerd wordt om over het vastgoed van de royals te spreken, onderstreept nog eens hun uitzonderlijke status. Zo wordt de renovatie van Buckingham Palace niet met de gebruikelijke term ‘refurbishment’ beschreven, maar is ze ‘reservicing’ gedoopt. Dat verzonnen begrip moet het nut voor het algemeen belang benadrukken, maar is zelfs voor de redactie van het Oxford English Dictionary totaal onbekend.

De verklaring voor de aanzienlijke verhoging van de belastingvrije ‘sovereign grant’ was dat die net voor de ‘reservicing’ van het paleis moet dienen. De koningin moest die tot 2027 rechtstreeks uitbetaald krijgen. Die betaling begon nét in 2017, toen de inkomsten uit de ‘Crown Estate Scotland’ wegvielen door een belofte die na het Schotse onafhankelijkheidsreferendum moest ingelost worden. Daarover wou de woordvoerder van de ‘Crown Estate’ geen commentaar geven, geheel in lijn met de spreuk die van oudsher het koninklijke wapenschild siert: ‘Wee degene die er kwaad over denkt’ (‘Honi soi qui mal y pense’).

De discretie waarmee ambtenaren en leden van de hofhouding te werk gaan wanneer je hen vraagt naar de bezittingen van de Kroon is opvallend. Ze lijken wel een staatsgeheim. De gegevens worden ofwel gebagatelliseerd, ofwel wordt er bewust mist rond gespuid. Er bestaat geen uitsluitsel wie de eigenaar van St. James’ Palace, Buckingham Palace, Kensington Palace en Windsor Castle, is. Die worden niet in de vermogensmassa van de ‘Crown Estate’ meegeteld. Toch ontving de koninklijke familie daarvoor in 2021 bijna 4 miljoen pond aan pacht- en huurinkomsten.

Chicste krakers ter wereld

Volgens het kadaster is zijn de paleizen ‘in het belang van hare Majesteit als vruchtgebruiker’ niet geregistreerd. Zolang onroerend goed niet geregistreerd is, wat voor een derde van de gevallen in Engeland zo is, hoort het toe aan degenen aan wie het altijd al toegehoord heeft. Dat sluit aan bij wat dankzij de Panama Papers uitlekte: de Queen zelf betaalt ongeveer 1.600 euro onroerendgoedbelasting voor Buckingham Palace, en ongeveer 2.800 euro voor Windsor Castle.

De ervaren makelaar Andrew Langton schat het als volgt in: ‘“The Crown” als geregistreerde eigenaar betekent voorlopig gewoon dat niemand er veel ruchtbaarheid aan wil geven. Maar als dat gebeurt en we bijvoorbeeld beslissen om een republiek te worden, zal het spel op de wagen zitten. Een conflict zou onvermijdelijk zijn.’ Tot dat moment staat vrijwel vast dat de Queen en haar clan gratis kunnen blijven wonen in hun paleis, als de chicste krakers ter wereld.

Het koninklijk vastgoedportfolio

Wie alle huizen, kastelen, paleizen en eilanden wil opsommen die de leden van Huis Windsor bezitten, zou een hele dag bezig zijn. Daarom volgt hieronder een korte bloemlezing uit het uitgebreide koninklijke vastgoedportfolio.

Sandringham House is in het kadaster ingeschreven als eigendom van ‘Her Most Gracious Majesty Queen Elizabeth The Second’. Het is met andere woorden privébezit van de koningin. Tot op vandaag verbluft de spotprijs die Elizabeths voorouder Edward VII in 1861 voor het huis en bijbehorende park van 3.200 hectare betaalde: 220.000 pond, vandaag ongeveer 28 miljoen pond (bijna 33 miljoen euro). Het Britse bedrijf McCarthyStone, gespecialiseerd in het schatten van oude gebouwen, schatte de waarde recent nog op 60 miljoen euro.

Een kleiner huis van de collectie staat in het park bij Windsor Castle. De Forest Gate Lodge, met vijf slaapkamers en een schitterende tuin, werd half gemeubileerd voor 4.300 euro per maand verhuurd door de ‘Crown Estate’. ‘Dat is gezien de markt geen woekerprijs voor een huis met zo’n exclusieve en rustige ligging’, aldus Trevor Abrahmson.

Veel Britten leerden Frogmore Cottage, dat ook in het privépark bij Windsor Castle verscholen ligt, pas kennen toen prins Harry er in 2019 introk. Hij is er intussen al even weg, maar dat heeft de waarde niet doen dalen. Vandaag plakt er een prijskaartje van 35 tot 40 miljoen euro op het huis.

Sark is een eilandje in het Kanaal, gelegen naast Guernsey en Herm. Het is het laatste feodale leen van de ‘Hertog van Normandië’, oftewel Elizabeth II. Van haar horigen op het eiland Sark verlangt de koningin een cijns van 1,79 pond, te betalen binnen de 30 dagen.

De eigenaar van de Scilly-eilanden luistert dan weer naar de titel ‘Duke of Cornwall’. Dat is dus kroonprins Charles. Officieel bedraagt de waarde van de eilanden ten westen van Cornwall in totaal 1,4 miljard euro, maar ook hier gaan vastgoedexperts ervan uit dat de marktwaarde veel hoger ligt. Op de eilanden staan 26 vakantiehuizen die in de zomer voor 3.800 euro per week beschikbaar zijn. De eilanden worden, naar de opvolger of ‘heir’ Charles, ook wel eens ‘HeirBnB’ genoemd.

Aan Buckingham Palace, het bekendste en misschien wel mooiste huis van Engeland, hangt een stuk grond van 17 hectare vast. Het paleis is het kroonjuweel van de koninklijke vastgoedcollectie. ‘De prijs kan oplopen tot 500 miljoen pond. Per hectare, weliswaar’, zegt makelaar Trevor Abrahmson. ‘Het gebouw met 750 kamers kan nog eens 5 tot 7 miljard extra opbrengen. Ik zou er een prijskaartje van minstens 10 miljard opplakken.’

Fort Belvedere is ‘waanzinnig’ volgens makelaar Andrew Langton. Het kasteel telt meer dan 40 kanonnen en heeft een zeer onpraktische kamerindeling. De pacht van Fort Belvedere werd in 1976 overgenomen door de huidige emir van Dubai. Elizabeth II, bang dat het fort aan waarde zou verliezen, kwam na enkele jaren persoonlijk tussenbeide. Inmiddels heeft ze de pacht een tweede keer verkocht, dit keer voor een som die vandaag ongeveer 1 miljoen euro zou bedragen.

Tussen Oxford Circus en Piccadilly Circus, twee van de beroemdste plekken in Londen, loopt Regent Street. Die levendige winkelstraat is volledig in handen van de ‘Crown Estate’. De Kroon zal hier nooit de grondpacht verkopen, maar vooral geld verdienen met huur. Dat is veel lucratiever.

Peter Littger

© Der Spiegel/ Vertaling Dries Blontrock