‘Vlaanderen vaart blind een wooncrisis tegemoet’

‘Maak werk van ‘Vlaamse Woonbalans’ om wooncrisis te bezweren’, schrijft Marc Dillen van Embuild Vlaanderen. ‘Er dreigt momenteel een tekort aan woningen en een probleem van betaalbaarheid.’

Zoals een kikker die nietsvermoedend gekookt wordt in langzaam opwarmend water, zo groeit de wooncrisis aan zonder dat men zich van enig kwaad bewust is. Nochtans komen er gigantische uitdagingen op ons af. Embuild Vlaanderen berekende dat er tussen nu en 2035 zo’n 500.000 woningen bij- of heropgebouwd moeten worden. Dat zijn er 45.000 per jaar. Vanuit de verschillende overheden zou het alle hens aan dek moeten zijn om dit mogelijk te maken, maar de uitdaging blijft grotendeels onder de radar.

Meer nog. De voorbije jaren geraakten we achter op schema, terwijl zowel de nieuwbouw als de sloop- en heropbouw in de komende periode sterk afkoelen. Dit heeft een grote impact op de betaalbaarheid. Als het aanbod achter blijft op de vraag, schiet de prijs immers de hoogte in. Als we wonen opnieuw betaalbaar willen krijgen, is het hoog tijd om wakker te schieten. Momenteel vaart Vlaanderen vrijwel blind een wooncrisis tegemoet.

Een gecoördineerde aanpak van de wooncrisis begint met het correct inschatten van de woonvraag. Die is de voorbije jaren te simplistisch voorgesteld. Zo tellen sommigen eenvoudigweg alle woningen op om ze te vergelijken met het aantal huishoudens.

Er zijn vandaag 3.357.773 woningen in Vlaanderen voor 2.926.471 huishoudens, dus er lijkt op het eerste zicht geen probleem. Daarbij gaat men echter voorbij aan de vaststelling dat meer dan 13% van de huidige woonvoorraad uit woningen zonder domicilie bestaat.

Dit percentage blijft al jaren systematisch stijgen en is niet zomaar naar beneden te krijgen. Dat heeft te maken met frictieleegstand, tweede verblijven, studentenkoten en verblijven voor arbeidsmigranten. Wanneer we rekening houden met die woningen zonder domicilie schatten we het aantal woningen dat beschikbaar is voor duurzaam verblijf vandaag eerder in op 2.898.430. Dat is minder dan het aantal huishoudens in Vlaanderen. Mocht u een logische verklaring voor de hoge woonprijzen zoeken, hebt u er hier een belangrijke gevonden. We hebben gewoon geen woonreserve achter de hand.

(Lees verder onder de preview.)

Bovendien verwachten we in de komende jaren nog een fikse groei van het aantal huishoudens door de vergrijzing en de toename van het aantal alleenstaanden. Daardoor zijn er tussen nu en 2035 zo’n 230.000 bijkomende woongelegenheden nodig. Ook heeft onze regio een sterk verouderd woningpatrimonium. Een belangrijk deel moet gesloopt en heropgebouwd worden om mensen deftig te kunnen huisvesten. Alles samen moeten er tussen nu en 2035 in totaal dus een half miljoen nieuwe en heropgebouwde woningen staan.

Dit gigantisch werk is te weinig gekend en moet meer op de radar komen. In de jaren 2000 werd de Studiecommissie voor de Vergrijzing in het leven geroepen omdat de pensioenkwestie toen de grote uitdaging voor de toekomst was. De publieke opinie, de sociale partners en de overheden hadden nood aan objectivering, lange termijnprojecties en sensibilisering. Vandaag bevindt het woonbeleid zich op een gelijkaardig kantelpunt. Betaalbaar wonen – een dak boven ieders hoofd – is nog belangrijker dan een deftig pensioen.

Er moet daarom een ‘Vlaamse Woonbalans’ in het leven worden geroepen. Die kan de objectieve cijfers over de woningvoorraad, de woonbehoeften én de betaalbaarheid bijhouden en voor de toekomst inschatten.

Tegelijk kan een ‘Vlaamse Woonbalans’ ook adviseren over de maatregelen die de verschillende beleidsniveaus kunnen en moeten nemen om betaalbaar wonen te garanderen. Ook daar is nood aan. Provincies en gemeenten lanceren vandaag bijvoorbeeld los van elkaar ruimtelijke plannen die de woonbehoeften onderschatten en verschillende ruimtelijke beperkingen opleggen, zonder alternatieven te voorzien in de vorm van haalbare verdichting. Dit zal wonen duurder maken, zonder dat er een publiek en democratisch debat over wordt gevoerd. Iedereen is voorstander van verdichting, maar we missen vandaag een kader om dit op een haalbare en betaalbare manier te organiseren. En om lokale besturen en gemeenschappen mee te krijgen. Daar bovenop beginnen de complexe vergunningsprocedures en juridische geschillen ook woonprojecten te treffen. Dat alles maakt woonprojecten tijdrovender, risicovoller en duurder en zet het woonbeleid op de helling.  Om de woonbalans te herstellen, kunnen experts uit verschillende disciplines (planologen, architecten, landschapsarchitecten, economen, ingenieurs, mobiliteitsexperts en de bouwsector) deze problematiek gezamenlijk onder de loep nemen en oplossingen formuleren.

De voorbije jaren zijn de woonbehoeften in de toekomst systematisch onderschat, waardoor we een achterstand opliepen. Als we zo verder doen, heeft niet iedereen in 2035 een betaalbaar dak boven het hoofd. Dit doembeeld is niet onvermijdelijk. De uitdagingen zijn immens, maar Vlaanderen beschikt over genoeg gemotiveerde vakmensen en -bedrijven om een versnelling hoger te kunnen schakelen. Als het beleid volgt, kunnen we er geraken en iedereen een betaalbare woning garanderen.

Marc Dillen is directeur-generaal van Embuild Vlaanderen.