Vastgoed: wordt een eerste huis kopen helemaal onbetaalbaar?

Binnenkort zal de ‘voorzichtig geschatte waarde van de woning’ dienen als basis voor de toekenning van een lening. Wordt een eerste huis kopen dan helemaal onbetaalbaar? En hoe kunt u daar een mouw aan passen?

Niet hoeveel u concreet moet neertellen voor een woning maar wel de ‘objectief geschatte waarde’ ervan dient vanaf 2022 als basis voor de toekenning van een hypotheeklening. Dat is een eis van de Europese bankenwaakhond EBA, die ook de Belgische banken moeten toepassen. De EBA wil zo voorkomen dat banken meer geld uitlenen voor de aankoop van een woning dan ze waard is. De reden: als banken te veel uitlenen en de vastgoedprijzen dalen, komen ze mogelijk in de problemen omdat ze onvoldoende geld recupereren wanneer de kopers hun lening niet kunnen afbetalen.

Het gevolg is dat de koper van vastgoed meer van zijn eigen geld op tafel zal moeten leggen. De prijs voor vastgoed stijgt niet alleen sterk, volgens de Nationale Bank is het ook 13,5 procent overgewaardeerd. Als u een huis koopt voor 350.000 euro, betaalt u dus bijna 50.000 euro te veel. De bank zal u dan maximaal 300.000 euro lenen, voor de rest moet u zelf zorgen. Voor veel jonge mensen wordt dat een moeilijke oefening.

1. Waarom is vastgoed zo duur?

Volgens het gezegde wordt de Belg geboren met een baksteen in de maag, en dat is nog steeds zo. De vraag naar woningen is zeer groot en dat zorgt voor een stijging van de vastgoedprijzen: als je rekening houdt met de inflatie en de stijging van de levensduurte, is de prijs van een woning sinds 1995 verdubbeld.

Ook in 2020 stegen de vastgoedprijzen in Vlaanderen: bijna 4 procent voor gesloten en halfopen bebouwingen, bijna 6 procent voor open bebouwingen en bijna 8 procent voor appartementen. De mediaanprijs voor een gesloten of halfopen bebouwing is nu 249.000 euro, voor een open bebouwing 349.000 euro en voor een appartement 210.000 euro. Daarbij is het vooral de grondprijs die stijgt, omdat bouwgrond schaars én zeer gewild is.

2. Zijn goedkope leningen een zegen?

Naast de grote vraag en het kleine aanbod zijn er nog andere factoren die de vastgoedprijs de hoogte injagen. Dat lenen erg goedkoop werd, speelt zeker mee. Twintig jaar geleden betaalde u nog 6 procent rente op een hypotheeklening, vandaag schuurt ze tegen de 1 procent. De rente staat historisch laag omdat de Europese Centrale Bank (ECB) ze na de financieel-economische crisis verlaagde om de economie te stimuleren: geld lenen werd goedkoop en dat moest ons ertoe aanzetten om te consumeren en investeren.

Die uiterst lage rente heeft grote gevolgen voor de vastgoedmarkt. De regel is: als de rente met 1 procent daalt, kunt u 10 procent meer lenen en nog steeds hetzelfde bedrag afbetalen. Dat lijkt mooi, maar wat blijkt? Ook de woningprijzen stijgen dan met 10 procent. Aan die lage rente heeft u dus niets als u geld gaat lenen, want u moet meer centen neertellen en dus meer lenen om uw droomhuis te kunnen kopen.

3. Altijd hoger en hoger?

Het is lang niet zeker dat de vastgoedprijzen zullen blijven stijgen. In heel wat Europese landen hebben ze de afgelopen jaren een serieuze knik gekend. Nergens zijn ze zo blijven klimmen als in België. In Europa zijn de reële woningprijzen (dus rekening houdend met de inflatie) tussen 2000 en 2017 gemiddeld met bijna 25 procent gestegen, in ons land met 75 procent. Daarom waarschuwt de Nationale Bank geregeld dat een forse prijsdaling niet uitgesloten is. Nochtans lijkt die er niet meteen aan te komen. Bouwgrond wordt schaarser, en als de vraag aanhoudt en de rente laag blijft, zullen de prijzen niet snel dalen. Houd er wel rekening mee dat vastgoed volgens de Nationale Bank 13,5 procent overgewaardeerd is en een correctie mogelijk is.

4. Hoe raak ik aan startkapitaal?

Volgens de nieuwe regels zullen banken alleen nog de ‘voorzichtig geschatte waarde van de woning’ mogen uitlenen. Toch is het niet die ‘objectieve schatting’ op basis van statistieken of een expertenverslag die de uiteindelijke prijs van een woning bepaalt, wel het spel van vraag en aanbod. De kans bestaat dat u meer eigen kapitaal moet inbrengen. Hoe komt u daaraan?

Het meest voor de hand ligt dat uw (groot)ouders u financieel steunen, maar dat is niet altijd mogelijk. U kunt ook vanaf jonge leeftijd sparen, en dat kan op velerlei manieren: van het klassieke spaarboekje, over beleggen op de beurs tot het aanschaffen van trackers.

U kunt ook langer in Hotel Mama blijven hangen. In vergelijking met alleen wonen levert u dat ongeveer 700 euro per maand op. Dat is dus 8400 euro per jaar. Als u dat bedrag consequent blijft sparen, hebt u na vijf jaar 42.000 euro, zonder de rente of winst die u ontvangt als u die som hebt belegd.

5. Is huren verstandiger dan kopen?

Huren is zogezegd geld weggooien, maar nu de vastgoedprijzen de pan uit swingen en het moeilijker wordt om een betaalbaar pand op de kop te tikken, is het voor steeds meer mensen een optie. Vastgoedeconoom Sven Damen (UAntwerpen) dook in het onderwerp voor de Universiteit van Vlaanderen. In een filmpje op legt hij de voor- en nadelen van huren eenvoudig uit. Zijn conclusie is dat huren en kopen financieel bijna even interessant zijn.

Een belangrijke bemerking daarbij: een woning huren is alleen maar financieel even interessant als u het bedrag dat u uitspaart, investeert in een belegging met een soortgelijk rendement als een eigen woning. Het probleem is dat u dat vandaag niet kunt inschatten. Als potentiële huurder weet u niet wat over ettelijke decennia de opbrengst van uw beleggingen zal zijn, en als koper weet u evenmin wat uw woning zal waard zijn.

Als u huurt, moet u er ook rekening mee houden dat de huurprijzen in de toekomst kunnen stijgen, en dat u afhankelijk bent van de verhuurder en wat hij met de woning van plan is. In een eigen woning kunt u meer doen wat u wilt. U beslist ook zelf hoelang u er blijft wonen.

6. Zijn er alternatieven?

Nu een eigen woning voor velen stilaan onbetaalbaar wordt, denken steeds meer mensen aan ‘gemeenschappelijk wonen’. Er bestaan verschillende formules. Zo wordt bij cowonen de berging, wasplaats en/of tuin gedeeld, en bij cohousing minstens de ruimte waar gegeten wordt. Men spreekt van een woongroep als alle leefruimtes worden gedeeld, met uitzondering van de slaapkamer en eventueel de privéwoonkamer.

Het voordeel van gemeenschappelijk wonen ligt voor de hand: de kostprijs van de woning kan over verschillende gezinnen worden verdeeld. Een goede organisatie en een juiste inschatting van de financiële en juridische consequenties is daarbij wel heel belangrijk.

Omdat de woonvorm aan populariteit wint, heeft de Vlaamse regering op vlaanderen.be een ‘Leidraad goede praktijk gemeenschappelijk wonen’ gepubliceerd. Maar het allerbelangrijkste is natuurlijk dat u kunt opschieten met de gezinnen waarmee u een woning deelt. Al is dat natuurlijk niet anders als u samen met uw partner een woning koopt.