Vastgoed: wat u moet weten voor u zich op de Belgische woningmarkt begeeft

Nog nooit waren huizen in ons land zo duur. En nog nooit zijn er zo veel gekocht. We steken almaar meer geld in vastgoed en gaan er graag zware leningen voor aan. Maar de Nationale Bank waarschuwt: ‘Onze woningmarkt raakt oververhit. Als we ze niet laten afkoelen, gebeuren er ongelukken.’

‘De vastgoedmarkt loopt warm’, oppert Marcia De Wachter. De directeur van de Nationale Bank houdt voor enkele honderden toehoorders in Congres- en Erfgoedcentrum Lamot in Mechelen een presentatie over de financieel-economische ontwikkelingen in ons land. Ze is net aanbeland bij de problemen waar we tegenaan lopen. Op een groot scherm toont ze de evolutie van de woningprijzen in een hele reeks Europese landen sinds begin deze eeuw. Uit de wirwar aan gekleurde lijnen blijkt duidelijk dat de prijzen in België sterker zijn gestegen dan in de meeste andere landen. ‘Een gevaarlijke evolutie’, zegt De Wachter wat onderkoeld.

De zaal is stil wanneer ze de volgende grafiek projecteert: het gaat over de overwaardering van onze vastgoedmarkt. Uit berekeningen van de Nationale Bank blijkt dat onze woningen nu ongeveer 6,5 procent overgewaardeerd zijn. Dat is nog een voorzichtige raming. Andere studies hebben het over 10 tot 15 procent, en volgens de OESO liggen onze woningprijzen zelfs bijna 60 procent te hoog: ‘België heeft de meest overgewaardeerde huizenmarkt ter wereld’, klinkt het daar. Almaar vaker hoor je dat de Belgische woningmarkt een zeepbel is die vroeg of laat zal uiteenspatten. Met grote gevolgen. Voor gezinnen die zich met een hypothecaire lening zwaar in de schulden hebben gestoken. Voor banken die massaal hypothecaire leningen hebben verstrekt. En misschien wel voor de hele economie.

Problematische evolutie

De Belg is geboren met een baksteen in de maag, zo luidt het. We hebben graag een eigen huis en investeren bij voorkeur in vastgoed. Drie landgenoten op de vier tussen 20 en 64 jaar bezitten een eigen woning. Dat is meer dan het gemiddelde in Europa, en meer dan in onze buurlanden: in Nederland heeft 67 procent een eigen woning, in Frankrijk 65 procent, in Duitsland 52 procent. Bovendien zegt 80 procent van de Belgische jongeren tussen 20 en 24 jaar dat ze een eigen woning willen bouwen of kopen. De drang om in vastgoed te investeren neemt dus nog toe. Vorig jaar hebben de Belgen nog nauwelijks vers geld in spaar- of beleggingsproducten gestoken. Voor het eerst sinds het uitbreken van de financiële en economische crisis, in 2008, ging al het verse spaargeld naar nieuwbouw en renovatie, zo blijkt uit cijfers van de Nationale Bank.

Verwonderlijk is dat niet: de rente is nog altijd erg laag, waardoor spaargeld en obligaties zo goed als niets opbrengen. En aandelen blijven voor de meeste gezinnen onvoorspelbaar – en dus: te risicovol. Nee, dan investeren we véél liever in vastgoed. En met plezier gaan we daarvoor een hypothecaire lening aan, vooral nu de rente zo laag staat en lenen erg goedkoop is. Vastgoed behoudt tenminste zijn waarde, zo wordt algemeen aanvaard. De Belg is ervan overtuigd: geen betere investering dan die in bakstenen.

In 2017 kostte een huis in Vlaanderen gemiddeld 266.928 euro: een stijging van 2,6 procent vergeleken met 2016, zo blijkt uit cijfers van de notarisfederatie Fednot. Een appartement kostte gemiddeld 220.268 euro: een stijging van 2,3 procent. Natuurlijk zijn er sterke verschillen van gemeente tot gemeente. Uitschieters zijn Sint-Martens-Latem en Elsene, waar je gemiddeld meer dan 600.000 euro neertelt voor een huis. In weinig Vlaamse gemeenten ligt de gemiddelde woningprijs onder de 200.000 euro, zoals in de omgeving van Tongeren.

‘De vastgoedprijzen zijn in België meer dan drie decennia lang sterk toegenomen’, zegt Jan Smets, gouverneur van de Nationale Bank. ‘En dat zonder een echte neerwaartse correctie, ook niet tijdens de crisis. In enkele Europese landen – bijvoorbeeld in Spanje, Ierland of Nederland – is er wel zo’n correctie geweest.’

In Mechelen projecteert Marcia De Wachter een slide die dat illustreert: in onze buurlanden Nederland en Duitsland kenden de woningprijzen de voorbije jaren een serieuze knik. Uiteindelijk kosten woningen daar nu reëel, gecorrigeerd door inflatie, nauwelijks meer dan begin deze eeuw. In Europa zijn de reële woningprijzen tussen 2000 en 2017 gemiddeld met geen 25 procent gestegen, ‘maar in België was dat 75 procent’, pepert De Wachter haar publiek in. ‘Dat is veel meer dan de stijging, in diezelfde periode, van het beschikbare inkomen van onze gezinnen. En dat is problematisch.’

Zeepbelfiscaliteit

Wat is de waarde van een huis of appartement? ‘Zeker voor vastgoed geldt: value is what a damn fool will pay for it‘, zegt Nancy Huyghebaert, professor corporate finance aan de KU Leuven: de waarde van een woning is wat de zot ervoor wil geven. Vier factoren bepalen volgens Huyghebaert de prijzen van vastgoed. Eén: het beschikbare inkomen van de gezinnen. Twee: hoeveel een gezin kan lenen – daarbij spelen de rente en de looptijd van de lening een rol. Drie: de demografische evolutie – hoeveel mensen mogelijk een woning willen kopen. En vier: de fiscaliteit – de belastingen op vastgoed.

Het reëel beschikbare inkomen van de Belgische gezinnen – de eerste factor – is de afgelopen 15 jaar met 1,67 procent gestegen, ofwel 0,11 procent per jaar. Huyghebaert: ‘Tot 2007 werd de stijging van de vastgoedprijzen ondersteund door de stijging van het beschikbare inkomen. Sinds 2009 stijgt dat inkomen niet meer, terwijl de vastgoedprijzen zijn blijven klimmen.’ Maar de werkloosheid in Vlaanderen ligt nu wel onder de 5 procent: dat is laag, wat tot vertrouwen en optimisme leidt. Weinig mensen twijfelen eraan: ook morgen zullen ze nog een mooi loon op hun bankrekening gestort krijgen. Dat doet de trek in vastgoed toenemen.

De rente op hypothecaire leningen – factor twee – staat sinds 2009 uiterst laag. Nadat in 2008 de crisis was uitgebroken, drukte de Europese Centrale Bank (ECB) de rente kunstmatig naar beneden. Ze hoopte dat meer mensen leningen zouden aangaan om te investeren, wat de economie zou aanzwengelen. Dat is ook gebeurd. Huyghebaert heeft de gevolgen berekend: ‘Als je 145.000 euro leent op 20 jaar en tegen een rentevoet van 6 procent, los je maandelijks 1025 euro af. Kun je datzelfde bedrag met diezelfde looptijd lenen tegen 2 procent, zoals nu eerder het geval is, dan los je maar 732 euro per maand af. Dat betekent: 25 procent korting. Met andere woorden: voor hetzelfde maandelijkse bedrag kun je nu een veel groter bedrag lenen. Ook dat stuwt de vastgoedprijzen.’

Vervolgens is er de demografische evolutie. Stijgt de bevolking snel, zo toont wetenschappelijk onderzoek aan, dan stijgen ook de vastgoedprijzen. ‘Het aantal huishoudens in ons land neemt toe’, zegt Huyghebaert, ‘omdat gezinnen almaar kleiner worden en vanwege migratie. Daardoor groeit de vraag naar woningen, en ook dat doet de prijzen stijgen.’ De jongste jaren is het belang van deze factor wel wat afgenomen: terwijl tussen 2010 en 2016 het aantal huishoudens met 4 procent steeg, steeg het aantal woningen met 5,5 procent.

Tot slot is er de fiscaliteit. In 2005 is de woonbonus ingevoerd: wie een lening afsluit om een woning te kopen of te bouwen en er vervolgens zelf in gaat wonen, kan rekenen op een belastingvermindering. De maatregel moest mensen stimuleren om een eigen woning aan te schaffen, maar uit een onderzoek van woningmarkteconoom Frank Vastmans (KU Leuven) en zijn collega Sven Damen bleek in 2014 dat ze de woningprijzen met 28 procent had doen stijgen. Ondertussen is de woonbonus in Vlaanderen sterk verminderd. Maar de woningprijzen? Die zijn niet gedaald.

Macro-econoom Geert Noels (Econopolis) schreef vier jaar geleden al columns over ‘de perverse effecten van de woonbonus’. Hij is nog altijd bijzonder scherp over die ‘zeepbelfiscaliteit’: ‘Politici hebben de jonge generatie wijsgemaakt dat de huizen betaalbaarder zouden worden dankzij de woonbonus. Het tegendeel is gebeurd. Alleen verkopers, makelaars en de verstrekkers van de hypothecaire leningen zijn er beter van geworden.’

Noels hekelt de ’tunnelvisie’ van de Belgen als het over vastgoed gaat. ‘Iedereen gelooft dat de waarde van woningen alleen maar kan toenemen, terwijl ze ook kan afnemen. Veel woningen beantwoorden bijvoorbeeld niet meer aan de huidige isolatienormen. Of ze hebben de ICT-voorzieningen niet die nu doodnormaal zijn. Ze moeten ook voldoen aan allerlei reglementeringen – denk aan de bodemattesten. Onze woningen zijn, met andere woorden, verouderd: dat onderschatten we. Eigenlijk zou hun waarde moeten afnemen.’ Het tegenovergestelde gebeurt: nog nooit waren woningen in ons land zo duur, en nog nooit werden er zo veel gekocht.

We pikken de draad weer op in Mechelen. Marcia De Wachter temporiseert even, voor ze nog een tandje bij schakelt en de gevaarlijke gevolgen van een dolgedraaide vastgoedmarkt schetst.

Grote schokken

Wanneer internationale instellingen als de OESO zeggen dat Belgisch vastgoed het meest overgewaardeerde ter wereld is, kijken ze naar de verhouding tussen de gemiddelde huizenprijzen en gemiddelde huurprijzen – in het jargon: de price to rent ratio. En dan blijkt: er is, in ons land, sprake van 58 procent overwaardering. Ter vergelijking: in Nederland is dat 4 procent, en in Duitsland is er zelfs een onderwaardering van 9 procent. Volgens de price to income ratio – de verhouding tussen de gemiddelde huizenprijzen en het gemiddelde beschikbare inkomen van de gezinnen – liggen de woningprijzen bij ons 47 procent te hoog. Ook dat is in schril contrast met de 17 procent overwaardering in Nederland en de 18 procent onderwaardering in Duitsland. De meeste experts plaatsen wel vraagtekens bij die berekeningen, omdat ze de nationale verschillen inzake fiscaliteit, woonkwaliteit, huur- en woonwetgeving niet in rekening brengen.

De Europese Commissie en de ECB nemen die factoren wél mee in hun berekeningen: zij komen respectievelijk uit op een overwaardering van het Belgische vastgoed van 15 procent en 12 procent. ‘Volgens het rekenmodel van de Nationale Bank is ons vastgoed nu 6,5 procent te duur’, zegt Marcia De Wachter. Dat is nog altijd aanzienlijk: het betekent dat je voor een gemiddelde woning in Vlaanderen 17.000 euro te veel betaalt en voor een appartement bijna 15.000 euro.

De Nationale Bank waarschuwt al enige tijd voor de gevolgen van de overwaardering van ons vastgoed. Vier jaar geleden toonde wijlen gouverneur Luc Coene zich daar in Knack bezorgd over: ‘Als ik zie hoe hard de bouwsector draait in België, hoeveel hypothecaire leningen er worden afgesloten en hoe de vastgoedprijzen evolueren, dan weet ik: dat gaat ooit stoppen.’ Ook nu luidt de Nationale Bank bij elke gelegenheid de alarmbel. Directeur Marcia De Wachter vindt dat ze het niet genoeg kan herhalen: ‘Onze woningmarkt raakt oververhit. Als we ze niet laten afkoelen, gebeuren er ongelukken.’

Als één of meerdere van de door Nancy Huyghebaerts opgesomde factoren sterk verslechteren, ligt een crash van de vastgoedmarkt voor de hand. Laten we ze nog eens overlopen. Dat onze bevolking zou decimeren, is om te beginnen twijfelachtig: niemand houdt rekening met een wereldoorlog, een dodelijke griepepidemie of een andere humanitaire ramp. Aanwijzingen dat de fiscaliteit rond vastgoed drastisch zou wijzigen, zijn er niet – een politicus die het bezit van een eigen woning zwaar zou willen bestraffen, pleegt electorale zelfmoord. Maar de huidige lage rente en het beschikbare gezinsinkomen? Dat is andere koek.

Dat het beschikbare inkomen van de gezinnen ooit een lelijke knauw zal krijgen, is best mogelijk. Waartoe zal, bijvoorbeeld, een handelsoorlog op instigatie van de Amerikaanse president Trump leiden? Misschien stort het gigantische schaduwbankieren in China (door banken zonder vergunning) de wereldeconomie wel in een recessie. Of broeit er ergens iets waarvan nog niemand de consequenties kan inschatten. Dat was het geval met de zogenoemde subprime crisis, die tien jaar geleden tot de financiële crisis leidde: in de Verenigde Staten waren massaal hypotheken verstrekt aan mensen zonder job, inkomen of bezittingen. Een nieuwe recessie valt dus nooit uit te sluiten. Dan zou de werkloosheid opnieuw stijgen en het gezinsinkomen klappen krijgen. Een crash van de vastgoedmarkt is dan best mogelijk.

En dan is er de rente. De ECB houdt die nog altijd kunstmatig laag, maar het is duidelijk dat ze opnieuw zal stijgen – de kentering is al ingezet. Ook dat kan de vraag naar vastgoed, en daarmee de vastgoedprijs, ineen doen storten.

Marcia De Wachter geeft de volgepakte zaal in Mechelen weinig hoop: ‘Zulke zaken gebeuren altijd plots en met grote schokken.’

Harde concurrentie

Dat de gezinnen zich de voorbije jaren almaar dieper in schulden hebben gestoken, vooral door hypothecaire leningen af te sluiten, maakt de situatie volgens de Nationale Bank nog gevaarlijker. In 2000 bedroeg het uitstaande bedrag van de hypotheekleningen in België 50 miljard; in september 2017 was het meer dan verviervoudigd, tot 222 miljard euro – een record. Het gemiddelde geleende bedrag blijft stijgen en de looptijd voor de afbetaling blijft toenemen. Huishoudens lenen ook almaar meer in verhouding tot hun inkomen enerzijds en de waarde van het vastgoed anderzijds. Tot nu toe slagen de gezinnen er vrij goed in om hun woningkrediet af te betalen: het aantal wanbetalers ligt rond de 1 procent. Maar wat als er een serieuze economische crisis uitbreekt? Veel gezinnen kunnen dan grote financiële problemen krijgen. Het gedroomde eigen huis zou als een baksteen op hun maag komen te liggen.

Kunnen veel mensen morgen hun lening niet meer afbetalen, dan kunnen de banken in gevaar komen. Sinds het kapseizen van Fortis Bank weten we dat de val van een bank de hele economie kan meeslepen. De Nationale Bank heeft op zo’n debacle geanticipeerd: ze stelde voor dat de banken extra kapitaalbuffers aanleggen voor hypothecaire kredieten. Loopt het fout, dan hebben ze meer geld om die klap op te vangen. Stemmen Europa en de Belgische regering met die maatregel in, dan kan ze wellicht eind april worden doorgevoerd. De banken zullen de extra kosten ongetwijfeld doorrekenen, waardoor woningkredieten duurder zullen worden.

Voorts vindt de Nationale Bank al langer dat de banken te makkelijk hypothecaire leningen toestaan tegen te lage rentevoeten. Hun onderlinge concurrentie is bikkelhard, en hypotheekleningen vormen een belangrijk wapen in die strijd: met een woningkrediet bind je de kredietnemers voor jaren aan je bank. Over die situatie zei gouverneur Jan Smets anderhalf jaar geleden in Knack: ‘Ik ben er zeker van dat veel rentetarieven de kosten en risico’s niet getrouw weerspiegelen. (…) We moeten er trouwens ook voor zorgen dat mensen niet meer schulden aangaan dan ze kunnen dragen.’

Johan Thijs, topman van KBC en voorzitter van bankenfederatie Febelfin, heeft wel oren naar die alarmkreten. De hypothecaire kredieten begrenzen tot 80 of 90 procent van de woningprijs: daarvan is hij bijvoorbeeld niet afkerig. ‘Vanaf een bepaald niveau moeten we onze klanten beschermen.’

Al bij al is er nog maar weinig veranderd. In haar jaarverslag, dat vorige maand verscheen, waarschuwt de Nationale Bank zelfs dat ‘de kwetsbaarheden in de portefeuille Belgische hypothecaire leningen zijn toegenomen’. De rentetarieven van hypotheekleningen blijven te laag, de criteria van banken om kredieten te verlenen zijn nog versoepeld, de looptijd van de leningen is toegenomen, net als de gemiddelde verhouding tussen de maandelijkse afbetaling en de waarde van het vastgoed, en de schuldenlast van de huishoudens is gegroeid. Het zijn allemaal ontwikkelingen die de verkeerde kant opgaan.

De vastgoedmakelaars en andere spelers in de bouwsector zien het allemaal niet zo’n vaart lopen. De zakenkrant De Tijd ging een maand geleden voor haar Vastgoedgids te rade bij 18 vastgoedexperts. Zij geven toe: ‘Goedkoop zijn de woningen in België niet meer.’ Toch verwachten ze dat ook in 2018 het vastgoed nog licht in prijs zal stijgen: voor huizen rekenen ze op een toename van 1,5 procent, voor appartementen op 1,6 procent. Een vastgoedcrash verwachten ze dit jaar niet. Het risico op een prijsdaling met 5 procent schatten ze op 11 procent. Dat de prijzen met 10 procent zouden dalen, gelooft maar 3 procent van hen. En wat je dan vaak hoort: ‘Die vastgoedcrash wordt al zo lang voorspeld, en het is er nog nooit van gekomen. Waarom nu wél?’

‘In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst’: dat spreekwoord klinkt Marcia De Wachter en haar toehoorders vertrouwd in de oren. Aan de gouverneurs en de directeur van de Nationale Bank zal het niet gelegen hebben: zij hebben ten overvloede voor een vastgoedzeepbel gewaarschuwd. Bij het naar buiten schuifelen zegt een vrouw tegen haar man: ‘Zou onze zoon zijn huis niet te duur betaald hebben?’