Vastgoedeconoom Sven Damen (KU Leuven) toonde al in 2014 aan dat de woonbonus tot hogere prijzen leidde, die het fiscale voordeel volledig tenietdeden.
1 oktober 2019
De nieuwe Vlaamse regering geeft haar integrale regeerakkoord vrij. De opvallendste maatregel is de plotse afschaffing van de woonbonus.
Sven Damen: De woonbonus was inefficiënt, omdat hij niet tot meer huiseigenaars leidde, enkel tot hogere prijzen. Het waren vooral de verkopers die ervan profiteerden, want zij konden hun huis duurder verkopen.
Hoe kan dat?
Damen: De prijs van een woning wordt bepaald door het mechanisme van vraag en aanbod. Maar het aanbod in Vlaanderen is zeer onelastisch. Dat betekent dat een toename van de huizenprijs nauwelijks tot een groter aanbod leidt.
De vraag is dus heel belangrijk, en die wordt grotendeels bepaald door hoeveel geld mensen kunnen lenen. In 2005 werd de woonbonus geïntroduceerd. Wie een hypotheek van 25 jaar heeft, kan dankzij de woonbonus ongeveer 30.000 euro meer lenen. We zien dat de prijzen van de woningen sindsdien op een vergelijkbare wijze zijn geëvolueerd.
Alles wat kopers winnen dankzij de woonbonus, moeten ze dus meer betalen. Welk effect heeft de afschaffing ervan?
Damen:De leencapaciteit van mensen zal met 9 tot 13 procent dalen. Daaruit mag je niet concluderen dat de woningprijzen onmiddellijk of in dezelfde mate zullen dalen, want er zijn nog veel andere factoren die de prijs bepalen, zoals het inkomen of de interestvoet. De interestvoet is van cruciaal belang: momenteel zijn er mensen die een hypotheek op twintig jaar afsluiten en die minder dan 1 procent rente betalen. Hoewel de interestvoet historisch laag staat, is het onmogelijk te voorspellen hoe hij zal evolueren.
De leencapaciteit van kandidaatkopers zal met 9 tot 13 procent dalen.
Daarom zal de afschaffing van de woonbonus niet noodzakelijk tot een prijsdaling leiden, maar het zal wel een prijsdempend effect hebben. Zelfs als de huizen duurder worden, zullen ze dat minder doen dan wanneer de woonbonus er nog was geweest.
Zal de prijsaanpassing altijd en overal even groot zijn?
Damen:In segmenten waar de woonbonus niet gebruikt wordt, zal het effect minder groot zijn. Een typisch voorbeeld zijn appartementen aan de kust, die vaak door oudere mensen of investeerders gekocht worden.
Alleenstaanden kopen vaker een appartement. Omdat zij maar één keer gebruik kunnen maken van een woonbonus en koppels twee keer, zal de prijsdaling voor appartementen in het algemeen kleiner zijn dan voor huizen.
Ook voor duurdere huizen zal de prijsdaling kleiner zijn. Bij een woning van 450.000 euro maakt het fiscale voordeel verhoudingsgewijs een kleiner verschil dan bij een huis van 200.000 euro.
De regering heeft de registratierechten verlaagd van 7 naar 6 procent. Een goed idee?
Damen:Omdat het over een daling van slechts een procentpunt gaat, zal het effect op de prijzen relatief klein zijn in vergelijking met de afschaffing van de woonbonus. Toch is het goed dat de registratierechten worden afgebouwd, want daarmee belast je mensen die willen verhuizen zwaarder. Wie naar een andere stad wil verhuizen voor een betere job, wordt meer belast dan iemand die de job niet aanneemt. Het is beter om die belasting over alle huiseigenaars gelijkmatig te verspreiden, maar daarvoor moet het kadastraal inkomen grondig herzien en herschat worden.
Het jaaroverzicht van Knack 2019
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier
