Samen met de boomende vastgoedmarkt gaan de inkomsten van notarissen door het dak. Maandinkomsten van 50.000 à 100.000 euro zijn geen uitzondering. Daarmee verdienen ze een veelvoud van de premier. Terecht? Minister van Justitie Koen Geens wil het hele notariaat moderniseren.
Zoek in een dorp het mooiste huis en je weet waar de notaris woont.’ Het is een oude wijsheid, en de laatste jaren zijn de inkomsten van notarissen al helemaal doorgeschoten. Bij sommigen gaat het om tientallen percenten in amper vijf jaar tijd. Knack onderzocht de jaarrekeningen van een veertigtal notarissen in Vlaanderen, en keek naar hun winst per jaar, na aftrek van personeelskosten voor hun medewerkers en na afschrijvingen, maar wel voor het betalen van belastingen. Het gaat dus om brutobedragen.
De resultaten zijn onthutsend. Een notaris uit Gent realiseerde in 2016 een inkomen van bijna 1,5 miljoen euro. Het was voor hem de helft meer dan vijf jaar eerder. Zijn collega in Knokke-Heist ontving zelfs 1,9 miljoen. Niet onaardig, zo’n maandinkomen van 160.000 euro. (zie kader)
‘Premier worden kan iedereen, notaris niet’
Dat een béétje notaris 50.000 euro per maand verdient, of meer dan tweemaal zoveel als de eerste minister van dit land, vindt N-VA-Kamerlid Sarah Smeyers geen punt. ‘Premier worden kan iedereen. Maar om notaris te zijn, heb je twee diploma’s nodig en moet je slagen voor een zwaar notarisexamen.’
Smeyers is notarieel juriste van opleiding en kent dus de besognes van een notaris. ‘Het is een beroep met zware verantwoordelijkheden. De notaris moet volkomen onpartijdig en onafhankelijk zijn. Hij of zij oefent bovendien een bijzondere functie uit waar weinig mensen van op de hoogte zijn. Als iemand een lening wil afsluiten of een woning kopen, heeft die soms achterstallen bij de fiscus. De notaris kan die achterstallen inhouden van het te lenen bedrag en doorstorten aan de overheid.’
Dat die erelonen riant zijn, ontkent Sarah Smeyers niet. ‘Maar dokters verdienen ook veel. We gaan toch niet als communisten denken en iedereen hetzelfde loon uitbetalen? En mag ik erop wijzen dat de erelonen van notarissen wettelijk vastgelegd zijn, in tegenstelling tot in Nederland?’
Voor alle duidelijkheid: Knack zocht niet naar de best verdienende notarissen van het land. De keuze van veertig notarissen gebeurde vrij willekeurig. Er werd gekeken in de verschillende regio’s, naar notarissen die al minstens tien jaar actief zijn en die meestal niet geassocieerd zijn met een collega-notaris. Het is dus best mogelijk dat er notarissen zijn die nog meer verdienen.
De slechtst boerende notarissen uit onze steekproef zien maandelijks 60.000 à 70.000 euro bruto per maand op hun rekening verschijnen – al zijn er zeker ook notarissen die minder verdienen, maar buiten onze steekproef vielen. Voor de meeste Belgen is dat minstens een jaarsalaris. Maandinkomens van meer dan 100.000 euro per maand zijn zeker geen hoge uitzondering in het notariaat.
Bovendien heeft een notaris, net zoals andere zelfstandigen, het fiscale voordeel dat hij de winsten van zijn kantoor drie jaar lang in de bvba of notarisvennootschap kan stoppen om ze nadien uit te keren als dividend. Dat heeft als prettige bijkomstigheid dat daarop slechts 15 procent roerende voorheffing hoeft te worden betaald.
Ook opvallend: een Limburgse notaris slaagde erin om meer dan 300.000 euro aan afschrijvingen in rekening te brengen om nog minder belastingen te betalen. Dat is wel erg veel, want normaal gezien kan een notaris niet zoveel afschrijven. Hij of zij werkt nu eenmaal niet met ingewikkelde technologieën of dure apparaten. Het belangrijkste dat een notaris kan afschrijven is het pand waarin het kantoor gevestigd is, wat meubilair en enkele computers.
Knack nam contact op met tien notarissen uit de selectie van veertig, maar niet één was bereid om commentaar te geven bij zijn jaarrekening. Stuk voor stuk verwezen ze door naar Erik Van Tricht, voorzitter van de Koninklijke Federatie van het Belgische Notariaat.
Van Tricht geeft toe dat notarissen goed ‘hun kost’ verdienen. ‘Ik heb nog maar weinig arme notarissen ontmoet. Toch denk ik dat de inkomsten die u vermeldt eerder uitzonderingen zijn. Enkele jaren geleden bleek uit een studie van de Federatie van Vrije en Intellectuele Beroepen dat een notaris in dit land gemiddeld 16.000 euro bruto per maand verdient, en daar moet hij hard voor werken. Ik vergelijk notarissen met de ceo van een kleine kmo, en ik wil de ceo’s niet te eten geven die een pak meer verdienen dan notarissen. Ik wéét dat sommige mensen klagen over dure notarissen, maar de meesten weten niet dat het grootste deel van de zogenaamde notariskosten eigenlijk registratierechten zijn. Die moet de notaris doorstorten aan de overheid.’
De Belgische notaris is niet zo duur, vindt Van Tricht. ‘In Nederland zijn de erelonen meestal iets goedkoper, maar daar is het systeem anders. In Frankrijk schreef toenmalig minister Emmanuel Macron enkele jaren geleden een nieuwe wet op de gereglementeerde beroepen. Het gevolg is dat de erelonen voor goedkope huizen er daalden, maar ze stegen voor het overgrote deel van het vastgoed.’
Vastgoedmachines
Het is niet eenvoudig, laat staan objectief, om de inkomens van verschillende beroepsgroepen met elkaar te vergelijken. Toch valt het meteen op dat een gemiddelde notaris een pak meer verdient dan bijvoorbeeld premier Charles Michel (229.000 euro bruto per jaar). Een topambtenaar die een groot ministerie leidt, verdient in dit land tot 190.000 euro bruto per jaar. Zo iemand stuurt duizenden ambtenaren aan, terwijl een gemiddelde notariskantoor vijf of zes medewerkers telt. Sophie Dutordoir, ceo van de NMBS en baas van zo’n 40.000 personeelsleden, doet het met 290.000 euro per jaar. Brutaal samengevat betekent dit dat ‘onze’ notaris aan de kust in twee maanden tijd evenveel verdient als het jaarsalaris van de chef van wat het meest complexe bedrijf van België wordt genoemd.
Professor Alain Laurent Verbeke, hoofd van de opleiding notariaat aan de KU Leuven, schrikt van de hoge inkomens van sommige notarissen die we hem voorleggen. ‘Ik dacht dat het eerder om bedragen rond de 500.000 euro per jaar ging. Dat is ook veel, maar wel aanvaardbaar. Individuele notarissen die een miljoen of meer incasseren, zou ik eerder beschrijven als vastgoedmachines. Dat zijn notarissen die zich toeleggen op vastgoedtransacties omdat de inkomsten daar relatief hoog liggen in vergelijking tot de geleverde prestaties en de vaste kosten van een notaris.’
De voorbije jaren is niet alleen de prijs van het vastgoed gestegen, ook het aantal transacties ging door het dak. Door recente decreten van de Vlaamse regering is bovendien het aantal schenkingen van roerende en van onroerende goederen sterk gestegen. Dat alles verklaart volgens Verbeke wellicht de forse toename van de inkomsten van notarissen.
SP.A-politica Freya Van den Bossche (SP.A), die als voormalig Vlaams minister van Wonen ijverde om notariskosten af te schaffen, vindt de vergoedingen en met name de erelonen voor vastgoedtransacties absurd hoog. ‘Wat doet een notaris? Hij vraagt voor een verlijden van een notariële akte documenten op bij de overheid, zet daar een stempel van authenticiteit op, en stuurt het document terug naar de overheid. Het is helemaal geen ingewikkeld werk. Notariskantoren zijn de duurste copycenters van het land geworden.’
Volgens Van den Bossche kan een goed opgeleide stedenbouwkundig ambtenaar die service even goed én goedkoper leveren. ‘We hebben toch ook geen notaris nodig om een bouwvergunning, rijbewijs of geboorteakte te verkrijgen? Schaf het notariaat voor deze relatief eenvoudige taken gewoon af. Notarissen kunnen zich nadien misschien toeleggen op meer technisch-juridische taken, zoals bij fusies van vennootschappen.’
1000 klachten per jaar
Sinds 2014 bestaat er een ombudsdienst voor het notariaat. Daar kunnen burgers terecht met vragen en klachten over hun notaris. Uit de laatst beschikbare cijfers blijkt dat in 2016 1023 dossiers werden geopend, waarvan de meerderheid klachten.
Dat lijkt op het eerste gezicht niet zo veel, gezien het grote aantal akten (925.000) dat jaarlijks wordt verleden, maar de klachtendienst is vrij onbekend bij het grote publiek. Toch steeg het aantal ingediende dossiers in 2016 al met 55 procent in vergelijking met 2015 (660).
Bijna de helft van de dossiers (458) ging over vastgoed, 406 ging over erfenissen. Slechts een heel kleine minderheid ging over klachten rond vennootschappen. De klachten hadden in 44 procent van de gevallen te maken met wat de ombudsman ‘desorganisatie’ van het notariskantoor noemt. Het gaat dan om het laattijdig of niet beantwoorden van een vraag om uitleg, of zelfs het verlies van documenten enzovoort. In 14 procent van de gevallen werd een foutieve afrekening vastgesteld, en 8 procent van de klagers had het over ‘onwaardig gedrag’ van de notaris.
Bijna de helft van de geopende dossiers werd afgesloten na een geslaagde bemiddeling, 12 procent na een niet geslaagde bemiddeling. De overige klachten waren nog in behandeling.
Professor Verbeke is het niet met Van den Bossche eens. ‘Ze kent de inhoud van het beroep niet. De wetgever heeft een monopolie gegeven aan notarissen omdat dat een garantie is voor de totale neutraliteit en onpartijdigheid. In Angelsaksische landen kent men dit systeem niet. Daar nemen beide partijen een advocaat in de arm, en die kijkt alleen naar de belangen van zijn cliënt. Dat maakt transacties tussen burgers over het algemeen duurder én complexer.’
Federatievoorzitter Van Tricht geeft toe dat sommige hoogopgeleide ambtenaren even goed het werk van notarissen kunnen doen. ‘Maar ik vrees dat het zeker niet goedkoper zal zijn. De betrokkenheid van een lokale notaris is vermoedelijk ook groter dan een ambtenaar in Brussel. Een notaris is in tegenstelling tot een ambtenaar op elk uur van de dag beschikbaar, en hij heeft een wettelijke adviesplicht.’
Erelonen
Notarissen vormen een gesloten beroepsgroep. Hun aantal is wettelijk vastgelegd door een vestigingswet – er zijn er circa 1400 in België. Het beroep gaat niet alleen vaak over van ouder op kind, ook het aantal adellijke namen valt op. Freya Van den Bossche vindt dat monopolie niet meer van deze tijd. ‘Zorg voor een eerlijke concurrentie en stop met die vestigingswet.’
Die 1400 notarissen zijn samen goed voor bijna één miljoen ‘verleden’ (opgemaakte) aktes per jaar. Iederéén heeft ooit weleens te maken met een notaris, meestal bij de belangrijke momenten van het leven: de aankoop van een huis, het opstellen van een huwelijkscontract, bij een echtscheiding of bij de verdeling van een erfenis. En dat heeft zijn prijs.
Een voorbeeld. Stel dat u een woning van 300.000 euro koopt. Daarop betaalt u bij de notaris een ‘kostenfactuur’ van ongeveer 35.000 euro. De grootste hap daarvan, 30.000 euro, zijn registratierechten. Die moet de notaris doorstorten aan de overheid. Het deel dat de notaris mag bijschrijven op zijn eigen rekening is het ereloon (2477,65 euro), plus de ‘administratieve kosten’, die voor een woning van 300.000 euro tussen de 800 en de 1100 euro bedragen. Daarbovenop komen de notariskosten voor de hypotheek. Wie een bedrag van 300.000 euro leent, betaalt een ereloon van 1030 euro, plus administratieve onkosten tussen de 700 en de 1000 euro. (U vindt hiervoor een berekeningsmodule op de website www.notaris.be). Tussen haakjes: de erelonen zijn wettelijk vastgelegd. Sinds 1980 werden ze niet meer aangepast, terwijl de vastgoedprijzen sindsdien de pan uitrezen.
Voor een goed begrip: het ereloon is in dit geval een percentage van de verkoopprijs van het vastgoed. Maar niet alle erelonen bij een notaris zijn dezelfde. Dat voor de aankoop van een huis ligt merkelijk hoger dan dat voor een huwelijkscontract, een testament of de meeste vennootschapsakten. Een scheeftrekking die voortkomt uit het verleden, legt professor Verbeke uit: ‘De erelonen voor vastgoedtransacties gaan terug op een tijd de overheid ervan uitging dat de aankoop van een eigen huis een voorrecht was van het rijkere deel van de bevolking. Die mensen konden zich best een hoger ereloon veroorloven. Het probleem is ook dat familiale akten veel tijd vergen en weinig opbrengen, terwijl vastgoed routinematig kan worden georganiseerd en veel opbrengt.’
‘Juristen bepalen hun eigen regels’
Op gezette tijden is er wel een politicus, vaak een socialist, die het ambt van notaris wil afschaffen. Renaat Landuyt deed een poging in 2001, en in 2014 was het de beurt aan Freya Van den Bossche. Het voorstel komt en gaat, maar in de praktijk verandert er niets. Hoe komt dat?
Door de corporatistische reflex van de beroepsgroep, zeggen tegenstanders. Bovendien hebben notarissen veel medestanders in het parlement, want de meerderheid van de volksvertegenwoordigers is jurist van opleiding.
De Kamercommissie Justitie telt momenteel slechts één niet-jurist, op een totaal van zeventien vaste leden. Het gaat om Annick Lambrecht (SP.A) uit Brugge. Zij vindt die ongelijke samenstelling een maatschappelijk probleem. ‘Justitie gaat alle lagen van de bevolking aan. Daar is onze commissie geen afspiegeling van. Mensen die geen jurist zijn, zien de dingen vaak door een andere bril dan juristen, en dat heeft een meerwaarde. Bovendien is het geen goed idee dat alleen juristen gaan over de regels van hun eigen beroep.’
Kristine Van Vaerenbergh (N-VA) is advocaat en ondervoorzitter van de commissie. Zij ziet geen graten in de grote aanwezigheid van juristen. ‘Justitie is nu eenmaal een heel technische aangelegenheid, en dat is niet altijd makkelijk te volgen als niet-jurist. Bovendien heb ik niet de indruk dat juristen alleen maar oog zouden hebben voor de belangen van hun eigen beroepsgroep, integendeel.’
Lambrecht is het daar niet mee eens. ‘Volksgezondheid is ook een technische aangelegenheid. Moeten alle commissieleden dan medisch geschoold zijn?’
Hoeft het gezegd dat notarissen niet enthousiast om de tariefschalen te herzien? Volgens Erik Van Tricht zijn ze moeilijk te corrigeren: ‘We hebben dat zelf al onderzocht, en botsten toen op communautaire drempels. De kosten van vastgoed verschillen erg van regio tot regio, en dús ook de inkomsten van notarissen. Als we de tarieven voor vastgoed verlagen, zullen onze Waalse collega’s nog minder verdienen. Bovendien stellen de relatief hoge vergoedingen voor vastgoedtransacties de notaris in staat om sociale tarieven te gebruiken voor bijvoorbeeld testamenten.’
Geens wil moderniseren
Ook minister van Justitie Koen Geens (CD&V) vindt dat het notariaat gemoderniseerd moet worden. Hij bereidt een beleidsplan voor de modernisering van de juridische beroepen voor. Hij stelde twee experts aan om het voorbereidende werk te doen. Opvallend: dat zijn twee notarissen. De vraag is of zij de moed zullen hebben om ver genoeg te gaan.
Beide experts werd verzocht om voorstellen uit te werken en ze af te toetsen binnen het notariaat. Het zou kunnen gaan om de beroepsopleiding en stage van de notaris, de verdere modernisering van het tuchtrecht, aansprakelijkheid, nieuwe technologieën, dienstverlening en de modernisering van de beroepsorganisatie. Geens verwacht hun voorstellen in april 2018.
Professor Verbeke hoopt dat de experts ook de scheeftrekking in de schalen van de erelonen zal corrigeren. ‘En ze moeten ook eens onderzoeken of de vestigingswet nog wel van deze tijd is. Die wet garandeerde in een ver verleden niet alleen een voldoende hoog inkomen voor de notaris, maar ook de aanwezigheid van een notaris in elk dorp. Tegenwoordig zijn we veel mobieler, en zijn de noden veranderd.’
Gaat het notariaat echt op de schop? Misschien hebben notarissen meer te vrezen van nieuwe technologieën dan van socialistische politici die hun beroep willen afschaffen. Volgens Lawbox, een privébedrijf dat zich toelegt op het toegankelijker maken van juridische documenten, kunnen heel wat taken van een notaris geautomatiseerd worden met blockchaintechnologie. Die biedt volgens het bedrijf dezelfde garanties van authenticiteit als notarissen. Een blockchain is een digitaal transactieregister dat niet door één centrale instantie wordt beheerd, maar door een netwerk van aan elkaar verbonden instanties of personen. Denk aan een grootboek of het hypotheekregister, maar dan zonder noodzakelijke tussenkomst van een bank of notaris. Blockchain maakt de rol van tussenpersonen dus kleiner en transparanter. Volgens Stephaan Cloet van Lawbox kunnen eigendomsrechten in allerhande activa op een blockchain worden bijgehouden. ‘Denk maar aan aandelen. En ook erfenissen kunnen op die manier automatisch worden verdeeld, in overeenstemming met een vooraf opgesteld testament.’ In Zweden en Estland lopen al proefprojecten om vastgoedtransacties op een blockchain te plaatsen. Het wordt zweten in het mooiste huis van het dorp.
Dit artikel verschijnt woensdag 7/3 in Knack.
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier
