Circulair en comfortabel wonen in de stad? DuCoop bewijst in Gent dat het kan

Niks gaat verloren in de Gentse woonwijk De Nieuwe Dokken. Badwater, keukenafval, zelfs uit lokaal geproduceerde feces worden energie en grondstoffen gepuurd. ‘Dit circulaire woonproject is uniek in Europa’, zegt Peter De Smet van duurzaamheidscoöperatie DuCoop.

Peter De Smet zucht, de vermaler wil weer niet starten. Bij het openen van de klep wordt de oorzaak meteen duidelijk: bovenaan een berg vers keukenafval liggen twee forse, wormstekige appelen. ‘Keukenafval moet in kleinere stukken worden gesneden’, zegt onze gids terwijl hij de machine uit haar slaapstand haalt. ‘Dat is voor sommige bewoners nog een werkpuntje, maar er komt sowieso een nieuwe, krachtiger vermaler. Dit is slechts een prototype, speciaal ontwikkeld voor DuCoop’.

Duurzaamheidscoöperatie DuCoop is de warmteleverancier en afvalstroombeheerder van De Nieuwe Dokken, een vastgoedproject dichtbij station Dampoort. Op termijn wordt het een stadswijk met 400 wooneenheden die onder meer een school met sporthal en kinderdagverblijf, een fietsherstelatelier en een huisartsenpraktijk omvat. Fase 1 werd al opgeleverd: een honderdtal appartementen, verdeeld over een toren van 13 verdiepingen en laagbouw, is al bewoond. Bij Melopee, een stedelijke basisschool waar muzische vorming centraal staat, klinkt al kindergejoel. Het schoolgebouw is een architecturaal hoogstandje met zwevende speelplaatsen, waar trappen eruit zien als pianoklavieren en klassen door glijbanen worden verbonden. Radicaal vernieuwend, maar de grootste innovatie van De Nieuwe Dokken zit verstopt in de kelders onder het centrale Kompasplein. Zero AfvalWater met Energie- en Nutriëntenterugwinning ofte ZAWENT, zo heet de technologie die van de Nieuwe Dokken de Europese koploper maakte in de race naar duurzaam wonen.

Circulair is het sleutelbegrip, vertelt initiatiefnemer Peter De Smet tijdens de rondleiding. De vermaler is bijvoorbeeld aangesloten op een buizensysteem dat alle keukenafval afvoert naar een uit de kluiten gewassen vergistingsinstallatie waar het zich met een tweede stroom van organische nutriënten vermengt. ‘Alle wc’s zijn vacuümtoiletten’, zegt De Smet. ‘In de Nieuwe Dokken surfen drollen niet op water, ze zweven letterlijk door de lucht, dankzij de onderdruk waarop het buizensysteem werkt. Zo besparen we 15.000 liter water per gezin, 6 miljoen liter op jaarbasis wanneer het hele project klaar is.

Niks gaat verloren. Zwart water, zeg maar vermalen keukenafval en fecaliën, transformeert door vergisting in biogas dat vervolgens warmte voor het eigen warmtenet levert. Wat overblijft is water en struviet, een fosforhoudende meststof waarmee de groenzones van De Nieuwe Dokken worden gevoed. De Smet neemt ons mee naar een kelderruimte waar een helblauwe tank staat. ‘Dit is de motor van onze zwart water-kringloop’, zegt hij. ‘Hiermee regelen we niet alleen de onderdruk van het hele buizensysteem, maar ook de voeding van de micro-organismen in de vergistingsinstallatie. Dat luistert nauw, want kolonies sterven af of breiden uit naargelang de hoeveelheid organisch materiaal die ze te eten krijgen’.

Aan de plafonds hangen buizen en kabels van alle formaten, ze vormen de bloedsomloop van ZAWENT die zich over de hele kelder uitspreidt naar een half dozijn technische lokalen. Een van de persleidingen gaat door de buitenmuur, helemaal naar de chemische fabriek Christeyns een halve kilometer verder aan de Afrikalaan. Gezuiverd sanitair water van DuCoop wordt er gebruikt bij de productie van reinigingsmiddelen. Het is echter tweerichtingsverkeer, want Christeyns stuurt via een geïsoleerde stalen leiding opgewarmd proceswater terug. Samen bevoorraden deze twee stromen het warmtenet waarop bewoners en andere verbruikers van De Nieuwe Dokken zijn aangesloten. ‘We persen er iedere calorie uit’, zegt De Smet. ‘Sanitair water, denk aan douche of wasmachines, wordt typisch aan 35 à 40 graden geloosd. We collecteren en zuiveren het, en dan onttrekken we er met een krachtige warmtewisselaar de warmte aan vooraleer het op 15 graden naar Christeyns te pompen. Zo dekken we ongeveer een derde van onze totale warmtebehoeften, al de rest puren we uit de productieprocessen van Christeyns. De samenwerking is een perfecte win-win: wij halen duurzame warmte binnen, en zij besparen op hun drinkwaterfactuur’.

Zal hij ons nog even de wijkbatterij laten zien? We bewonderen een beest van 240 kWh, gevoed door een indrukwekkend park van zonnepanelen op de daken. De zelf opgewekte stroom gaat zowel naar de Zawent-installaties als naar de eigen laadpalen voor elektrische voertuigen. Discreter maar niet minder cruciaal zijn de racks vol computers en beeldschermen. ‘Samen met de Gentse start-up OpenMotics hebben we een managementsysteem ontwikkeld’, zegt De Smet. ‘Iedere stap werd gedigitaliseerd, de kleinste storing komt meteen op een dashboard. Zo kunnen we DuCoop straks, na de oplevering, met één technisch operator en één administratief medewerker laten draaien’. Slimme regelsystemen drukken de elektriciteitsfactuur. Piekproductie van de zonnepanelen gaat bij voorkeur naar de energievretende warmtepomp of de laadpalen, periodes van goedkope netstroom worden benut om de wijkbatterij bij te vullen. ‘ZAWENT is een mix van hightech en off the shelf, bestaande technologieën die we innovatief toepassen’, vervolgt De Smet enthousiast. ‘Vacuümtoiletten worden in de scheepvaart al tweehonderd jaar gebruikt. Ook warmtenetten hebben een lange geschiedenis, ik ben er zelf ooit in Moskou gaan naar kijken. Reusachtig, maar ook rudimentair. Appartementen hadden geen thermostaat, bewoners moesten de ramen openzetten als ze het te warm kregen. Zo werkt het bij ons niet, dank zij de vloerverwarming kunnen bewoners de temperatuur winter en zomer perfect regelen. Duurzaam wonen betekent niet dat je aan comfort moet inboeten’.

De Smet is geen ingenieur, maar dat valt er niet aan te horen. Behalve de technische kant heeft hij de financiële, commerciële en zelfs contractuele finesses van het project in de vingers. De gewezen directeur van Greenpeace België stampte in 2009 zijn eigen investeringsvehikel Clean Energy Invest (CEI) uit de grond. Met steun van de familie Colruyt die ook in DuCoop met drie verschillende investeringsfondsen participeert. Klimaatoptimist is een eretitel die hij slechts na een precieze omschrijving aanvaardt. We moeten vooral niet de indruk wekken dat hij een goed oog heeft in de klimaatopwarming. Maar als we bedoelen dat hij niet bij de pakken blijft zitten, dan past het label als gegoten. Met Clean Energy Invest zoekt hij naar investeringsopportuniteiten in hernieuwbare energie die een aantoonbare bijdrage leveren aan de strijd tegen de klimaatopwarming. ‘Dit is veruit mijn meest ambitieuze project’, zegt hij. ‘De Nieuwe Dokken is een unieke wijk in Europa. Ook In Zweden en Nederland verrijzen circulaire woonprojecten, maar die richten zich vaak op één technologie en sluiten niet alle kringen. Het gaat nu eens om water, dan weer om warmte of afval, maar er is geen allesomvattende aanpak zoals hier. Nog een verschil: De Nieuwe Dokken is een zuiver privé-initiatief. In andere landen zie je dat dit soort innovaties door publieke spelers wordt getrokken’. Niet dat de overheid in dit verhaal helemaal geen rol speelt. Toen het Stadsontwikkelingsbedrijf soGent in 2011 besloot de zwaar verontreinigde site te ontwikkelen, koppelde ze daar als eigenaar van het terrein strenge duurzaamheidseisen aan. Het zijn die criteria die de winnende projectontwikkelaar, een consortium van drie projectontwikkelaars, ervan overtuigde om met De Smet in het ZAWENT-experiment te stappen.

Volgens De Smet kan de schaal nog groter, de haalbaarheidsstudies voor De Nieuwe dokken gingen trouwens tot 1.200 wooneenheden. ‘Hoe groter, hoe efficiënter zelfs’, zegt hij. ‘want de vaste kosten blijven goeddeels gelijk’. Die opschaling komt er wellicht. De deur van DuCoop wordt letterlijk platgelopen door geïnteresseerde bezoekers. Docenten en studenten van architectuur- en ingenieursopleidingen, maar vooral projectontwikkelaars en aannemers. ‘Dat laatste vind ik erg hoopgevend’, zegt hij. ‘Traditioneel is de bouwsector nogal conservatief. De interesse heeft niet per se met een groen geweten te maken, de sector beseft dat het roer om moet. De Vlaamse bouwnormen worden steeds strenger, volkomen terecht overigens in het licht van de Europese klimaatdoelstellingen. Deze gebouwen werden nog volgens de E45-normen opgetrokken, de tweede fase wordt momenteel volgens E40-normen gebouwd. Voor fase drie ligt de lat nog hoger, die moet BEN (Bijna Energie Neutraal) worden. Vandaar de grote belangstgoedelling voor ons warmtenet. Het wordt simpelweg verboden dit soort projecten met gas te verwarmen’. Hij heeft intussen de spin-off Circular opgericht om het ZAWENT-concept te commercialiseren. Momenteel loop een haalbaarheidsstudie over de oude Bekaert-site in Hemiksem, met de bedoeling er een tweede Zawent-wijk met 625 wooneenheden te bouwen.

DuCoop heeft voor de duur van de bouwwerken een onderkomen gevonden in een appartement op de negende verdieping. Zuidelijk georiënteerd, met een adembenemend zicht op Gent. Wie zou hier niet willen wonen, vlak bij het water, in een stadsdeel dat zich pijlsnel ontwikkelt van een industriële brownfield tot een paradijs voor wandelaar en fietsers? De prijzen heten marktcomform te zijn. Niet goedkoop dus, maar aan belangstelling geen gebrek. ‘Sommige kopers zoeken bewust naar duurzaamheid’, zegt De Smet. ‘Anderen zien dit in de eerste plaats als een interessante belegging. Bij de overdracht van de sleutels geven we een korte workshop, ze moeten tenslotte weten weten boe de installaties werken en waar ZAWENT voor staat. Dan zie je ook bij de beleggers het enthousiasme groeien. Dit is echt futureproof, zei iemand onlangs, we hebben meer gekocht dan we dachten’. Kopers worden automatisch aandeelhouders van de coöperatieve, met stemrecht in de algemene vergadering. ‘Ook huurders worden daarop uitgenodigd’, zegt De Smet, ‘weliswaar zonder stemrecht. Dit is geen elitair project, 40 procent van het aanbod bestaat uit budgetwoningen en sociale woningen. De zeven investeerders achter het startkapitaal zien DuCoop niet als een melkkoe. Bij erkende coöperaties is het dividend voor financiële beleggers wettelijk op 6 procent afgetopt. Als er toch meer winst wordt geboekt, gaat die onder de vorm van ristorno’s op de warmtefactuur naar alle gebruikers, ook de huurders’.

De Nieuwe Dokken is slechts een onderdeel van een veel groter stadsvernieuwingsproject dat verwarrend genoeg De Oude Dokken heet. Decennialang was deze geïsoleerde stadsrafel aan de overkant van de oude haven de biotoop voor binnenschippers en dokwerkers. Intussen pendelen voetgangers en fietsers over de fraaie Bataviabrug tussen de binnenstad en de nieuwbouwwijk, een tweede brug staat al gepland. Vanop het balkon zien we de zon over Gent zakken. Peter De Smet ziet echter niet alleen een fraai panorama maar vooral kansen. Verderop bij het Houtdok komt nog een nieuwe woonwijk, de besprekingen tussen de Stad Gent en projectontwikkelaar Ghelamco zijn lopende. Misschien biedt dit een kans om op termijn warmtenetten te koppelen en zo te zorgen voor een back-up-systeemvoor De Nieuwe Dokken.

Wat als Christeyns, een van de laatste chemische fabrieken in dit deel van de haven, herstructureert of verhuist? Het scenario lijkt denkbeeldig, de samenwerking met De Nieuwe Dokken is voor Christeyns een troef als straks de milieuvergunning moet worden verlengd. ‘Er zijn nog meer opties voor uitbreiding’, zegt De Smet. ‘In de nieuwe haven achter ons ligt voor minstens een terrawatt aan onbenutte productiewarmte. Waarop wachten we om die aan te boren? Dan moet Fluvius natuurlijk leidingen aanleggen, een backbone voor een grootschalig, stedelijk warmtenet. Dat kost geld, reken maar een miljoen euro per strekkende kilometer. Begrijpelijk dat Fluvius afwacht, het is aan Vlaanderen om hier sturend op te treden. Het potentieel is groot, de urgentie eveneens. We moeten dit gewoon doen’.