In België heeft vastgoed de voorbije tientallen jaren meer opgebracht dan aandelen. Die gouden jaren zijn intussen verstreken, maar dat betekent niet dat investeren in vastgoed geen zin meer zou hebben. Het zorgt voor spreiding in de beleggingsportefeuille en voor een redelijk rendement. Er zijn natuurlijk wel specifieke risico’s aan verbonden. Een rondetafelgesprek met zes vastgoedexperts.
België is wellicht het enige land ter wereld waar vastgoed de voorbije tachtig jaar meer heeft opgebracht dan aandelen. Geen toeval dus dat investeren in vastgoed al een hele tijd populair is. Intussen zijn die gouden jaren voorbij, wellicht voor altijd.
Toch blijven heel wat mensen investeren in vastgoed. Omdat het zichtbaar en tastbaar is. Omdat de langetermijnrente zoals die door de centrale banken wordt bepaald bijzonder laag ligt. Omdat sparen niets opbrengt. Omdat ze schrik hebben van de bokkensprongen op de beurs (volatiliteit). En natuurlijk ook vanwege het hefboomeffect, ‘leverage’ in het jargon, van circa 30% eigen middelen en een (hypothecaire) lening bij de bank.
MEER EN BETERE BOUWPROFESSIONALS
De gouden tijden mogen dan verstreken zijn, om al de hierboven aangehaalde redenen is er nu meer vraag naar vastgoed dan bijvoorbeeld vijftien jaar geleden. Tegelijk zijn er ook meer vastgoedontwikkelaars op de markt. En gelukkig neemt de kwaliteit en betrouwbaarheid van de bouwprofessionals toe. Al zijn er nog altijd cowboys, die – niet gehinderd door kennis van zaken – zelf vastgoed bouwen om het te verkopen of verhuren. Velen onder hen bijten er hun tanden op stuk. Behalve kennis en ervaring is er ook enig financieel uithoudingsvermogen nodig, want een project ontwikkelen kan gemakkelijk vijf jaar duren.
In België zijn typische investeerders in vastgoed mensen die één of twee appartementen kopen en dat/die doorverhuren. Ter vergelijking: in het Groothertogdom Luxemburg kopen investeerders in vastgoed veeleer een volledige blok appartementen. Maar je kan dus op verschillende manieren in vastgoed investeren. Je kunt een ouder pand kopen – onderschat in dat geval de renovatiekost niet en bovendien moeten energie- en gemeenschapskosten almaar meer worden gedrukt, een dure aangelegenheid. Of je kunt je een nieuw pand aanschaffen, of er een bouwen. Dat laatste wordt door de schaarste van de bouwgrond stilaan een probleem.
Dan is een nieuw appartement bouwen of kopen wellicht een beter idee. Maar denk daarbij ook aan het onderhoud. Een huis met vier appartementen kun je alleen nog wel meester. Zijn het er meer, dan kunnen de herstellingswerken de pan uit swingen. Doe je het zelf, dan kost het minder (alleen tijd en materiaal). Moet je een klusjesman betalen, dan drukt dat fors op het rendement.
VEEL MEER FLATS DAN HUIZEN
Volgens cijfers van de Confederatie van immobiliënberoepen in Vlaanderen werden er tot 2002 in België meer eengezinswoningen gebouwd dan appartementen, maar sindsdien is de verhouding omgekeerd. Al in 2008 was de verhouding 54/46 in het voordeel van de appartementen en vorig jaar was dat overwicht opgelopen tot 61/39. De voorbije tien jaar zouden er in Vlaanderen 150.000 huurappartementen zijn bijgebouwd en 70.000 huurwoningen verdwenen. Vooral kleinere appartementen zijn erg in trek bij jonge mensen.
In Wallonië werden vorig jaar voor het eerst in de geschiedenis meer bouwvergunningen afgeleverd voor appartementen (5774) dan voor woningen (5404). Ook daar zet de trend van appartementisering zich door. Is in Vlaanderen 70% van de inwoners eigenaar van een woning, dan is dat in Wallonië 64,5%. Brussel is traditioneel een typische huurregio met slechts 37% eigenaarswoningen en bijna 62% huurwoningen. In Brussel staan overigens vier keer meer appartementsgebouwen dan huizen.
LIGGING IS KEY
De meeste vastgoedspecialisten zweren bij drie belangrijke criteria voor een rendabele vastgoedinvestering: ligging, ligging en ligging. Anders gezegd: koop of bouw een pand van hoge kwaliteit op een dito ligging. Zo niet trek je niet de juiste huurders aan of verwezenlijk je minder (snel) meerwaarde als je het pand opnieuw van de hand doet. Om die laatste reden nemen investeerders wel vaker een wat lager rendement voor lief bij een uitstekende ligging.
Investeren in een bescheidener woning kan natuurlijk ook, maar kies dan een overeenkomstige bescheidener ligging. De kwaliteit van een pand en de buurt houden elkaar in evenwicht. Sommige projectontwikkelaars hebben het niet zozeer over ligging, ligging en ligging, maar veeleer over het juiste pand, op de juiste ligging, voor de juiste prijs, op het juiste moment. Leuven bijvoorbeeld is op het vlak van ligging een prima stad voor studentenkamers, maar nam de gemiddelde student vijftien jaar geleden nog genoegen met een gemeenschappelijk toilet op de gang, dan verkiest hij/zij nu sanitair op de kamer. Nog andere ontwikkelaars bouwen een sterk merk uit en bieden op een flexibele manier diensten aan die beantwoorden aan de noden van de eindgebruikers. Dat kan een wat mindere ligging compenseren.
Traditionele criteria voor een goede ligging zijn: openbaar vervoer in de buurt (als alternatief voor koning auto), scholen voor gezinnen, groen en speelplaats voor kinderen, bedrijven voor werk en universiteiten voor studenten. Ook bedrijven vinden steden met universiteiten een interessante standplaats. Zo kunnen ze – in de war for talent – de beste medewerkers rekruteren en ter plaatse laten wonen. Of ze huren in de buurt van het bedrijf kleine appartementen voor medewerkers die anders bij het pendelen te veel tijd in het verkeer zouden doorbrengen.
Iedereen zoekt zijn niche en zijn segment. Er is een markt voor iedereen, een verscheiden markt met veel huurders. Brussel bijvoorbeeld is ongelooflijk kosmopoliet en telt veel bewoners of gasten die er voor almaar kortere periodes wonen.
Overigens willen investeerders in vastgoed zich liever geen beheer meer op de hals halen. Daarom bieden meer en meer bouwpromotoren diensten aan, zoals het vinden en beheren van huurders.
DE ENE HUURDER IS DE ANDERE NIET
Zijn veel traditionele huurders niet bij machte om een eigen woning te betalen, dan heb je nu ook huurders die geen eigendom willen kopen. Of toch niet meteen. Tweeverdieners met een inkomen van elk 2000 euro netto per maand zouden kunnen kopen of bouwen, maar verkiezen soms tijdelijk de mobiliteit en flexibiliteit van wonen en werken in verschillende steden of zelfs een tijdje buitenland. Ze willen nu leven, niet morgen en hun leven niet opgeven voor een eigen huis. Eenmaal de veertig en de wilde jaren voorbij, kopen ze misschien uiteindelijk toch een eigen stek. Ook nieuw samengestelde gezinnen hebben soms een extra huurappartement nodig.
Natuurlijk heb je nog altijd de minder bemiddelde huurders. Die houden voor een belegger of investeerder in vastgoed een risico in. Enkele maanden huurderving vanwege niet-betaling of leegstand maak je niet zo snel weer goed. Tenzij in een markt waar de huurprijzen snel en fors toenemen. Maar dat is tegenwoordig niet het geval.
Komen je huurders via een erkend sociaal verhuurkantoor (SVK), dan ben je zeker van twaalf maanden huur per jaar met indexering. Want het SVK staat garant, ook als de huurder niet solvabel blijkt of verdwenen is. Sommige projectontwikkelaars sluiten (erg lange) huurcontracten af met een SVK en bieden beleggers verhuurde appartementen aan. Hetzelfde kan met organisaties voor de huisvesting van mensen met een beperking. Best wel een troef, het leidt tot een wat lager maar wel zeker rendement.
DE KEUZE TUSSEN HYPE OF NICHE
Behalve in traditionele woningen en appartementen kan je ook investeren in niches zoals panden voor cohousing, waar ruimte delen en mobiel wonen elkaar treffen. Bewoners in cohousing beschikken over een eigen slaap-, woon- en badkamer, en delen een keuken, eetplaats en (extra) leefruimte.
Deze bewoners huren vaak voor korte termijn: pas afgestudeerden in een eerste job, mensen die elders bouwen, expats, ondernemers in een start-up. Ze huren een woonplek voor enkele maanden. Een heel groot stuk van de woonmarkt neemt cohousing niet in: Belgen houden nu eenmaal van privacy en ruimte. Maar volgens sommige voorspellingen zou de helft van de Vlamingen in 2060 single zijn.
Bij coworking delen huurders de vergaderzaal, gebruiken ze hetzelfde koffieapparaat en dezelfde kleurenprinter en huren ze tijd van een receptioniste of administratieve medewerker. Zo’n werkplek is meestal duurder per vierkante meter dan een klassiek kantoor, maar je krijgt er nuttige diensten bovenop. In het netwerk van coworkers kan je vaak ook interessante contacten leggen voor tijdelijke hulp of advies.
KOOP RATIONEEL, NIET EMOTIONEEL
Investeren in vastgoed kan in diverse methodieken passen. Al moet je wellicht eerst voor jezelf uitmaken of je voor bakstenen dan wel (papieren) effecten van bijvoorbeeld gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s) kiest. Investeren in aandelen van een patrimoniumvennootschap die eigenaar is van een – of meerdere – pand kan tegenwoordig ook. Het is een simpele financiële operatie met tastbaarheid en transparantie als voordeel.
Welke richting je ook uitgaat, verdiep je in de materie, maak je huiswerk, gebruik je gezond verstand, lees veel, raadpleeg professionals. Tot slot: koop rationeel, niet emotioneel.
De experts
De meeste informatie in dit artikel is het resultaat van een rondetafelgesprek met zes vastgoedexperten, dat werd georganiseerd dankzij de bemiddeling van de beroepsvereniging van de vastgoedsector (BVS-UPSI), met Olivier Carrette als gedelegeerd bestuurder.
Koenraad Belsack (Upgrade Estate)
Upgrade Estate verwezenlijkt en beheert huisvesting voor studenten (Upkot) en young professionals (Upliving). Het bedrijf speelt in op de noden van zijn doelgroepen en zorgt voor aantrekkelijke gemeenschappelijke ruimtes, groen, een uitstekende prijs-kwaliteitverhouding, gebruiksgemak voor huurder en investeerder en een wooncoach als verbindende factor.
Davy Demuynck (ION)
ION is een projectontwikkelaar en vastgoedinvesteerder die in Waregem en Brussel is gevestigd. In zijn projecten, die vaak commerciële en residentiële componenten combineren, legt het de nadruk op zowel de kwalitatief hoogstaande architectuur als op de duurzaamheid van het ontwerp. De verschillende, soms best wel complexe projecten zijn geografisch verspreid over heel België.
Sophie Deprez (Cores Development)
Cores Development is een kernversterkende conceptontwikkelaar van vooral residentieel vastgoed voor eindgebruikers en investeerders. Het bedrijf focust op kwaliteit en sociale aspecten van stedelijke samenlevingsvormen. Het waakt over maatschappelijke meerwaarde via een vraaggeoriënteerde ontwikkelingsaanpak, grondige analyses en no-nonsensecommunicatie .
Therecia Landell (Eaglestone)
Eaglestone, specialist in vastgoedontwikkeling en -investeringen, verwezenlijkt grootschalige stedelijke projecten in België en Luxemburg. De duurzame, stijlvolle en kwaliteitsvolle panden passen naadloos in het stadsbeeld. En ook via de reconversie van industriële gebouwen genereert het bedrijf extra meerwaarde voor de stad.
Aubry Lefebvre (Thomas & Piron Bâtiment)
Thomas & Piron Bâtiment (een onderdeel van Thomas & Piron Holding, dat in België grote stedelijke projecten uitwerkt), is projectontwikkelaar van appartementen-, kantoor- en retailprojecten. De onderneming laat zich kennen als een geloofwaardige partner voor publiek-private samenwerkingsprojecten en een algemeen geïntegreerd bouwbedrijf.
Stéphane Verbeeck (Gands)
Gands is projectontwikkelaar van residentieel vastgoed en flexibele huisvesting met yust.com. Het bedrijf creëert oplossingen voor wonen op korte en lange termijn in een bruisende stad met een breed aanbod van gemeenschappelijke faciliteiten. Dat biedt de mogelijkheid om dagelijkse gewoonten met zielsverwanten te delen.
Adviezen over vastgoed
Vergewis je ervan dat er een huurmarkt is in de buurt waar je wil investeren en vergelijk de huurprijzen.
Let op met huurgaranties en beloofde (woeker)rendementen. Een normale jaarlijkse opbrengst in de residentiële sector bedraagt ongeveer 3,5%, plus circa 2% jaarlijkse meerwaarde.
Heb je tijd, kennis van zaken en twee rechterhanden? Investeer in bakstenen. Geen tijd en twee linkerhanden? Koop dan aandelen van een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV).
Hou de intrestlast lager dan de huuropbrengst. Als de economie sputtert, is het een slechte tijd om vastgoed te verkopen.
Huur zal nooit even snel stijgen als rente, en rente zal over meerdere jaren stijgen.
Hou rekening met de 1/3-regel. In principe mag de totale last van de lening niet meer bedragen dan 1/3e van het inkomen. Het is niet omdat je iets vandaag kunt terugbetalen, dat je dat in de toekomst ook kunt.
