In samenspel met projectontwikkelaar Cordeel wil de stad Antwerpen de ‘stadskanker’ in de stationswijk aanpakken. Helaas lijkt het ruimtelijk uitvoeringsplan wel erg op maat van Cordeel geschreven. Hij heeft het dan ook betaald.
Een stadsbestuur wordt verondersteld het algemeen belang te dienen, zeker op het gebied van ruimtelijke ordening. Maar kun je het algemeen belang dienen als je het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) dat nodig is voor de realisatie van de bouwprojecten van een projectontwikkelaar laat betalen door de ontwikkelaar zelf? Kun je dan nog oordelen over de waarde van het plan in functie van het algemeen belang?
De vraag zou niet aan de orde mogen zijn. Het voor ruimtelijke ordening bevoegde Departement Omgeving van de Vlaamse overheid is formeel: ‘Private partners laten betalen voor de opmaak van een RUP is strijdig met artikel 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Via plannen de ruimte ordenen en zich uitspreken over welke activiteit op welke plaats thuishoort, is bij uitstek een overheidstaak en een zaak van algemeen belang. Het karakter van die afweging impliceert dat planopmaak niet door particulieren kan worden bekostigd, maar met overheidsgeld moet worden betaald. Het tegenovergestelde zou doen veronderstellen dat de betrokken ordening niet het algemeen belang dient maar het particuliere, wat het plan onwettig zou maken.’
Dat Cordeel het doet omdat hij vrij spel krijgt, is te begrijpen. Maar dat de stad het toelaat en zelfs in de hand werkt, is ronduit schandalig.
Daar lijkt geen speld tussen te krijgen. Desalniettemin keurde het college van burgemeester en schepenen van de stad Antwerpen op 26 augustus 2016 een besluit goed, waarin de kosten voor het toen nog op te stellen ‘RUP Pelikaanstraat’ integraal ten laste worden gelegd van projectontwikkelaar nv Cordeel, wiens vlaggen je op steeds meer plekken in Antwerpen ziet wapperen. De stad sloot daarover met Cordeel een ‘samenwerkingsovereenkomst’. De kosten bedroegen volgens het besluit 53.415,45 euro. Die zijn dus voor rekening van Cordeel.
Stadskanker
In de samenwerkingsovereenkomst staat uiteraard gestipuleerd dat de stad ‘erover waakt dat elk RUP in het algemeen belang wordt opgesteld’. Maar enkele experts hebben zich over het plan gebogen. Ze hebben het vergeleken met het bestaande bijzonder plan van aanleg (BPA) voor de wijk ‘Pelikaanstraat’ uit 2007. De conclusies van hun analyses zijn ondubbelzinnig: het voorgestelde RUP dient vooral de belangen van projectontwikkelaar Cordeel en niet die van de bewoners of andere gebruikers van de omgeving.
BPA’s zijn plaatselijke verfijningen van de oorspronkelijke gewestplannen. Volgens de website van de stad Antwerpen worden ze nu vervangen door RUP’s – ze blijven wel van kracht tot er een RUP is. Een RUP is een juridisch document dat vastlegt waar en hoe er in een buurt gebouwd en verbouwd mag worden. Het is uitermate belangrijk voor de toekomst van een wijk.
De concrete aanleiding voor het RUP was een hotelproject van Cordeel in de Pelikaanstraat, die langs het Centraal Station in hartje Antwerpen loopt. Het project spoorde niet met het BPA, dus moest dat worden bijgestuurd. Het RUP bestrijkt de zone tussen de Pelikaanstraat, Lange Kievitstraat, Lange Herentalsestraat en Hoveniersstraat. Die is nu voor sommigen een ‘stadskanker’, ondanks het feit dat ze deel uitmaakt van de fameuze diamantwijk. Een deel van de terreinen die al eigendom zijn van Cordeel, ligt braak.
De opmaak van het RUP is gestart in 2016, maar de wijkbewoners werden pas recent geïnformeerd. Een eerste, heel warrig verlopen informatieavond werd al dan niet per ongeluk georganiseerd op 6 september, pal op Joods Nieuwjaar – de wijk kent een sterke Joodse aanwezigheid. Op 23 september kwam er een nieuwe bijeenkomst, waarop schepen van Stadsontwikkeling Annick De Ridder (N-VA) aanwezig was. Ze benadrukte dat de stad erover zou waken dat het algemeen belang zou primeren. Het hoge woord werd er gevoerd door een architect van de projectontwikkelaar.
Het RUP valt uiteen in twee grote delen: een kleine zuidelijke helft (het projectgebied van Cordeel) en een grote noordelijke helft (waar honderden andere eigenaars wonen of werken). Met dat onderscheid is gespeeld in de uitwerking. Zo blijkt het totale bouwvolume (officieel: de bruto bovengrondse vloeroppervlakte) in het RUP nagenoeg identiek te zijn aan dat van het BPA. Alleen komt er een verschuiving van bouwvolume van noord naar zuid, ten voordele van Cordeel dus. Alle bouwvelden op het projectgebied van Cordeel hebben een hogere kroonlijsthoogte gekregen dan op het BPA, wat betekent dat er hoger gebouwd mag worden. Meer dan de helft van de rest moet het doen met een lagere kroonlijsthoogte dan in het BPA staat vermeld.
Er zijn zelfs bestaande gebouwen, vooral in de Schupstraat, waarvan de kroonlijsthoogte verlaagd wordt van 36 meter (of tien tot twaalf verdiepingen) naar 19 meter (vijf verdiepingen). ‘Om Cordeel extra bouwvolume te gunnen zonder aan de bevolkingsdichtheid in het gebied te raken, halveert het RUP doodleuk de hoogte van een rij bestaande gebouwen, waarvan sommige pas de laatste tien jaar gezet zijn’, stelt een verbolgen stedenbouwkundige. ‘Dat betekent concreet dat als een van die eigenaars een omgevingsvergunning aanvraagt voor een herbestemming tot woongelegenheden, hij verplicht kan worden om de helft van zijn gebouw af te breken, wegens niet conform met het RUP.’
Twin Towers
Een vergelijkbaar manoeuvre is gedaan op het vlak van parkeerbehoeften. Voor het hele plangebied geldt een parkeernorm van 0,5 plekken per 100 vierkante meter bouwoppervlak. De parkeernorm moet voorkomen dat nieuwe bewoningsinitiatieven extra parkeeroverlast in een buurt veroorzaken door een tekort aan parkeerplaatsen. Het RUP Pelikaanstraat voorziet in 1629 nieuwe parkeerplaatsen. Daarvan worden er liefst 1115 toegewezen aan de zone-Cordeel. De projectontwikkelaar heeft 23 procent van de bebouwbare oppervlakte, maar krijgt 68 procent van de parkeerplaatsen – dat is drie keer meer dan waar hij recht op zou hebben mocht de parkeernorm uniform gevolgd worden. Het argument dat er elders geen ruimte zou zijn voor extra parkeerplaatsen kan met een simpele analyse van tafel worden geveegd.
De vraag kan ook worden gesteld of in een wijk met veel openbaar vervoer überhaupt in extra verkeer moet worden geïnvesteerd. Veel moderne steden streven er net naar hun stationswijken zo autoluw mogelijk te maken. Er liggen ook nogal wat scholen in de buurt en het stadspark is niet ver weg, wat meer verkeer nog minder wenselijk maakt, zeker omdat de meeste straten er vrij smal zijn en dus heel gevoelig voor luchtvervuiling. Als het RUP echt aandacht zou hebben voor het algemeen belang, zou dat soort overwegingen veel zwaarder moeten doorwegen.
Bizar op de originele plannen zijn twee sterretjes in het projectgebied van Cordeel. Het gaat om twee geplande torengebouwen van 100 meter hoog. Ze zouden vooral kantoren moeten huisvesten, maar die zouden eventueel ’transformeerbaar’ zijn tot wooneenheden. De vrees bestaat dat te veel kantoren overdag voor verkeersoverlast zullen zorgen en ’s avonds en ’s nachts de buurt levenloos zullen maken, zoals aan de andere kant van het station rond het Kievitplein het geval is.
De torens zouden een deel van de diamantwijk in de schaduw zetten. Ze worden onder meer verkocht met de voorspelbare boodschap dat hoogbouw de druk op de open ruimte verlicht, zodat er meer in groen kan worden geïnvesteerd. Maar de ‘groene voorzieningen’ in het RUP zijn bescheiden. Bovendien zijn ze geprangd tussen de twee torens (de term Twin Towers is al gevallen), waardoor ze weinig zon en veel wind te verwerken zullen krijgen. Op het dichtgeplaveide Kievitplein is te zien waar dat toe leidt, zelfs bij veel lagere bouwhoogtes: er moest een roestmetalen boom met her en der wat plukjes groen gezet worden om de indruk van een groene ruimte te creëren. Lelijker kan bijna niet.
Het RUP halveert doodleuk de hoogte van een rij bestaande gebouwen, waarvan sommige pas de laatste tien jaar gezet zijn.
‘We kunnen niet anders dan concluderen dat het RUP dat betaald werd door Cordeel ten voordele van Cordeel is geschreven’, stelt een van de experts. ‘Dat Cordeel het doet omdat hij vrij spel krijgt, is te begrijpen. Maar dat de stad het toelaat en zelfs in de hand werkt, is ronduit schandalig. Waarom profiteert de stad er niet van om de zone tussen het stadspark en het prachtige Centraal Station – een beschermd gebouw – is in een stadsverfraaiingsproject te integreren? Dat zou pas ten faveure van het algemeen belang zijn.’
Raad van State
De kans is klein dat de stad Antwerpen en Cordeel juridisch met de collusie wegkomen. De Raad van State heeft op 26 september 2019 na een klacht van buurtbewoners het RUP Vijverhof van de gemeente Boechout vernietigd, omdat het werd betaald door de aannemer die het Vijverhof wilde ontwikkelen. ‘Het valt niet in te zien hoe de gemeente in alle objectiviteit, zonder vooringenomenheid en zonder gebonden te zijn door de eerder aangegane overeenkomst, de verschillende op het spel staande belangen gelijktijdig heeft kunnen afwegen’, besloot de Raad.
De Raad stelde ook dat het feit dat de belangen van een projectontwikkelaar kunnen samenvallen met het algemeen belang – een standaardargument in dit soort kwesties – zelfs niet aan de orde is. Het gaat puur om de perceptie van afhankelijkheid versus objectiviteit. Met een vergelijkbare redenering vernietigde de Raad van State op 28 mei 2014 een milieuvergunning voor het toen al omstreden Uplace-shoppingcenterproject in Machelen, dat er nooit zou komen.
Het Tijdschrift voor Ruimtelijke Ordening, Omgeving en Stedenbouw analyseerde eind 2018 een vonnis van een Brusselse rechtbank van 16 juni 2017 over een overeenkomst tussen een gemeente en een projectontwikkelaar die nietig werd verklaard: ‘Een gemeentelijk beleid inzake ruimtelijke ordening mag er niet op gericht zijn de ontwikkelingsplannen van een bepaalde particulier te bevorderen. Het bestuur dat een plan van aanleg opmaakt met de bedoeling een zuiver privébelang te behartigen, maakt zich schuldig aan machtsafwending. Daaruit volgt dat het absoluut verboden is voor een bestuur om zich te laten betalen voor de opmaak van een aanlegplan door een particulier die een belang heeft bij de inhoud van het plan.’
Intrigerend is dat de analyse ook zegt dat de projectontwikkelaar ‘behoorde te weten dat hij de overheid niet mocht betalen voor het uitoefenen van een taak van algemeen belang met het oog op het verkrijgen van een persoonlijk voordeel’. Het RUP voor de Pelikaanstraat was achteraf bekeken zelfs niet nodig, want Cordeel heeft het hotel dat het RUP mogelijk moest maken al gebouwd binnen het kader van het nog altijd van kracht zijnde BPA. Het RUP gaat nu over iets véél groters. Als steden of gemeenten de kosten voor een RUP te hoog vinden, kunnen ze er trouwens een subsidie voor aanvragen bij de Vlaamse overheid. Zo komt het algemeen belang niet in het gedrang. Of toch niet zo gemakkelijk.
‘EEN DERDE BELANGHEBBENDE KAN BEAALDE KOSTEN DRAGEN’
Knack legde de knelpunten uit de expertenanalyse voor aan de diensten van burgemeester Bart De Wever en schepen van Stadsontwikkeling Annick De Ridder (beiden N-VA).
De Ridder antwoordde: ‘Met dit project pakken we een stadskanker aan. Het gebied ligt al jaren braak en met het RUP Pelikaanstraat kiezen we voor een duurzame, groene en doorwaadbare ontsluiting, een kans om de hele wijk te herwaarderen en de leefbaarheid van die zijde van de stationsbuurt te versterken.
‘In tegenstelling tot wat u laat doorschemeren, kunnen eigenaars van bestaande vergunde gebouwen uiteraard niet in overtreding gesteld worden als zij zich aan de destijds heersende kaders hebben gehouden. Het RUP bevat een gebruikelijke overgangsmaatregel voor bestaande gebouwen. In de milieueffectenrapportage voor het RUP wordt als dwingende maatregel opgenomen dat smalle straten afgezoomd door hoge gebouwen, zogenaamde street canyons, vermeden moeten worden om een goede luchtkwaliteit te waarborgen. Daarom werd ervoor gekozen om aan de randen van het plangebied, waar de straatbreedte laag is, de maximale bouwhoogte te beperken tot 19 meter. De Pelikaanstraat vormt hierop een uitzondering vanwege haar bredere straatprofiel. Die regel geldt ook voor het projectgebied in eigendom van Cordeel. De lagere maximale bouwhoogtes aan de smallere straten moeten ook de belevingswaarde op het openbaar domein en in de tegenovergelegen gebouwen vergroten en schaduwhinder beperken.
‘Het is helemaal niet de bedoeling om meer verkeer te creëren. We zetten net in op een ambitieuze shift, waarbij 88 procent van de verplaatsingen van en naar het toekomstige woon- en werkgebied met de fiets, het openbaar vervoer of te voet worden afgelegd. Wat de vastgestelde maximumparkeernorm van het RUP betreft: die ligt veel lager dan wat er als minimum opgelegd zou worden. De keuze om een groot deel van de parkeerplaatsen in het projectgebied te situeren, komt voort uit de mogelijkheid om op die plek gebundeld en kwalitatief parkeren te voorzien. Zo kunnen er ook parkeerplaatsen voor functies buiten het projectgebied komen.
‘Om de kwaliteit van de open ruimte te garanderen, werd een hoogbouwrapport opgesteld, waarin de impact op vlak van onder meer wind en schaduw onderzocht werd. Het RUP houdt rekening met de conclusies uit dat rapport. De stedenbouwkundige voorschriften leggen concrete kwaliteitseisen op aan het groen, maar ook maximale bouwhoogtes. De stad kiest ervoor om op de juiste plekken slim te verdichten. De Pelikaansite, vlak bij het Centraal Station, is daarvoor een ideale locatie. Deze visie wordt bevestigd door beleidskaders op alle niveaus. Door in de hoogte te gaan kan er meer open en groene ruimte gevrijwaard worden.
‘Als stad en als gemeenteraad beslissen wij onafhankelijk en autonoom over het resultaat van een RUP-procedure. Dat neemt niet weg dat een derde belanghebbende bepaalde kosten kan dragen. In de overeenkomsten die we daarover sluiten, wordt de onafhankelijkheid gewaarborgd en wordt er niets vastgelegd over de inhoud van het RUP zelf.’
Knack nam ook contact op met projectontwikkelaar Cordeel, maar die liet weten niet te willen reageren zolang het openbaar onderzoek loopt.
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier
