‘Huren met aankoopoptie: ontbrekende schakel voor een inclusieve woningmarkt’

“Het innovatieve model van huren met aankoopoptie biedt veelbelovende perspectieven om generatiearmoede te doorbreken.” schrijven Abdelkarim Bellafkih en Joachim Mertens van De Vrijdaggroep. Deze bijdrage maakt deel uit van de zomerreeks De Doordenkers van Knack.be: Betaalbaar Wonen.

Met lange wachtlijsten in België van meer dan 260.000 huishoudens en een beperkt aanbod kan ons model van sociale huisvesting niet beantwoorden aan de huisvestingsnoden. Dat heeft niet alleen invloed op individuen, maar ook bredere gevolgen voor gezinnen en de maatschappij. Een eigen woning kopen wordt gezien als een van de meest effectieve middelen om financiële stabiliteit te bereiken en armoede te verminderen. Echter, door de druk op de woningmarkt en de stijgende huizenprijzen, wordt dit steeds moeilijker bereikbaar, vooral voor kansengroepen. Er is behoefte aan een nieuw, inclusiever model dat niet alleen de symptomen van de wooncrisis aanpakt, maar ook de onderliggende oorzaken van generatiearmoede bestrijdt.

Brug naar eigendom: huren met aankoopoptie

Het huisvestingsmodel vandaag is binair: ofwel koop je, ofwel huur je. Een veelbelovend alternatief voor de traditionele benadering is huren met aankoopoptie: een model waarbij huurders na een bepaalde periode de mogelijkheid krijgen om de woning die ze huren aan te kopen. Op deze wijze biedt het model een brug naar eigendom voor diegenen die a priori financieel niet in staat zijn om een huis aan te schaffen.

Dat bevordert een gevoel van eigenaarschap en verantwoordelijkheid, omdat gezinnen de kans krijgen vermogen op te bouwen en een betere financiële toekomst voor zichzelf en hun nakomelingen te verzekeren. In Vlaanderen kennen private initiatieven zoals Hamsterhuren en HappyNest al succes met dit model, waarbij huurders uit de middenklasse na vier tot zes jaar de optie krijgen om hun woning aan te kopen.

Sociale huisvesting als motor voor sociale mobiliteit

Het Verenigd Koninkrijk toonde met het Right to Buy-programma in de jaren ’80 al aan dat eigendom toegankelijk maken voor huurders niet alleen de woningmarkt kan herstructureren, maar ook sociale mobiliteit bevordert. Het programma gaf huurders van sociale woningen het recht hun woning tegen een gereduceerde prijs te kopen. Het initiatief was succesvol: het heeft gezinnen in staat gesteld financiële stabiliteit te bereiken, wat bijdroeg aan het doorbreken van de vicieuze cirkel van generatiearmoede, en heeft de druk op sociale woningbouw verminderd.  

Sociale huisvestingsmaatschappijen in België zouden dus een cruciale rol kunnen spelen in het adopteren en opschalen van dit model voor de lage inkomensklassen. Door huurders in staat te stellen om geleidelijk over te stappen naar eigendom, kan de druk op onze sociale huisvestingsmarkt verminderen, wachtlijsten inkorten en tegelijkertijd sociale mobiliteit bevorderen.

Dubbele fiscaliteit als achilleshiel

Toch is het model van huren met aankoopoptie niet zonder uitdagingen. Een van de grootste obstakels is de dubbele fiscaliteit: zowel de investeerder die de woning aanvankelijk aankoopt, als de huurder die later eigenaar wil worden, worden geconfronteerd met registratierechten. Dit maakt het model minder aantrekkelijk en remt een bredere toepassing. Vooral in Brussel en Wallonië, waar geen verlaagde registratierechten worden toegekend bij de aankoop van een eerste en eigen woning op het totaalbedrag, maar op basis van het abattement, is de uitdaging het grootst.

Als het beleid het model van huren met aankoopoptie op grote schaal wil laten slagen, is een hervorming van de fiscale regelgeving nodig. Het invoeren van “meeneembaarheid” van registratierechten zou de dubbele belasting kunnen vermijden en het model toegankelijker maken voor een breder publiek, inclusief de kansengroepen die momenteel uitgesloten blijven.

Ontbrekende schakel voor een inclusieve woningmarkt

Huren met aankoopoptie heeft het potentieel om de woningmarkt fundamenteel te hertekenen en de wooncrisis mee op te lossen. Dit model kan een krachtige hefboom zijn in de strijd tegen generatiearmoede, mits de nodige hervormingen en politieke steun. De overheid moet daarom overwegen om dit model actief te ondersteunen, niet alleen voor private spelers, maar vooral binnen de sociale huisvesting. Alleen dan kunnen we een duurzamer en inclusiever systeem van wooneigendom creëren dat echt toegankelijk is voor iedereen.

Abdelkarim Bellafkih (1986) is burgerlijk ingenieur en afdelingshoofd van Flanders Hydraulics. Joachim Mertens (1994) is burgerlijk ingenieur-architect en werkt als vastgoedontwikkelaar. Beide auteurs zijn lid van de denktank de Vrijdaggroep.