Innovatieve burgerinitiatieven om kwetsbare huurders te huisvesten lopen vast. Overregulering en gebrek aan een wettelijk kader voor nieuwe en collectieve woonvormen werpen een hoop obstakels op.
Het recht op menswaardig wonen, dat vervat zit in de Belgische Grondwet en in de Vlaamse Wooncode, komt in toenemende mate onder druk te staan door de wooncrisis waar Vlaanderen al enkele jaren mee kampt.
Organisaties en burgers die zich inzetten voor kwetsbare huurders zitten met de handen in het haar: de woonnood is groot, het betaalbare aanbod beperkt.
Een onontwarbaar kluwen aan regels
Daarom zoeken organisaties en burgers innovatieve oplossingen, waarbij ze echter op een hele hoop administratieve en juridische obstakels botsen.
Enerzijds is er geen wettelijk kader voor nieuwe en collectieve woonvormen. Anderzijds is er overregulering.
Nieuwe initiatieven moeten afstemmen met een hoop verschillende beleidsdomeinen en de lokale regelgeving omtrent ruimtelijke ordening is vaak strenger dan wat de Vlaamse Wooncode en de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening voorschrijven.
Omdat de regelgeving in elke gemeente verschilt, is het onmogelijk woonprojecten op te zetten die in heel Vlaanderen op dezelfde manier uitgevoerd kunnen worden.
Dat ervoeren onder andere Vluchtelingenwerk Vlaanderen & Pleegzorg Vlaanderen en ORBIT vzw.
Vergunningen
Vluchtelingenwerk en Pleegzorg zetten samen het project ‘Geef de Wereld een thuis’ op, waarbij vijftig gezinnen zich opgaven om met omkadering van Pleegzorg tijdelijk een vluchtelingengezin met minderjarige kinderen op te vangen.
ORBIT vzw kreeg elf aanmeldingen van mensen die een kamer in hun huis wilden verhuren aan een vluchteling.
Al snel bleek dat problematisch te zijn: de kandidaten moesten een vergunning aanvragen om een ondergeschikte wooneenheid te creëren in hun woning. Op veel plaatsen mag je echter niet met meer dan een gezin samenwonen.
‘Waar het wel mag wordt het kadastraal inkomen opgesplitst en krijgen mensen minder woonbonus als ze een ondergeschikte wooneenheid creëren’, zegt directeur van Vluchtelingenwerk Vlaanderen Charlotte Vandycke.
Wil je niet verbouwen, dan kan je dus geen vluchtelingengezin opvangen
Melding zonder vergunning
Om de obstakels weg te werken liet de overheid toe voor de huisvesting van vluchtelingen of daklozen enkel een melding te maken zonder een vergunning aan te vragen.
‘Helaas blijven we desondanks botsen op lokale regels die afwijken van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Sommige gemeenten vragen bijvoorbeeld dat er een aparte ingang is. Wil je niet verbouwen, dan kan je dus geen vluchtelingengezin opvangen’, zegt Vandycke.
Het resultaat is dat slechts drie van de vijftig kandidaatgezinnen een vluchtelingengezin volgens de regels konden opvangen omdat ze een losstaande woning in hun tuin hadden.
Bij ORBIT vzw konden dankzij de afschaffing van de vergunningsplicht twee kandidaten een kamer in hun huis verhuren aan een vluchteling.
Ambtenaren kennen de regels niet
Nils Luyten van ORBIT vzw besloot burgerinitiatieven, verenigingen en huiseigenaars die vluchtelingen willen huisvesten, te ondersteunen bij het ontwarren van de kluwen aan regels.
‘Veel vrijwilligers werken voltijds waardoor ze geen contact kunnen opnemen met gemeentediensten tijdens de openingsuren. Wij pluizen technische en praktische vragen voor hen uit. Ik hang vaak uren aan de telefoon met stadsdiensten, woondiensten en ruimtelijke ordening om een antwoord te voorzien.
‘In de ene gemeente is een melding maken gratis, in de andere kost het vijftig euro. Een gemeente vroeg een eenvoudige schets van de woning op een papiertje, de andere vroeg een uitgewerkt architecturaal plan met handtekening van de architect!
‘Het gaat hier nochtans niet om een verbouwing, maar om een leegstaande kamer in het huis die men wilde verhuren. Echt absurdistan. Veel gemeenteambetenaren zijn ook niet op de hoogte van de nieuwe wetgeving waarin een melding volstaat.’
Enthousiasme dooft uit
Het hoeft dus niet te verbazen dat veel mensen hun project noodgedwongen opgeven. Een van hen is Pieter Uytterlinde.
Hij wilde een burgerinitiatief opstarten om bij mensen in het Antwerpse een mobiele wooneenheid in de tuin te zetten die ze goedkoop aan kwetsbare huurders konden aanbieden.
‘Ik botste al snel op een resem obstakels: het was in strijd met de bouwcode en de huurder kon zich niet domiciliëren waardoor hij ook geen uitkeringen kon krijgen.
‘Hadden we een uitzondering verkregen om de domicilie er wel te zetten, dan zou de verhuurder aansprakelijk gesteld worden en kon de gerechtsdeurwaarder bij hem aankloppen, mocht de huurder schulden maken’, zegt Uytterlinde.
‘Ook beleidsmatig was er zeer weinig draagvlak. Antwerpen wilt geen migranten en kwetsbare doelgroepen aantrekken.’
Veel gemeenteambetenaren zijn ook niet op de hoogte van de nieuwe wetgeving
Ontmoedigingsmaatregelen
Antwerps OCMW-voorzitter en schepen Fons Duchateau gaf in zijn communicatie inderdaad meermaals aan dat hij ontmoedigingsmaatregelen neemt door strengere voorwaarden op te leggen om een woning te huren.
‘Van het Vlaamse departement Wonen kreeg ik eerst geen antwoord en uiteindelijk de boodschap dat er geen juridisch kader is voor alternatieve woonvormen’, zegt Uytterlinde. Als de overheid nee zegt, kan je weinig doen.
Volgens Nils Luyten is Antwerpen lang niet de enige gemeente die een ontmoedigingsbeleid voert. ‘Veel gemeentes leggen strengere voorwaarden op omdat ze liever bewoners met een hoog inkomen aantrekken dan kwetsbare groepen met een lager inkomen.’
Oostende is bijvoorbeeld een van de gemeentes waar mensen voorrang krijgen om sociaal te huren naarmate ze er langer wonen. ‘Als alle gemeentes dat soort regels opleggen, kan je als vluchteling binnenkort nergens meer huren’, zegt Luyten.
Pure kafka
Ook Bert Van Damme en zijn vrouw Sara zagen zich gedwongen de opvang van een vluchteling stop te zetten.
Het koppel huisvestte Fawzi, een jonge Irakees, in een studio boven hun garage terwijl hij zocht naar een geschikte en betaalbare woning. Dat ging goed tot de buurman klacht indiende omdat hij zijn huis wilde verkopen en de aanwezigheid van Fawzi volgens hem kopers zou afschrikken.
Volgens Van Damme is de buurman nochtans de vorige eigenaar van het huis die de studio voor zijn zoon bouwde, zonder daarvan aangifte te doen.
Verplichte leegstand
Omdat de studio juridisch gezien dus geen woonfunctie heeft, moest Fawzi eruit. Van Damme wilt het hier niet bij laten en deed een aanvraag om er toch nog iemand te mogen huisvesten, maar hoorde van de dienst Stedenbouw al dat de aanvraag niet goedgekeurd zal worden. ‘De bouwovertreding is verjaard dus de studio mag blijven, maar moet leegstaan’, zegt Van Damme.
Op 27 september kreeg hij een brief van de stad Gent om te melden dat na een controle in het bijgebouw zowel het bijgebouw als het huis onbewoonbaar verklaard werden. Daardoor zou Van Damme er leegstandsbelasting op moeten betalen.
‘Dezelfde dienst die zegt dat het moet leegstaan, vordert dus vervolgens belasting omdat het leegstaat. Pure kafka. Gelukkig heeft de schepen van Wonen zich intussen geëxcuseerd en zorgde hij ervoor dat ons huis niet langer ten onrechte op de lijst van onbewoonbare panden staat’, zegt Vandamme.
House of Colours
Een project waar het collectief wonen wel lukt, is House of Colours: drie huizen in Vosselaar, Beerse en Retie die mensen in een moeilijke situatie samen kunnen huren.
De bewoners van de Houses of Colours huren samen huizen van mensen die anders leegstandsbelasting zouden moeten betalen. ‘Door te huren vermijden we problemen met kadastraal inkomen en dergelijke meer’, zegt oprichtster Hilde Stockman.
In Stockmans ervaring zijn OCMW’s en gemeenten meestal vragende partij voor een woonproject: ‘Er zijn momenteel zoveel daklozen dat de gemeenten, OCMW’s en CAW’s (Centrum voor Algemeen Welzijnswerk, nvdr.) met de handen in het haar zitten.’
In grote steden komen de meest behoeftige en precaire groepen vaak terecht in de minst gezonde samenwoonvormen. In de ergste gevallen gaat het om illegale matrassenverhuur, waarbij men enkel een slaapplek huurt in een woning
House of Colours kan dus op veel medewerking van lokale besturen rekenen. Zo kreeg de organisatie in Beerse een leegstaand landhuis ter beschikking dat onbewoonbaar zou verklaard worden.
‘Net op dat moment zochten we een oplossing voor een koppel uit Guinee dat op straat stond met een kindje en een baby. Het was vlak voor Kerstmis en alle opvangcentra en onze andere huizen zaten eivol’, zegt Stockman.
Het gemeentebestuur maakte een gemotiveerde uitzondering waardoor het koppel het pand kon betrekken en House of Colours met de bewoners aan de slag ging om het pand zo snel mogelijk te renoveren waardoor het ondertussen voldoet aan de normen van de Vlaamse Wooncode.
Juridisch achterpoortje
Michael Ryckewaert is docent stedenbouw en ruimtelijke planning, maar coördineert daarnaast ook beleidsmatig onderzoek van het Steunpunt Wonen, onder andere naar nieuwe wooninitiatieven.
Ryckewaert is niet overtuigd van de meerwaarde van collectief wonen voor de meest kwetsbare groepen: ‘Mensen met kleinere budgetten kiezen er inderdaad vaker voor bijvoorbeeld samen te huren om de kosten te drukken.
‘Of dat nu ook specifiek een oplossing kan bieden voor de meest kwetsbare groepen daar heb ik enkele bedenkingen bij.
‘In grote steden komen de meest behoeftige en precaire groepen vaak terecht in de minst gezonde samenwoonvormen. In de ergste gevallen gaat het om illegale matrassenverhuur, waarbij men enkel een slaapplek huurt in een woning.
‘We moeten vermijden dat we een juridisch achterpoortje creëren voor dit soort niet-kwalitatieve woonvormen’, zegt Ryckewaert.
Tijdelijke en permanente woonvormen
Ryckewaert denkt wel aan enkele maatregelen die innovatieve woonvormen zouden faciliteren: ‘Een van de problemen is denk ik dat de huidige wetgeving geen onderscheid maakt tussen tijdelijke en permanente woonvormen.
‘Mocht dat onderscheid er zijn, dan zou het waarschijnlijk minder problemen opleveren als een gezin tijdelijk inwoont bij een ander gezin.’
Net als de sociale organisaties ziet ook Ryckewaert een probleem in de verschillende regelgevingen rond wonen: ‘Het zou duidelijker zijn als in die verschillende regelgevingen een klare lijn getrokken wordt’, zegt Ryckewaert.
‘Een geïntegreerde regulering waarin vastligt in welke mate de lokale regelgeving rond ruimtelijke ordening daarvan mag afwijken, lijkt me beter.’
Het middenveld als partner voor de overheid
Volgens Ryckewaert zijn er jarenlang kansen blijven liggen om de wooncrisis aan te pakken: ‘We hebben vandaag eigenlijk een heel goed systeem om betaalbare woningen aan te bieden: sociale huisvesting.
‘Er is echter een enorme achterstand wat betreft sociale huisvesting. Mijn voorkeur zou ernaar uitgaan dat de overheid daarop blijft inzetten, maar een grootschalige investering kunnen we vandaag niet meer verwachten, want het huidige beleid zet meer in op huurondersteuning: mensen krijgen premies of subsidies om op de private markt te gaan huren.’
We hebben minister Homans al twee keer een open brief geschreven waarin we signaleerden wat er misging en uitnodigden tot overleg. Daar kregen we geen reactie op
‘Het is belangrijk deze premies en subsidies te koppelen aan een maatregel om de huurprijzen te beheersen. Anders loop je het risico dat de huurpremie zich er gewoon in vertaalt dat verhuurders een hogere huurprijs gaan vragen.’
Vlaamse regering
Ryckewaert vindt het wel positief dat de Vlaamse Regering de discussie rond nieuwe woonvormen aangaat en een aantal pilootprojecten lanceerde met ruimte voor experiment.
‘Het zal natuurlijk nog lang duren voor dat effectief impact heeft op onze woningmarkt. Ik vind het wel hoopvol dat heel wat organisaties de handen uit de mouwen steken en allerlei initiatieven proberen op te zetten. In welke mate ze daarin ondersteund worden is natuurlijk een andere vraag.’
‘Enkele decennia geleden zijn de Sociale Verhuurkantoren onder meer ontstaan vanuit daklozenorganisaties en andere middenveldorganisaties die zich bekommerden om de wooncrisis en naar oplossingen zochten.
De overheid zou dit soort organisaties als partner kunnen zien als ze bijvoorbeeld toch tijdelijke woonvormen zou willen toelaten op crisismomenten.’
‘Weinig verandering bij de overheid’
Ook Vluchtelingenwerk Vlaanderen heeft volgens Vandycke al meermaals aangegeven partner te willen zijn bij vernieuwende projecten: ‘De overheid geeft aan dat ze hier op willen inzetten. In 2015 werd al een resolutie goedgekeurd om nieuwe woonvormen te faciliteren. Desondanks slagen projecten zoals Geef De Wereld Een Thuis en initiatieven van burgers er niet in zich binnen het huidige kader te ontwikkelen. We blijven de hand reiken aan de overheid om hier op in te zetten maar vragen ons ondertussen ook af of de overheid zelf wel weet wat ze stemt en belooft te doen. We zijn ondertussen twee jaar verder, en zien weinig veranderingen.’
Wil je in jouw gemeente een burgerinitiatief starten rond huisvesting voor erkende vluchtelingen? Of wil je verhuren aan deze kwetsbare doelgroep? Dan kan je terecht bij ORBIT vzw of bij Vluchtelingenwerk Vlaanderen.
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier
