In Nieuw Zuid, de woonwijk in wording langs de Schelde in Antwerpen, kost een tweeslaapkamerappartement al snel 300.000 euro. Voor een exlusieve penthouse tel je 850.000 euro neer. Ook elders in Vlaanderen staan grote bouwprojecten in de steigers die vooral mikken op de bovengemiddeld bemiddelde Belg. Wijken voor de rijken?
De Parijse geograaf Christophe Guilluy had het onlangs in een interview met De Standaard over ‘bobo’s die zich in grote steden verschansen achter een onzichtbare muur van geld’. De Italiaanse schrijver Alessandro Baricco is het helemaal met hem eens. In een opmerkelijk essay over die elites schrijft hij dat zij ‘leven in een beschermde habitat die weinig interactie heeft met de andere leden van de mensheid. De wijken waarin ze wonen, de scholen waar ze hun kinderen naartoe sturen, de sporten die ze beoefenen, de reizen die ze maken, de kleren die ze dragen, de restaurants waar ze eten: alles in hun leven maakt deel uit van een afgegrensd gebied van waaruit de geprivilegieerden hun gemeenschap beschermen. Hun kinderen worden in hetzelfde gebied gehouden en het indringen van nieuwe arrivés van beneden af is hoogst onwaarschijnlijk. Vanuit dit elegante natuurreservaat houden ze de wereld in hun greep.’
25 tot 30 procent van de woningen op Nieuw Zuid wordt gekocht door investeerders die er niet zelf gaan wonen.
In de Verenigde Staten, waar de ongelijkheid tussen arm en rijk vele malen groter is dan in België, zijn zulke wijken soms ook letterlijk afgesloten van de buitenwereld. Je bent er alleen welkom als je beschikt over de juiste code van de toegangspoort. Volgens ruwe schattingen woont inmiddels 10 tot 20 procent van de Amerikanen in zo’n gated community.
In ons land loopt het zo’n vaart niet. Maar ook hier verrijzen in sneltempo nieuwe woonwijken waar vooral de bovengemiddeld bemiddelde Belg zich een optrekje kan veroorloven. In Antwerpen bijvoorbeeld is het domein van het voormalige militair hospitaal in enkele jaren omgetoverd tot het Groen Kwartier: in de deels ommuurde wijk wonen enkele honderden mensen. Goedkoop is het niet: prijzen lopen er op tot 1,3 miljoen euro. Je mag je dan wel de buurman noemen van The Jane, een restaurant met twee Michelinsterren.
In Brussel krijgt de buurt rond de UP-sitetoren aan de Kanaalzone stilaan de allure van een afgeschermd woonreservaat voor de hogere sociale klasse. De UP-toren is met 42 verdiepingen niet alleen de hoogste, maar ook een van de duurste woontorens van Brussel. Ook de toegang tot de naburige appartementen is afgesloten met hekken.
In Oostende moet je aan de Baelskaai zijn, een uitgestrekte verkaveling aan de noordkant van de haven. Voor een bedrag in de buurt van een miljoen euro heb je niet alleen een fraai appartement, maar ook een fabuleus uitzicht op de Noordzee.
Slimme wijk
Het grootste en meest recente ‘getto’ voor de hogere sociale klasse is het Nieuw Zuid in Antwerpen, meteen ook het omvangrijkste woningbouwproject van België. Deze volledig nieuwe wijk met 2000 flats in 38 gebouwen en 8 woontorens zal volgens ontwikkelaar Triple Living (een samenwerkingsverband van de Antwerpse vastgoedfamilies Cavens en Paeleman) op z’n vroegst in 2026 voltooid zijn.
Nieuw Zuid ligt aan de zuidwestkant van Antwerpen tussen de Ring en de Schelde en is twintig hectare groot. Op dit ogenblik wonen er zo’n 400 mensen. Er zijn al een café en een kapperszaak, en maar liefst vier kunstgaleries, waaronder die van Tim van Laere. Na de zomervakantie worden opnieuw enkele gebouwen opgeleverd zodat de bevolking tegen het einde van het jaar zal verdubbelen tot bijna 1000 inwoners.
Het moet gezegd dat Nieuw Zuid er bijzonder fraai bij ligt. De meeste gebouwen zijn ontworpen door toparchitecten als Vincent Van Duysen, Paola Viganò, Bas Smets en Stefano Boeri, de Italiaanse architect die wereldberoemd werd met de ‘verticale tuinen’ op de gevels van zijn gebouwen. De toren die hij in Antwerpen gaat bouwen, kreeg de toepasselijke naam Palazzo Verde.
De keuze voor beroemde architecten is volgens marketingverantwoordelijke Kristof Schellekens van Triple Living geen toeval. Zij moeten garanderen dat de vastgoedwaarde van de appartementen minstens behouden blijft en liefst vergroot wordt. Volgens Schellekens wordt 25 tot 30 procent van de woningen op Nieuw Zuid gekocht door investeerders die er niet zelf gaan wonen.
Dure architecten betekent meestal ook dure appartementen. Er wordt gewerkt met de beste materialen en nieuwste technologieën. Dat heeft zijn prijs. Zo moet Nieuw Zuid niet alleen een wijk worden voor de hogere sociale klasse, het moet ook een slimme wijk zijn. De isolatienormen voor de appartementen zijn viermaal strenger dan de norm. Dat maakt hen bijna tot passiefwoningen. De hele wijk wordt aangesloten op een warmtenet dat gebruik maakt van de warmtereserve van de Antwerpse haven. Bijna overal liggen groendaken en komen er zogenoemde wadi’s, droge beddingen die het regenwater opvangen en traag laten doorsijpelen in de bodem.
Kortom, het is prettig wonen op Nieuw Zuid, als je tenminste over voldoende financiële middelen beschikt. Een penthouse op de 23e verdieping van een nieuwe woontoren is onlangs verkocht voor bijna 900.000 euro, zonder kosten en btw. Wil je er een garage bij, dan komt daar nog eens 35.000 euro bovenop. In het gebouw Parkzicht betaal je voor een tweeslaapkamerappartement al snel 300.000 euro. Die woning is opvallend compact, nauwelijks 70 m2 groot. De flat heeft wel een prachtig terras dat bijna net zo groot is als de woonruimte met open keuken. Volgens Kristof Schellekens lossen heel wat kopers dat ruimteprobleem op door twee appartementen naast elkaar te kopen en de tussenmuur eruit te halen.
Op Nieuw Zuid komen ook twee gebouwen met serviceflats. Domitys Emerald Haven is al open. Je bent er welkom vanaf 59 euro per dag voor de kleinste kamer. Grotere kamers kosten bijna 100 euro per dag. Na de zomer worden ook de luxe assistentiewoningen opgeleverd die zijn ontworpen door de Vlaamse architect Vincent Van Duysen, volgens velen het mooiste gebouw tot nog toe op Nieuw Zuid. De startprijs voor een eenkamerflat bedraagt 259.000 euro (zonder btw). Wil je een mooi uitzicht op de Schelde, dan kost een eenkamerflat er 400.000 euro. Daar kunnen de bewoners onder meer genieten van een binnenzwembad met wellness, een kapsalon en volgens de brochure ook een gastronomisch restaurant. Dat heet: ‘Luxueus wonen met zicht op de Schelde.’ De enthousiaste verkoopster geeft nog fiscaal advies: ‘U kunt deze woning ook gesplitst kopen: de naakte eigendom is van u en het vruchtgebruik voor uw bejaarde moeder. Zo hoeft u straks geen successie te betalen voor dit vastgoed. Perfect legaal, mijnheer.’
De nieuwe wijk telt ook één gebouw met sociale woningen. Dat was een vereiste van het stadsbestuur. Het is met voorsprong het lelijkste gebouw van de site. ‘De appartementen zijn wel gereserveerd voor de hoogste klasse van sociale huurders’, zegt Schellekens. Alsof hij ons wil geruststellen.
Soort zoekt soort
Sociale segregatie in de woningbouw is volgens specialist ruimtelijke planning Tom Coppens van de Universiteit Antwerpen een oud fenomeen. ‘ Sociale groepen zoeken elkaar altijd op, waardoor je in de meeste steden clusters krijgt van burgers met heel gelijklopende profielen. Ik zeg het niet graag, maar soort zoekt soort in een stad.’
Maarten Loopmans, sociaal geograaf aan de KU Leuven, ziet wel een nieuwe trend in wat op Nieuw Zuid gebeurt. ‘Stadsontwikkeling is steeds vaker een zaak van grote privéondernemingen. Tot begin 2000 onderhandelden stadsplanners eerder met kleinere en individuele partijen. Nu krijgen ze te maken met omvangrijke vastgoedspelers die grote stedelijke grondreserves in portefeuille hebben. Triple Living, de ontwikkelaar van Nieuw Zuid, is bijvoorbeeld niet alleen eigenaar van dat hele gebied, ook elders in de stad bezit het grote lappen grond, zoals de slachthuissite, niet zo ver van het Antwerpse Sportpaleis.’
Privéspelers zijn niet erg geïnteresseerd in de ontwikkeling van sociaal gemengde wijken. Een loft van één miljoen euro verkoopt niet zo lekker als die vlak bij een woning van 100.000 euro staat. ‘Bij de elite bestaat blijkbaar een drang naar afzondering en het willen vertoeven bij gelijkgestemden’, constateert Loopmans. ‘Bij hen speelt er bovendien het veiligheidsgevoel, omdat zij nogal wat rijkdom te beschermen hebben. Zij zien een afgeschermd woongebied ook als een soort veiligheidswaarborg.’
Stijn Oosterlynck, socioloog gespecialiseerd in stadsplanning en verbonden aan de UAntwerpen, maakt een onderscheid tussen ruimtelijke en sociale segregatie. ‘Ruimtelijke segregatie is het gevolg van de huizenmarkt. Rijkere mensen kiezen waar ze willen wonen, minder vermogenden moeten genoegen nemen met wat overblijft. Het geklaag over die ruimtelijke segregatie in armere en migrantenbuurten is zinloos, want de overheid heeft slechts zes procent van de woningmarkt in handen. Ze kan de markt dus nauwelijks sturen.’
Sociale segregatie houdt in dat mensen geen toegang krijgen tot allerlei onderdelen van de samenleving, zoals goed onderwijs, de arbeidsmarkt en de betere sportclubs. Dat geldt vaak voor bewoners van armere buurten. Die zijn niet alleen ruimtelijk gesegregeerd, ze raken ook moeilijker aan een aantrekkelijke job, moeten hun kinderen naar ‘zwarte’ scholen sturen enzovoorts. ‘Wat wij no-gowijken noemen zijn vanuit het perspectief van de bewoners eerder no-leavingzones’, stelt Oosterlynck. ‘Ze raken die wijk veel moeilijker uit om hoger op de sociale ladder te klimmen. Voor anderen is die ruimtelijke segregatie een manier om zich af te schermen van bepaalde groepen. En dan kom je uit op die woonreservaten.’
Rijkdom wordt de laatste jaren steeds meer onderzocht door wetenschappers. Volgens Stijn Oosterlynck is dat het gevolg van Kapitaal van de 21e eeuw, de bestseller van de Franse socioloog Thomas Piketty. ‘Vroeger hadden sociologen veel aandacht voor arme wijken, nu groeit de interesse voor rijke wijken en hoe hun bewoners zich in de stad bewegen. Kijk naar Londen. Daar is de polarisatie tussen arm en rijk zeer groot. De rijken zonderen zich op alle mogelijke manieren af van sociaal minderbedeelden, ook al wonen ze vlak bij elkaar. Een goed voorbeeld is de wijk Kensington. Er wonen puissant rijke mensen in koloniale huizen, maar de afgebrande Grenfell Tower staat er ook middenin. De rijken verplaatsen zich zo veel mogelijk met de auto, ze amuseren zich in beveiligde discotheken met buitenwippers en als hun kinderen in een openbare ruimte spelen, gebeurt dat onder supervisie van een volwassene, om toch maar zo veel mogelijk contact met de lagere klasse te vermijden. Dat zie je bij de witte middenklasse in Antwerpen ook.’
Vlaanderen had tot voor enkele jaren een Decreet Grond- en Pandenbeleid, dat bepaalde dat bij nieuwe bouwprojecten op gronden in handen van de overheid 40 procent van de woningen betaalbaar moest zijn. Die bepaling, de zogenoemde ‘last bescheiden woonaanbod’, is gesneuveld door een uitspraak van het Grondwettelijk Hof. Nu zijn projectontwikkelaars volledig vrij, tenzij de lokale besturen hen een percentage sociale woningen oplegt in ruil voor een bouwvergunning. Dat gebeurde ook in het Groen Kwartier, alleen liggen de meeste sociale woningen in een uithoek van het domein en zijn ze gebouwd in een andere baksteen dan de rest van de appartementen. Nogal stigmatiserend.
Bart De Wever heeft de planningsdienst van de stad opgedeeld. Daardoor is de macht van de projectontwikkelaars gegroeid.
Maarten Loopmans zegt dat bij de oorspronkelijke onderhandelingen met Triple Living ook voorzien was dat er 25 procent sociale woningen zouden komen in Nieuw Zuid. ‘Het probleem is dat ‘sociale woning’ wel heel ruim wordt gezien en er bijvoorbeeld ook serviceflats bij worden gerekend. Dat verklaart wellicht waarom op Nieuw Zuid al twee gebouwen staan die bedoeld zijn voor assistentiewoningen, ook al zijn dat niet echt sociale woningen.’
In de Verenigde Staten is al veel onderzoek gedaan naar de voor- en nadelen van gemengde en homogene woonwijken. Volgens Tom Coppens stelden onderzoekers vast dat mensen het meest contact hebben in homogene wijken. Daar hebben de bewoners meer vrienden dan in sociaal diverse wijken. Dat komt volgens hem omdat burgers die in sociaal diverse wijken wonen een soort schildpaddengedrag vertonen. ‘Ze kruipen als het ware in hun schulp en hebben daardoor een minder rijk sociaal leven.’ Oosterlynck nuanceert: ‘in Europese steden stellen we vast dat het vooral de sociale ongelijkheid, eerder dan de etnisch-culturele diversiteit, is die het sociale weefsel onder druk zet.’
De Amerikaanse urbanist Richard Sennett is daarom een grote tegenstander van ‘getto’s voor de rijken’. Hij pleit voor open steden met sociaal diverse wijken. Volgens Sennett worden sociaal zwakkere profielen in zo’n wijk meegetrokken door de sterkere en rijkere profielen.
Gevangenis
Stijn Oosterlynck ziet daarvoor weinig bewijzen. ‘Het is niet omdat mensen naast elkaar wonen dat ze ook in relatie gaan met elkaar. Sociale diversiteit in een wijk draagt nauwelijks iets bij in de strijd tegen armoede. Daarvoor is vooral directe hulp nodig, zoals extra ondersteuning voor het onderwijs in zwakkere wijken.’
Oosterlynck vindt het niet nodig dat de overheid een sociale mix stimuleert, zoals Sennett voorstaat. ‘Zolang je concentratiewijken maar niet onderbedeelt qua onderwijs, publieke ruimtes enzovoort. Als men rijke wijken laat bestaan, moet men arme wijken ook niet voortdurend problematiseren. Ik ben niet tegen elitewijken, maar ze moeten even toegankelijk blijven als andere wijken, en dat is helaas niet altijd zo.’
Tom Coppens is het wel eens met Sennett: ‘Als een project negatief zou kunnen afstralen op een buurt, zoals de bouw van een asielcentrum of een gevangenis, zie je meteen hoe de elite in die wijk zich snel en professioneel organiseert en daartegen in actie komt. Vaak kan ze zo de overheid op andere gedachten brengen, waardoor ook de lagere sociale klassen in die wijk mee worden beschermd. Het gevolg is wel dat dat asielcentrum of die gevangenis vaak in een wijk met uitsluitend lagere sociale profielen wordt gepropt. De overheid kiest met andere woorden de makkelijkste weg.’
Volgens Coppens heeft de overheid wel degelijk de taak om te waken over die sociale mix en mag ze niet alles overlaten aan de privémarkt. ‘De overheid moet de publieke middelen, goederen en ruimtes rechtvaardig over een stad verdelen. Met andere woorden: niet alleen de exclusieve wijken verdienen de mooiste parken.’
Antwerpen doet het wat dat betreft redelijk goed, vindt hij. ‘Kijk naar de ontwikkeling van Park Spoor Noord, het nieuwe park dat een verkommerde buurt aantrekkelijk heeft gemaakt. Luchtbal en Linkeroever, daarentegen, zijn eerder onderbedeeld.’
Doodse stad
De vraag is of de overheid voldoende greep heeft op ontwikkelaars. Sommigen twijfelen daaraan en verwijzen naar het beruchte feestje in het Antwerpse restaurant ’t Fornuis, waar bijna het volledige stadsbestuur aanwezig was om de verjaardag te vieren van de niet onbesproken bouwpromotor Erik Van der Paal, wiens vastgoedbedrijf Land Invest inmiddels is overgenomen door Triple Living.
‘In het Verenigd Koninkrijk heeft de overheid nauwelijks greep op projectontwikkelaars’, stelt Tom Coppens. ‘Maar in Nederland bijvoorbeeld houdt de overheid heel sterk de regie in handen en bewaakt ze de kaders waarbinnen de privé-investeerders zich kunnen bewegen.’
Maarten Loopmans is kritisch voor Antwerpen. ‘Voormalig burgemeester Patrick Janssens zorgde voor een sterke eigen planningsdienst. Die had een vrij autonome rol en ontwikkelde een langetermijnvisie voor de stad, op basis waarvan de bouwpromotoren werden aangestuurd. Zijn opvolger Bart De Wever heeft die planningsdienst opgedeeld en geïntegreerd in andere diensten, waardoor ze een deel van haar autonomie is kwijtgespeeld. Daardoor is ook de macht van de projectontwikkelaars gegroeid.’
Loopmans vindt dat we in Vlaanderen stilaan evolueren naar Britse toestanden. ‘We hebben hier altijd een sterke planningstraditie gekend, zeker in de steden. Antwerpen en Gent hebben bijvoorbeeld sterk gestuurd op stadsontwikkeling, maar sinds de invoering van de Ruimtelijke Uitvoeringsplannen (RUP) is men eigenlijk geëvolueerd naar projectgedreven ontwikkeling. Bouwpromotoren zeggen: we bezitten veel grond in die wijk en willen die graag op deze manier ontwikkelen. Zo ontstaat er druk op de stedelijke overheden om een RUP op maat van de projectontwikkelaars te maken.’
Een stad die bij zulke projecten alleen op de rijke bovenlaag mikt, is volgens Loopmans op den duur geen aantrekkelijke stad meer. ‘De elite wordt steeds minder tolerant tegenover buitenstaanders die mee willen genieten van de publieke ruimte in hun wijk. Als je hele wijken op die manier ontwikkelt, krijg je op de duur een doodse stad. Een stad verliest haar identiteit als ze gekoloniseerd wordt door een stedelijke elite.’
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier
