De commerce van Immo Royal

Om opbrengsten te halen uit haar patrimonium, beschikt de Koninklijke Schenking over enkele cashcows. Alleen al rusthuis James Ensor in Oostende en het Congrespaleis in Brussel brengen samen zo’n 2 miljoen euro per jaar aan huurinkomsten in het laatje. Sinds 1975 verkocht de Schenking ook 13 gebouwen en 10 stukken grond. Daaronder ook bouwgrond van een verkaveling in De Panne, waar ooit een groot corruptieschandaal rond losbarstte.

De voorbije dagen berichtten Knack, De Tijd, Apache en VRT NWS over het gigantische patrimonium van 7500 hectare en 77 gebouwen dat de Koninklijke Schenking bezit. In deze aflevering van Immo Royal nemen we de inkomsten van de Koninklijke Schenking onder de loep. Welke eigendommen van het veelzijdige patrimonium brengen het meest op? Wie huurt de panden? En welke gebouwen en terreinen heeft de Koninklijke Schenking verkocht?

In reactie op Immo Royal kondigde de Koninklijke Schenking aan dat ze voortaan maximaal informatie over haar werking ter beschikking zal stellen op het internet. Maar daar hebben wij niet op gewacht. We keken de jaarrekeningen van 2010 tot 2018 in en klopten aan bij het gros van haar commerciële en private huurders.

Recordopbrengst voor eik en naaldhout

In 2018 haalde de Koninklijke Schenking voor 6,97 miljoen euro inkomsten binnen. Liefst 4,549 miljoen euro daarvan is afkomstig uit de verhuur van terreinen en panden. De voorbije vijf jaar zijn de huuropbrengsten duidelijk gestegen, want in 2014 ging het nog om 3,96 miljoen euro.

De tweede belangrijkste inkomstenbron voor de Koninklijke Schenking is de verkoop van hout. Over heel België bezit ze ruim 5000 hectare bossen, het gros daarvan ligt in de Ardennen en is duurzaam gecertificeerd. De houtverkoop leverde de Schenking vorig jaar een recordopbrengst van 1,522 miljoen euro op. Het gaat bijna om een verdubbeling in vijf jaar tijd, want in 2014 was de houtverkoop nog goed voor 861.545 euro.

De Schenking verkoopt voornamelijk eik en naaldhout, dat op de stam wordt gekocht. De koper moet de bomen dus zelf vellen, terwijl de Koninklijke Schenking toezicht houdt.

Een derde inkomstenbron voor de Koninklijke Schenking is jachtrecht. In het geheel van haar bossen en weilanden zijn 2500 hectare jachtrechten gereserveerd voor koning Filip. De resterende 4500 hectare worden in loten per opbod toegewezen, voor periodes van 9 jaar. Dat leverde de voorbije vijf jaar telkens zo’n half miljoen euro op. In 2018 ging het om een opbrengst van 562.573 euro.

Onder meer adellijke families en verschillende Vlaamse ondernemersfamilies kunnen op die manier jagen op de koninklijke domeinen. Zij hebben ook een verantwoordelijkheid: jachtrechthouders moeten onder meer schade aan landbouwgronden vermijden. Sommige boeren in de Ardennen met wie we spraken, klagen over overlast door everzwijnen.

Luxerusthuis als cashcow

Laten we de 4,549 miljoen euro huurinkomsten eens verder onder de loep nemen. De grootste huurinkomst levert het Domein van de Kust op: 1,18 miljoen euro in 2018. Een belangrijke inkomstenbron daar is het luxerusthuis James Ensor in Oostende, dat in 2015 de deuren opende naast de Wellington Golf Oostende. Het heeft een erkenning voor 124 bedden, beschikt over luxesuites en is gebouwd in een stijl die aansluit bij het golfterrein. Philippe Lens, gedelegeerd bestuurder van de Koninklijke Schenking: ‘In 2018 leverde James Ensor 1.053.072,31 euro aan huurinkomsten op, betaald door de uitbater van het woonzorgcentrum.’

Waarom besliste de Schenking eigenlijk om te investeren in een rusthuis? ‘Productieve investeringen zijn belangrijk om de inkomsten van de instelling op een voldoende hoog niveau te behouden’, zegt Lens. ‘Daarbuiten heeft de Koninklijke Schenking geen commerciële activiteiten: zij bemoeit zich niet met de commerciële uitbating van de panden die zij verhuurt en/of waarin zij investeert.’

Rusthuis James Ensor is niet de enige vastgoedinvestering waar de Koninklijke Schenking op mikt om inkomsten te vergaren. In Strombeek-Bever (Grimbergen) heeft ze plannen voor een nieuw immobiliënproject op de oude sportterreinen van Inter Nos, het seminarie- en ontmoetingscentrum van de FOD Financiën.

Het agentschap Vlabinvest was in 2015 geïnteresseerd om dit terrein in erfpacht te nemen van de Koninklijke Schenking met het oog op een woonproject – een woonzorgcentrum voor een honderdtal bewoners. Maar dat voorstel werd niet goedgekeurd. De Koninklijke Schenking liet vervolgens zelf de ontwikkelingsmogelijkheden van de site onderzoeken. Volgens Grimbergs burgemeester Marleen Mertens werd daarbij onder meer gedacht aan een hotel.

‘Deze site biedt momenteel de beste perspectieven om in te investeren’, reageert Philippe Lens. ‘Er werd dan ook een marktbevraging gelanceerd met het oog op de ontwikkeling van een immobiliënproject op de betrokken gronden. Onderhandelingen met een kandidaat zijn aan de gang: u zult begrijpen dat het beter is dat onze instelling zich niet uitspreekt omtrent lopende projecten.’

Bruxelles ma belle

De op een na hoogste huurinkomsten – na het Domein van de Kust – haalt de Koninklijke Schenking uit het Congrespaleis (ook wel ‘Kantoor Coudenberg’ genoemd), pal in het centrum van Brussel. In 2018 leverde dit gebouw de Koninklijke Schenking 904.544 euro aan huurinkomsten op.

Het werd in 2006 voor 27 jaar in erfpacht gegeven aan de NV Congrespaleis, een volle dochter van de Federale Participatie- en Investeringsmaatschappij. Die least het gebouw sinds 2010 door aan de congressengroep GL Events.

Ook de verhuur van twee andere kantoorgebouwen in Brussel zorgt voor belangrijke inkomsten: het gebouw Jean Jacobs (623.784 euro in 2018) en het gebouw 4 Bras (625.122 euro). ‘Beide werden in 2005/2006 voor zestig jaar in erfpacht gegeven aan twee naamloze vennootschappen’, zegt Philippe Lens van de Koninklijke Schenking.

Jean Jacobs is een volledig gerenoveerd kantoorgebouw uit de jaren zestig. Het ligt langs de Brusselse ring, in de buurt van de Louizaplaats. In het elf verdiepingen tellende gebouw in de schaduw van het Justitiepaleis liggen ook tien appartementen. Het gebouw is in erfpacht gegeven aan de NV Immo Jean Jacobs, een patrimoniumvennootschap met AXA-topmannen aan het stuur. Die NV verhuurt het sinds 2008 door aan de Regie der Gebouwen, het contract loopt nog tot 2029.

Het gebouw 4Bras, gelegen in de gelijknamige straat, is eveneens volledig gerenoveerd. Het biedt onder meer onderdak aan de Brusselse Nederlandstalige ondernemingsrechtbank. Het is in erfpacht gegeven aan de patrimoniumvennootschap QB19, in handen van AXA-kaderleden en een voormalig kaderlid.

De kapper van de koning

Daarnaast bezit de Koninklijke Schenking in Brussel nog een reeks andere panden die ze verhuurt voor commercieel gebruik. Zoals het gebouw in de Naamsestraat 84-86. Daar heeft de West-Vlaamse bontmantelfabrikant Parmentier een winkel. Op nummer 86 is de luxekapperszaak en ‘hofleverancier’ Maison Roger gevestigd. De zaak loopt door naar de Regentlaan 1. Op de benedenverdieping zit de antiekzaal Al Farahnick, gespecialiseerd in Oosterse kunst.

Aan de achterkant van het Koninklijk Paleis, in de Brederodestraat, bezit de Koninklijke Schenking dan weer de Noorse Chalet, ontworpen door de Noorse architect Ivar A. Knudsen. Vanuit dit gebouw bestuurde koning Leopold II zijn Kongo-Vrijstaat. De vijfpuntige sterren op het houtwerk herinneren daaraan. De Koninklijke Schenking kocht het pand in 1979. Momenteel heeft het luxemerk Hermès er zijn adres.

Kastelen verhuurd aan particulieren

Naast bedrijven verhuurt de Koninklijke Schenking ook aan particulieren.

Zo huurt eenvan Vlaanderens bekendste en succesvolste ondernemerskoppels – Marnix Galle (Immobel) en barones Michèle Sioen (van het gelijknamige Ardooise textielbedrijf en gewezen VBO-voorzitter) – het kasteel van Stuyvenberg in Laken. Tot haar overlijden in 2014 woonde koningin Fabiola daar.

Sinds 2017 huurt het ondernemerskoppel er, volgens de akte die we konden inkijken, niet enkel het kasteel maar ook een hoeve (Ferme Rose), een conciërgewoning, aanhorigheden en een park. De huurtermijn bedraagt dertig jaar. Galle en Sioen betalen aan de Koninklijke Schenking een huurprijs van 100.000 euro per jaar. In de overeenkomst staat bovendien dat ze in de eerste 14 maanden voor 6 miljoen euro werken moesten laten uitvoeren.

Ook andere kastelen van de Schenking zijn verhuurd aan particulieren. Zoals het kasteel in Fenffe (Houyet), het voormalige buitenverblijf Albert en Paola, dat nu verhuurd is aan restaurant-uitbaters. En het kasteel van Ferage, eveneens verhuurd aan een particulier.

In de Ardennen verhuurt de Koninklijke Schenking dan weer 13 hoeves, en een reeks voormalige boswachterswoningen en andere woningen. Waaronder ook een verbouwde pastorie in Villers-sur-Lesse, die bewoond wordt door kunstschilder Pierre Chariot. Hij is al lang bevriend met het Koningshuis en gaf nog ooit schilderles aan koningin Paola.

Verkocht: 13 gebouwen en 10 terreinen

De Koninklijke Schenking haalt ook inkomsten uit de verkoop van vastgoed. Sinds 1975 heeft ze 23 eigendommen verkocht: 13 gebouwen en 10 stukken grond. Samen goed voor ruim 532 hectare. Liefst 521 hectare van die 532 hectare zijn toe te schrijven aan de verkoop van het Domein van Postel in Mol in 2008 en 2011.

De 13 verkochte gebouwen liggen in de Ardennen, Laken, Frankrijk, Kraainem, Brussel en Tervuren. En dan is er nog de Koninklijke Villa in Oostende, die in 2006 werd verkocht.

Midden jaren 70 gaf de Koninklijke Schenking de villa in concessie: eerst als hotel (Oostendse Compagnie), later als restaurant (Au Vigneron). Maar dat stopte in 2004 en de villa raakte weer in verval. Tot de Koninklijke Schenking in juli 2005 bekendmaakte dat ze een koper zocht. Op 23 november 2006 werden de villa en de omliggende tuinen – samen meer dan 1 hectare groot – verkocht. Het geheel kwam in handen van het Belgisch Zee-instituut voor Orthopedie (BZIO), dat er sinds 2011 een gezondheidscentrum uitbaat.

Mag de Koninklijke Schenking wel eigendommen van de hand doen?

Hoe beslist de Koninklijke Schenking om panden en terreinen te verkopen? En vallen zo’n verkopen wel te rijmen met de voorwaarden die Leopold II stelde toen hij zijn eigendommen aan de staat schonk? Leopold II bedong immers dat een aantal goederen nooit mocht worden verkocht.

‘Componenten van het patrimonium die niet onmisbaar zijn voor de werking van onze instelling – en waarvan het behoud in het patrimonium bijgevolg geen nut meer heeft – kunnen altijd verkocht worden’, reageert gedelegeerd bestuurder Philippe Lens. ‘Het verkoopverbod was immers niet van toepassing voor de geheelheid van de geschonken goederen.’ De minister van Financiën moet elke verkoop vooraf goedkeuren. Lens: ‘Bij die gelegenheid wordt nagekeken of dat niet tegenstrijdig is met de voorwaarden van de Schenking.’

Sommige juristen stellen bovendien dat een verkoopverbod zonder beperking in de tijd in strijd is met de openbare orde, en dus nietig is. Als dat zou kloppen, zou de Koninklijke Schenking nog veel meer eigendommen kunnen verkopen.

En hoeveel heeft de verkoop van gebouwen de voorbije decennia opgeleverd? Lens: ‘In de periode 1999 tot 2018 gaat het om 7.983.445,25 euro.’

De verkoop van de Postelse Bossen aan de Vlaamse overheid was volgens Lens goed voor 5.549.360 euro. 420 hectaren bos kwam in 2008 onder het beheer van het Agentschap voor Natuur en Bos. In 2011 deed de Koninklijke Schenking daar ook nog eens 102 hectaren landbouwgrond van de hand. Via een aankoopakte werd die grond in 2011 eigendom van de Vlaamse Landmaatschappij.

‘Grootste schandaal ooit aan de Belgische kust’

Tussen het strand en Natuurreservaat De Westhoek in De Panne ligt een chique villawijk. Het was ooit een van de mooiste duingebieden van onze kust. In de jaren 1930 kreeg het zelfs bescherming als waardevol landschap. Maar toen Raphaël Versteele (CVP) burgemeester was van De Panne tussen 1965 en 1979, werd een deel van de duinen verkaveld: de Westhoekverkaveling. Hij probeerde zo rijkere bewoners naar De Panne te halen. Ondanks protest van de milieubeweging kwam er in juli 1970 een koninklijk besluit dat de verkaveling toestond.

‘Eén van de geruchten die destijds de ronde deden, was dat het koninklijk hof de eerste villa op de nieuwe verkaveling zou kopen’, zei Johan Van Gompel, destijds voorzitter van de kustwerkgroep van Natuurreservaten, daarover later in De Morgen. ‘Achteraf bleek dat een manier om de prijzen van de percelen op te drijven. Naar het schijnt heeft de promoter het hof een perceel cadeau willen doen, maar het hof zou hebben geweigerd. Of er iets van aan is, hebben we nooit geweten. Maar het illustreert wel hoe het allemaal werd gespeeld.’

In 1979 barstte een corruptiezaak los rond de Westhoekverkaveling. Volgens een De Morgen-artikel uit 2006 ging het zelfs om ‘het grootste schandaal ooit aan de Belgische kust’. In 1979 werd notaris Mark Simpelaere aangehouden op verdenking van verduistering van gelden. Hij had vrijwel alle transacties voor de Westhoekverkaveling gedaan. Het Hoog Comité van Toezicht onderzocht de zaak verder en vond aanwijzingen dat burgemeester Versteele steekpenningen had gekregen bij de uitbouw van de verkaveling. Hij werd uiteindelijk veroordeeld tot 30 maanden gevangenis, waarvan 12 maanden effectief. Ook de notaris werd veroordeeld, maar kwam weg met 1 maand cel met uitstel.

In het patrimoniumoverzicht van de Koninklijke Schenking lezen we nu dat ze inderdaad eigenaar is geweest van 3 ha 13 a 05 ca ‘bouwgronden’ in diezelfde Westhoekverkaveling. De Koninklijke Schenking verkocht de gronden op 13 juli 2004. Voor welk bedrag? Daarover bestaat nog onduidelijkheid. In 2008 antwoordde de toenmalige minister van Financiën op een parlementaire vraag van Jan Jambon (N-VA) daarover het volgende: ’te De Panne: gronden in de verkaveling Westhoek, verkocht bij akte van 13 juli 2004, voor de som van 1.052.556,12 euro’.

Maar we deden ook navraag bij het Agentschap voor Natuur en Bos van de Vlaamse overheid, dat in De Panne een terrein kocht van de Koninklijke Schenking. ‘Een collega is in het archief gedoken’, aldus de woordvoerster. ‘Het gaat om een aankoopprijs van 85.363,37 euro voor 3 ha 13a 05 ca.’

En er is nog meer onduidelijk. Hoe en wanneer is de Koninklijke Schenking in het bezit gekomen van die bouwgronden? Het antwoord van gedelegeerd bestuurder Philippe Lens is kort: ‘Volgens de eigendomstitel is de Koninklijke Schenking ervan eigenares geworden ingevolge een akte van aankoop verleden voor notaris Simpelere (sic) te De Panne op 17 juni 1974.’ Waarom de Koninklijke Schenking uitgerekend in 1974 in De Panne nieuwe gronden kocht, dat hebben we niet kunnen achterhalen.