Wooncrisis: wat Vlaamse steden van Amsterdam kunnen leren

In Amsterdam voeren ze een woonplicht in om de stijging van de woningprijzen te beteugelen. Ook voor Vlaanderen een goed idee?

Bezichtigingen waarbij tientallen gretige kopers die op hetzelfde schaarse huis azen elkaar voor de voeten lopen en in een mum van tijd ver boven de vraagprijs bieden. Jonge stellen die na een zoveelste mislukte poging om een huis in de stad te bemachtigen in arren moede naar randgemeenten vluchten. Op de oververhitte huizenmarkt in de Vlaamse centrumsteden krijgen we stilaan Amsterdamse toestanden.

Om de spectaculaire prijsstijgingen in de Nederlandse metropool een halt toe te roepen – in het afgelopen jaar liep het bedrag dat je per vierkante meter moet neertellen met 17 procent op tot 7200 euro – voert de gemeente daar nu een woonplicht in. Mensen die een huis kopen met een waarde onder 512.000 euro moeten er zelf in gaan wonen en mogen het niet verhuren. Daarmee wil de stad de vastgoedinvesteerders, die ongeveer 30 procent van de huizen in Amsterdam bezitten, de pas afsnijden. Knack ging in gesprek met de vastgoedeconoom Sven Damen (UAntwerpen) en met de Amsterdamse stadsgeograaf Cody Hochstenbach om te horen of dat een goed idee is.

U stelde begin dit jaar dat een woning voor een gemiddeld gezin in Vlaanderen over een langere periode gezien helemaal niet onbetaalbaar is geworden. Zijn alle berichten over dramatische toestanden op de woningmarkt dan overdreven?

Sven Damen: Zoals bij elk ander goed komt de prijs van een woning tot stand door de wetten van vraag en aanbod. Het aanbod is in Vlaanderen heel inelastisch. Dat betekent dat er maar in zeer beperkte mate wordt bijgebouwd als de prijs stijgt. Het gevolg is dat een toenemende vraag zich haast volledig vertaalt in duurdere huizen. Uit ons onderzoek blijkt dat het vooral de leencapaciteit van huishoudens is die de vraag bepaalt in Vlaanderen. Het vermogen om geld te lenen is in de afgelopen jaren sterk toegenomen, door de stijging van de inkomens, de daling van de hypotheekrente en de introductie van de woonbonus in 2005. Daardoor zijn huizen in de periode van 1995 tot en met 2019 niet minder betaalbaar geworden voor een gemiddeld gezin.

Door corona is het beeld nu wel veranderd. Sinds de tweede lockdown is er een enorme toename van mensen die op zoek zijn naar een woning. Dat heeft geleid tot sterke prijsstijgingen. Over een langere termijn gezien valt het voor een gemiddeld gezin nog mee, maar vooral op de huurmarkt doen er zich wel degelijk betaalbaarheidsproblemen voor.

In Vlaanderen vormen sociale huurwoningen circa 5 procent van de totale woningvoorraad, terwijl in Nederland 29 procent van de huizen in bezit is van een woningcoöperatie. Ligt daar een belangrijke oorzaak van de betaalbaarheidsproblemen op de Vlaamse huurmarkt?

Damen: Sociale woningen zijn natuurlijk een belangrijk instrument om de betaalbaarheid te verbeteren. Die woningen bied je nu eenmaal aan onder de marktprijs.

Cody Hochstenbach: Het hoge percentage sociale woningen in Nederland is een verdienste uit het verleden. Een van de kernoorzaken van de huidige wooncrisis is de afbraak van de traditionele volkshuisvesting. Nederland werd voorheen internationaal geroemd voor zijn grote sociale huursector met woningen van een goede kwaliteit. Vanaf eind jaren tachtig is die rijke traditie uitgehold door het idee dat huren slecht is en kopen superieur. Dat heeft bijgedragen aan de prijsexplosie die we nu zien.

Zal de woonplicht die sommige gemeenten willen invoeren daar iets aan verhelpen?

Hochstenbach: Het is een kleine ingreep, terwijl er een fundamentele koersverandering nodig is. We weten dat beleggers over het algemeen wat kleinere, goedkopere woningen kopen. Dat zul je met de woonplicht afremmen. Wat wel een groot risico’s is, is dat veelgemeenten, zoals Rotterdam, de woonplicht alleen in bepaalde buurten invoeren. Het ligt voor de hand dat beleggers simpelweg in de andere buurten woningen zullen opkopen. In Amsterdam zal ze wel voor de hele stad van toepassing zijn. Maar daar bestaat het gevaar dat beleggers naar buurgemeenten zoals Amstelveen uitwijken of de huizen boven 512.000 euro gaan opkopen. Als je een huur kunt vragen van 1500 euro per maand, kun je ook in dat segment nog een aantrekkelijk rendement behalen.

Damen: De markt in Amsterdam is een heel andere dan die in de Vlaamse steden. Het is moeilijk om er goede data over te krijgen, maar waarschijnlijk hebben we hier veel minder te maken met grote beleggers. Als je een woonplicht invoert, sluit je mensen die willen investeren in woningen om ze te verhuren uit. We weten dat de grootste betaalbaarheidsproblemen bij ons net bij de huurders zitten. Met zo’n woonplicht zal de huursector nog krimpen en zullen de prijzen stijgen. Daarom ben ik er geen voorstander van om die in Vlaanderen in te voeren.

Wat helpt dan wel?

Damen: Om te vermijden dat beleggers woningen opkopen voor speculatie en ze vervolgens leeg laten staan, zou je een hogere leegstandbelasting kunnen invoeren. Als mensen geld moeten betalen voor een leegstaande woning prikkelt dat hen het pand te verkopen of te verhuren. In Frankrijk is de leegstand met 13 procent gedaald in gemeenten die de maatregel hadden ingevoerd.

Hochstenbach: Een van de oplossingen is de huren sterker te reguleren. Op dit moment zijn ze voor bijna alle woningen in de private sector in de Nederlandse steden geliberaliseerd, wat betekent dat het een kwestie is van wat de gek ervoor geeft. De maximale huurprijs zou bepaald moeten worden aan de hand van de omvang, de kwaliteit en de speciale kenmerken van een woning, niet door de gekte van de markt.

Damen: Een algemene bevriezing van de huurprijzen is in ieder geval geen goed idee. In 2020 is dat in Berlijn gebeurd. Uit een recente evaluatie is gebleken dat het aanbod van huurwoningen er sterk is gedaald. Veel mensen die geen woning meer konden vinden in Berlijn, gingen op zoek in omringende gemeenten waar de regel niet van toepassing was. Daar zijn de huurprijzen enorm toegenomen.

Hochstenbach: Het probleem in Berlijn is dat ze het als een geïsoleerde maatregel hebben ingevoerd. De overheid moet kiezen voor een investeringsagenda die het aanbod op peil houdt. Als je zo’n maatregel in het hele land invoert, vermijd je een waterbedeffect.

Damen: Om te zeggen wat wél een oplossing is, kom ik terug bij mijn punt dat de prijs de wetten van vraag en aanbod volgt. Het is vaak niet eenvoudig nieuwe projecten te realiseren wanneer de dichtheid aan woningen al hoog is en er protest uit de buurt komt. Maar hoe lastig het ook is, het is zaak het aanbod van zowel koop- als sociale woningen te verhogen.

Hochstenbach: De prijzen zijn veruit het snelst gestegen in de grote steden. Het is een argument om vooral daar te verdichten. Dat heeft ook allerlei andere voordelen. Huishoudens die in steden leven over het algemeen duurzamer dan gezinnen die in de voorsteden of op het platteland wonen. Ze zijn minder afhankelijk van de auto. Architectenbureau KAW uit Groningen had een interessante denkoefening die laat zien dat met een beetje creativiteit veel mogelijk is. Alleen al op de oppervlakte in stedelijk gebied die nu door tankstations wordt gebruikt, kun je bijna 90.000 woningen bouwen. Zo sla je twee vliegen in één klap. We moeten overstappen naar een duurzamer systeem om de klimaatcrisis het hoofd te bieden, en we hebben meer woningen nodig als antwoord op de wooncrisis.

Heeft Vlaanderen verder nog iets te leren van Nederland?

Hochstenbach: De ongebreidelde verstedelijking in België is een angstbeeld voor veel Nederlanders. Maar Nederland is bepaald niet het lichtende voorbeeld. Het beleid van de afgelopen dertig jaar heeft gezorgd voor 100.000 dak- en thuislozen in ons land, voor 800.000 huurders die iedere maand moeite hebben om de huur te betalen en steeds meer twintigers die in het ouderlijk huis klem zitten. De enige manier waarop Nederland een bron van inspiratie kan vormen, is dat mensen het niet langer pikken en er woonprotesten ontstaan. Ik geloof niet dat de politiek vanzelf verstandige maatregelen zal invoeren. De bevolking moet van onderop afdwingen dat het recht op huisvesting serieus wordt genomen.