Woningprijzen dalen mondjesmaat: verandert er stilletjes aan iets op onze vastgoedmarkt?

Huizen zijn op vele plaatsen bijna onbetaalbaar geworden. Maar hier en daar ontstaat er een overaanbod aan woningen en zien vastgoedeconomen een reële prijsdaling. Is er verandering op til?

Even een open deur intrappen: woningen zijn pokkeduur. ‘Maar er steekt een tegenwind op’, meent Johan Van Gompel, senior economist bij KBC, die een onderzoeksrapport schreef over de Belgische woningmarkt. ‘De prijzen stijgen sinds eind 2021 minder dan de inflatie’, zegt Peter Reusens, econoom bij de Nationale Bank van België, die ook net een studie over hetzelfde thema publiceerde. Kunnen we spreken van een kentering? Langzaamaan mag dat. Een overzicht aan de hand van drie vragen.

1. Hoe fors zijn de woningprijzen gestegen?

‘De woningprijzen in België zijn de voorbije 50 jaar sterk gestegen’, stelt Reusens. ‘De gemiddelde woningprijs ligt vandaag 16 keer hoger dan in 1973. Wanneer we rekening houden met de inflatie, de stijging van de levensduurte, gaat het om een verdrievoudiging van de prijzen.’ In die halve eeuw kenden we maar twee periodes dat de woningprijzen daalden: in de jaren 1980 en, in mindere mate, tijdens de financiële crisis van 2008.

‘In 2021 stegen de prijzen van de woningen met 7,1 procent in vergelijking met een jaar eerder’, zegt Van Gompel. ‘In 2022 was de stijging nog zo’n 5,3 procent.’ Die stijging ligt lager dan in andere Europese landen. België stond pas op de 21e plaats in de ranglijst van de prijsstijgingen van woningen in de 27 lidstaten van de Europese Unie.

Van Gompel ziet een viertal redenen voor die afkoeling van onze woningmarkt. Ten eerste de fors gestegen rente, wat lenen duurder maakt. Ten tweede de vermindering van de koopkracht, veroorzaakt door de hogere energieprijzen. Ten derde de sterke prijsstijging van de bouwmaterialen. En ten vierde de behoorlijke onzekerheid over het verdere verloop van de oorlog in Oekraïne, waardoor woningkopers en -bouwers hun beslissing uitstellen.

Als we met de lage prijsstijging van 5 procent ook nog eens rekening houden met de inflatie die vorig jaar zo’n 10 procent bedroeg, dan daalden de reële prijzen met zo’n 5 procent. ‘Dat is de sterkste reële prijscorrectie in één jaar tijd sinds het begin van de jaren 1980’, aldus van Gompel.

2. Zijn woningen nog betaalbaar?

‘De betaalbaarheid van woningen is de laatste jaren fors verslechterd’, schrijft Reusens. Het aandeel van het beschikbaar inkomen dat een huishouden besteedt aan een hypothecaire lening, in het jargon de afbetalingslast, is gestegen tot boven de 27 procent. ‘Dat cijfer komt ongeveer overeen met het historisch hoge niveau van begin jaren tachtig en van vlak vóór de mondiale financiële crisis in 2008’, duidt Reusens. Om die afbetalingslast te temperen worden meer leningen met langere looptijden aangegaan. Ook interessant is dat de gemiddelde eigen inbreng van kopers fors is gestegen, van 40.0000 euro in 2019 naar 60.000 euro in 2022.

Van Gompel: ‘De schuldgraad van de Belgische huishoudens, die overwegend uit hypotheekleningen bestaat, blijft oplopen, al zien we de laatste maanden misschien een kentering.’ Sommige groepen met een hypotheeklening blijven bijzonder kwetsbaar, zoals huishoudens met een laag inkomen, waaronder alleenstaanden met kinderen. ‘Toch ligt het aantal wanbetalingen op de hypotheekmarkt historisch laag dankzij de lage werkloosheid.’

‘De betaalbaarheid van woningen verschilt bovendien sterk tussen gezinnen en naargelang de gemeente’, stipt Reusens aan. ‘De afbetalingslast kan bijzonder hoog oplopen voor bepaalde dure steden, met name Brussel, Leuven en Gent, waar de prijs van een vergelijkbaar huis veel hoger is dan gemiddeld.’ In die steden zijn woningen steeds moeilijker betaalbaar, zeker voor gezinnen met een laag inkomen en een beperkt financieel vermogen. ‘Dit vergroot de ongelijkheid, aangezien deze gezinnen minder eenvoudig toegang hebben tot het onderwijs, de werkgelegenheid, de carrièremogelijkheden, de cultuur en de voorzieningen die deze steden bieden’, zo verduidelijkt Reusens.

Ook Van Gompel wijst op een tweedeling op onze woningmarkt die zich almaar scherper aftekent: ‘Duurdere leningen en hoge woningprijzen maken het voor meer huishoudens moeilijker of zelfs onmogelijk om een eigen, betaalbare woning te verwerven, zeker in de dure regio’s. Gezinnen zijn daar steeds meer op de huurmarkt aangewezen.’ Het bezit van een eigen woning is bij de lagere-inkomensgroep de voorbije twee decennia gedaald en zeer opmerkelijk: het aantal arme huishoudens dat bij ons een eigen huis bezit, ligt veel lager dan gemiddeld in Europa.

3. Hoe zullen de woningprijzen evolueren?

Van Gompel signaleert ‘een verzwakking van de koop- en bouwactiviteit de jongste kwartalen’. Er worden sinds eind 2022 minder huizen gekocht en verkocht, wat vooral toegeschreven wordt aan de stijgende rente voor hypotheekleningen. ‘Het bedrag aan nieuwe hypothecaire leningen voor België viel fors terug sinds de tweede jaarhelft van 2022 en lag in januari 2023 ongeveer 40 procent onder het niveau van een jaar eerder’, meldt Reusens.

Van Gompel merkt daarbij op dat ‘volgens cijfers van de Federatie van het Notariaat er in de eerste twee maanden van 2023 10,5 procent minder woningen zijn verkocht dan in dezelfde periode in 2022’. Hij ziet ook ‘dat de woningkrapte die lokaal heerste (deels) is weggewerkt en hier en daar mogelijk aan het omslaan is in een overaanbod van woningen’. Dat alles drukt op de prijzen.

Maar er spelen ook andere factoren die de prijs juist opdrijven. Bijvoorbeeld als de woning op een zeer gewilde locatie ligt. En wat daarnaast steeds meer de prijs bepaalt, is of het gaat om een energiezuinige en -efficiënte woning. ‘De overheid heeft immers beslist dat de kopers van niet-zuinige woningen die moeten renoveren. Die zullen al een renovatiebudget incalculeren bij het vastleggen van de prijs die ze willen bieden, daarbij rekening houdend met fors duurder geworden materialen om te renoveren’, aldus Van Gompel. Ook Reusens ziet een ‘neerwaartse impact op de prijzen van de energieverslindende woningen’.

Over het algemeen zien Reusens en Van Gompel geen (forse) daling van de woningprijzen aankomen. Van Gompel rekent nog steeds op ‘een prijsstijging van Belgisch vastgoed van gemiddeld 2,5 procent in 2023 en 2 procent in 2024.’ Dan gaat het wel over de nominale prijs, het bedrag dat wordt uitgegeven. Want als we rekening houden met de inflatie, de stijgende levensduurte, wordt het beeld anders. Het Planbureau verwacht dat de inflatie dit jaar op 4,2 procent uitkomt en volgend jaar op 3 procent. Dat betekent dat de reële woningprijzen in 2023 met 1,7 procent en volgend jaar met 1 procent zouden dalen, nadat ze vorig jaar al met 6 procent zijn afgenomen. De prijzen dalen dus in feite, zij het zachtjes. De kentering op de vastgoedmarkt die we vorige zomer in Knack aankondigden, voltrekt zich nu echt.