Chic en ruim bemeten wonen in het groen? De oude droom van een villa in Brasschaat dreigt mede door de energiecrisis in een nachtmerrie te veranderen. Wat moet er van die kasten worden?
In 2009 zetten gewezen topkeeper Jean-Marie Pfaff en zijn echtgenote Carmen hun villa in de Guyotdreef in Brasschaat te koop. ‘Een riante villa op toplocatie met inpandig zwembad’, zo werd ze in de markt gezet. Jean-Marie en zijn vrouw hadden er met veel plezier gewoond maar wensten, gezien hun leeftijd en de bijbehorende kwaaltjes, wat kleinere behuizing. Het was het begin van een lijdensweg. De Pfaffs zouden er uiteindelijk bijna tien jaar over doen om hun villa verkocht te krijgen. Oorspronkelijke vraagprijs: bijna 2 miljoen euro. Ze moesten zich tevredenstellen met 695.000 euro.
De Pfaffs zijn niet de enige villabewoners die een veranderde realiteit onder ogen moesten zien. Wat oudere villa’s, en dan vooral de exemplaren die gebouwd werden in de jaren 1970 en 1980, zijn al even uit de gratie gevallen. Dat is bij uitstek zo in groene randgemeentes als Brasschaat. Om een vrij precies idee te geven: tussen 2017 en 2020 stegen de woningprijzen (appartementen en gesloten en open bebouwingen) in Vlaanderen met ongeveer 15 procent. Cijfers van de Federatie van het Notariaat laten zien dat, in dezelfde periode, de gemiddelde prijs van een villa in Brasschaat ongeveer het tegenovergestelde deed: de gemiddelde prijs zakte van ongeveer 757.000 naar 681.000 euro.
Een gemeente die geen plaatsmaakt voor jonge mensen zal verder vergrijzen, en daar binnen afzienbare tijd een zware prijs voor betalen.
Lorenzo Van Tornhaut, ontwikkelaar
Herman Lauwers is voormalig volksvertegenwoordiger voor Spirit (al even opgegaan in Vooruit) en inwoner van Brasschaat. In zijn onlangs gepubliceerde boekje Wonen in Brasschaat vertelt hij hoe zijn gemeente, in de achttiende eeuw niet meer dan een verzameling hoevetjes en herbergen, aan haar (overigens niet helemaal terechte) reputatie van reservaat voor de rijken kwam. Dat gebeurde in eerste instantie tijdens de negentiende eeuw toen, onder invloed van de romantiek en de bijbehorende hang naar natuur en platteland, hoogwaardigheidsbekleders zoals ministers, bankiers en fabriekseigenaars er grote villa’s en kastelen lieten optrekken. Uit die tijd stammen de pogingen om de gemeente te profileren als ‘het Versailles van Antwerpen’.
Wat volgde, was een zeer langzaam proces van wat we vandaag gentrificatie zouden noemen. De oorspronkelijke bewoners, voornamelijk boeren en boerenzonen, trokken naar de vervuilde steden om er als arbeider te gaan werken. Hun werkgevers keerden, samen met de andere leden van de upper class, de steden de rug toe en lieten nog veel meer fraaie villa’s bouwen in de ‘residentiële gemeentes’ in de bosrijke stadsrand.
Woekerende tuinen
Wie vandaag een wandeling maakt door de leien en dreven van Brasschaat, kan er niet omheen. De Brasschaatse droom is nog niet helemaal dood. Ook anno 2022 worden er nog nieuwe, bepaald niet bescheiden villa’s gebouwd. Maar er is ook, zichtbaar en onmiskenbaar, verval. Afbladderende verf, bemoste daken, gesloten luiken. Villa’s die dreigen te worden verzwolgen door de woekerende tuinen eromheen. Een niet onbelangrijke noot nog voor wie de droom nog altijd koestert: een bruisend buurtleven is er niet. Het kan erg stil zijn in de dreven van Brasschaat.
‘Brasschaat vergrijst’, vertelt Herman Lauwers. ‘Veel villa’s hier zijn gebouwd tijdens de jaren zeventig en tachtig. De eigenaars zijn vandaag vaak zeventigplussers die zelf niet meer voor het onderhoud van de tuin kunnen zorgen of – het gebeurt vaker dan je zou denken – de energiefacturen niet meer kunnen betalen. In sommige gevallen is hun partner al overleden. Dat zorgt voor een grote vraag naar appartementen, met prijzen die door het dak gaan.’
De vraag naar oudere villa’s is veel beperkter. Anders dan veertig jaar geleden is een stad als Antwerpen opnieuw aantrekkelijk voor jonge, kapitaalkrachtige gezinnen. Bovendien zijn die gezinnen niet meer zo groot als vijftig jaar geleden. Komt nog bij dat Brasschaat qua mobiliteit heel slecht scoort. Lauwers: ‘Het gemeentebestuur heeft altijd geweigerd om zich met een tram met Antwerpen te laten verbinden. Het gebeurt nog wel dat gezinnen, zodra de kinderen wat ouder zijn, opnieuw naar de groene rand willen. Maar zo’n grote oude villa is voor hen niet de aantrekkelijkste optie. Wie groen wil en er het geld voor heeft, zal kiezen voor een nieuwere, energiezuinige villa, of op zoek gaan naar woningen of gronden in goedkopere gemeentes in het noorden, zoals Wuustwezel of Essen.’
Lorenzo Van Tornhaut, ontwikkelaar en gastdocent aan de KU Leuven, ziet dezelfde tendens ook buiten Brasschaat. Ook in andere residentiële gemeentes rond de grotere steden taant de vraag naar het type villa dat nog niet zo lang geleden de belichaming was van de ultieme Vlaamse droom. ‘Ook mensen met kapitaaloverschot die zich wel een villa in de groene rand kunnen veroorloven, willen dat die duurzaam en onderhoudsvriendelijk is’, zegt Van Tornhaut. ‘De villa’s die gebouwd werden in de verkavelingen van de jaren zeventig en tachtig beantwoorden zelden aan die vereisten. In de regel zijn ze slecht geïsoleerd. Vaak zijn ze dringend aan renovatie toe, en moet je boven op de aankoopprijs nog de kosten van nieuwe ramen en een dak rekenen. Tel daarbij de energiecrisis, en je begrijpt waarom dit type villa niet zo gewild is als het andere vastgoed.’
De eigenaars zijn vaak zeventigplussers die de tuin niet meer kunnen onderhouden of de energiefacturen niet meer kunnen betalen.
Herman Lauwers, bewoner
Corona-impuls
Even terug naar de cijfers van de notarissen. Die lieten vorig jaar plots een tegenovergestelde tendens zien. In één jaar tijd was de gemiddelde waarde van de villa in Brasschaat gestegen van 681.000 naar 828.000 euro. ‘Dat is een kolossale stijging waar maar één verklaring voor bestaat’, zegt notaris Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be. ‘De coronacrisis. Tijdens de lockdowns kreeg je plots veel meer vraag naar ruimte en groen. Een slechte EPC-score deed er even niet toe. Als er maar ruimte en groen was.’
Cijfers voor dit jaar heeft Van Opstal nog niet, maar hij twijfelt er niet aan. ‘De vraag naar die wat oudere villa’s in de rand zal opnieuw dalen naar het niveau van voor de coronacrisis. Tijdens de pandemie telde vooral ruimte en groen. Nu, tijdens de energiecrisis, telt in de eerste plaats de EPC-waarde. Een grote, slecht geïsoleerde villa verwarmen, kost vandaag stukken van mensen. Daarbovenop komt dit jaar nog de isolatieplicht. Wie een villa koopt met een EPC-waarde E of F is verplicht om binnen de vijf jaar naar minstens een score D te gaan. Ook dat kost, zeker gezien de grootte van die woningen, handenvol geld.’
Van Opstal weet het vrij zeker: wie zich tijdens de coronacrisis liet verleiden tot de aankoop van een grote, slecht geïsoleerde villa in het groen heeft niet de allerbeste zaak gedaan. ‘Een investeerder die een woning met een slechte EPC-waarde kocht om te verhuren, mag de huurprijs niet indexeren. Wie de woning kocht om er zelf in te wonen, wacht een hele dure winter.’
Voor de bewoners moet het wennen zijn. De riante villa waar ze ooit van droomden en zo trots op waren, baart vandaag vooral kopzorgen. Hetzelfde geldt trouwens voor het gemeentebestuur van deze gemeentes. Zoals Herman Lauwers al aanstipte: voor een jong gezin zijn die oude villa’s, behalve te duur, ook te groot en te ouderwets. Het zorgt er mee voor dat Brasschaat verder vergrijst en jonge gezinnen hun blik wenden naar het (voorlopig nog) goedkopere noorden. ‘Maar voor onze ruimtelijke ordening is dat allesbehalve een goede zaak’, zegt Lauwers. ‘Heel wat boeren uit die noordelijke gemeentes komt het water tot aan de lippen. Ze zijn vragende partij om hun gronden te verkavelen. De verleiding om op die vraag in te gaan is groot. Terwijl het haaks staat op wat we moeten doen: de schaarse open ruimte die we nog hebben bewaren, en meer geconcentreerd gaan wonen.’
Ontwikkelaars willen de kavels opdelen. Dat is absoluut niet wenselijk.
Herman Lauwers, bewoner
Cohousing
Om Brasschaat aantrekkelijk te maken voor jongere, meer gegoede middenklassers bestaan wel degelijk recepten. En het eenvoudigste is niet per definitie het beste. Veel oudere villa’s staan op gigantische kavels van 2000 vierkante meter of meer. De roep klinkt steeds luider: breek die woning af, snijd die kavel in vieren, en je houdt nog altijd vier vrij riante bouwgronden over. ‘Overal zie je projectontwikkelaars op zulke oplossingen azen,’ zegt Lauwers, ‘terwijl dat absoluut niet wenselijk is. Zo’n herverkaveling houdt in dat je nieuwe wegen en infrastructuur moet aanleggen. Het zorgt voor verdere versnippering van tuinen – zeg, in sommige gevallen, maar parken – die een belangrijke ecologische waarde hebben.’
De oplossing die Lauwers voorstelt, lijkt sterk op een woonvorm die in de grotere steden al langer bestaat. ‘Maak die oude villa’s geschikt voor cohousing’, zegt hij. ‘Maak er meergezinswoningen van, en laat die gezinnen de bestaande tuin, de wasmachine, de berging en een logeerkamer delen. Het drukt de kosten voor de bewoners en creëert nieuwe woongelegenheid, zonder nieuw beslag op de ruimte en zonder de ecologische waarde te schaden. Ik weet het wel, om die oplossing mogelijk te maken zijn nieuwe ruimtelijke uitvoeringsplannen nodig, en er komen ook nogal wat juridische regels bij kijken. Maar waarom zou in Brasschaat niet kunnen wat in de steden al lang kan?’
Het voorstel van Lauwers verschilt niet wezenlijk van dat van Lorenzo Van Tornhaut. ‘Veel van deze gronden zijn perfect geschikt om er geclusterde meergezinswoningen op te bouwen’, stelt hij. ‘Daarmee bedoel ik: vier hoekwoningen die je tegen elkaar duwt en die samen het uitzicht van een landhuis kunnen hebben. De voordelen spreken voor zich. Je behoudt de tuin en de vaak waardevolle oude bomen, je kunt een zwembad delen, je snijdt geen nieuwe ruimte aan en je hoeft geen extra straten of infrastructuur aan te leggen. Bovendien gaat het hier om een enorm potentieel. Het gaat over hele grote ruimtes. Ik weet dat in het atelier van de Vlaamse Bouwmeester studies zijn gemaakt naar de mogelijkheden van deze woonvorm. Ik heb zelf al verschillende voorstellen in die richting gedaan, maar het antwoord was telkens hetzelfde: verzet van lokale overheden of protest vanuit particuliere belangen.’ Concreet: buurtbewoners verzetten zich omdat ze denken dat hun chique villa in waarde zal dalen als de villa’s om hen heen omgevormd worden tot meergezinswoningen. In negen op de tien gevallen komt dat protest van de generatie die er in de gouden jaren kwam wonen en wil dat alles bij het oude blijft. Van Tornhaut: ‘Het is een conservatisme dat, uit electorale overwegingen, vaak gedragen wordt door de lokale politiek. Het is erg kortzichtig. De lokale overheid wil die mensen niet voor het hoofd stoten, maar een gemeente die geen plaats maakt voor jonge mensen zal verder vergrijzen, en daar binnen afzienbare tijd een zware prijs voor betalen.’
