Woning kopen in Vlaanderen: ‘Wie van zijn ouders geen dikke envelop krijgt, is gedoemd’

Een woning kopen wordt onbetaalbaar, er een huren vrijwel onmogelijk. Architect en ontwikkelaar Filip Canfyn maakt op basis van harde cijfers een bijzonder verontrustende analyse van de woningmarkt.

Filip Canfyn zal het nooit vergeten. Bij een bezoek aan New York ontmoette hij een zwarte man die een parking in Manhattan moest bewaken. ‘Hij verdiende 4 dollar per uur. Om op zijn werkplek te raken, moest hij drie uur reizen met de metro. Dichter wonen was voor hem onbetaalbaar.’ Het voorbeeld is extreem, maar volgens Canfyn is het tekenend voor een evolutie die zich ook steeds meer in onze gewesten aftekent.

‘Een voorbeeld: een ziekenhuis in Knokke heeft grote moeite om zijn spoedafdeling op tijd te bemannen. De oorzaak is dat zorgwerkers geen woning in de buurt kunnen betalen. Hetzelfde probleem zie je in de Knokse horeca. De mensen die daar werken, kunnen onmogelijk een appartement in Knokke betalen. Nog niet zo lang geleden konden ze misschien nog iets vinden in de noordrand van Brugge, of het voormalige boerendorp Westkapelle, maar ondertussen zijn ook die plekken onbetaalbaar geworden voor de lagere inkomens. Dat is ook het grote probleem van concepten als “de 15 minutenstad”, bedacht door de stedenbouwkundige Carlos Moreno.

Waar woont de koerier die de hogere middenklasser zijn bestellingen bezorgt? Wie staat daarbij stil?

In theorie is het idee van een stad waar alles wat je nodig hebt op wandelafstand ligt natuurlijk prachtig. Maar in de praktijk zie je dat die hoge woonkwaliteit ervoor zorgt dat de mensen die die stad doen draaien – de agenten, de verpleegsters, de koeriers, het horecapersoneel enzovoort – daar niet kunnen wonen. Dat is niet langer houdbaar. Als we daar niets aan doen, ondergraven we ons eigen systeem, want zoals gezegd: het gaat over de mensen dankzij wie het systeem functioneert.’

Wat kunnen we daaraan doen?

Filip Canfyn: Om te beginnen moet je begrijpen wat hier aan het gebeuren is. Er is een groep, de 20 procent met het laagste inkomen oftewel kwintiel 1, die nog voor een deel bediend wordt door sociale huisvesting. We schieten daarin schromelijk te kort, maar dat is een ander, in theorie nog relatief eenvoudig op te lossen probleem. Verdubbel het aantal sociale woningen en dat is klaar. Een volgens mij veel moeilijker probleem zie ik bij de kwintielen 2 en 3, de 40 procent die daarboven zit, en zeker bij de steeds talrijkere eenpersoons- en eenoudergezinnen. Het gaat om mensen met een fatsoenlijke job, maar zonder salariswagen, zonder woonsubsidies, en straks ook zonder goedkoop energietarief. Omdat ze niet in aanmerking komen voor een sociale woning en niet genoeg verdienen om iets te kunnen kopen, zijn ze aangewezen op de private huurmarkt.

Die markt heeft een relatief bescheiden aandeel van dik 20 procent van de totale woonmarkt, maar het aantal huishoudens dat op die markt is aangewezen wordt snel groter. Het gevolg laat zich raden. Voor een beetje fatsoenlijk appartement in een stad als Antwerpen betaal je vandaag makkelijk 1000 euro per maand. Voor iemand met een mediaan inkomen (in Vlaanderen circa 1900 euro, nvdr) is dat onbetaalbaar. Met andere woorden: je zit met een groeiende groep mensen – vandaag gaat het over ongeveer 30 procent – voor wie huisvesting een groot of zelfs onoverkomelijk probleem is.

In uw boek Woon(on)betaalbaarheid laat u zien dat een ruime meerderheid van de 40 procent laagste inkomens in de jaren 1970 nog eigenaar was. Die ruime meerderheid is een nipte meerderheid geworden.

Canfyn: Die cijfers laten heel duidelijk zien hoe huisvesting hét slagveld van de ongelijkheid is geworden. Sinds de jaren 1970 steeg het aantal eigenaars-bewoners van 65 naar 71 procent. Dat cijfer wordt soms gebruikt om de problemen rond betaalbaarheid te minimaliseren, maar achter dat gemiddelde zit een zeer verontrustende tendens verborgen. In 1976 was 61 procent van de 20 procent minst verdienenden eigenaar, bij de 20 procent best verdienenden was dat 64 procent. Vandaag is 90 procent van de hoogste inkomens eigenaar-bewoner, terwijl dat percentage bij de laagste inkomens gezakt is naar 50 procent. Het wordt allemaal nog veel verontrustender als je de 65-plussers uit die statistiek haalt: de huishoudens die konden profiteren van een systeem waarin een veel bredere groep wel nog eigendom kon verwerven.

Wat is er dan te zien?

Canfyn: Bij de 40 procent laagste inkomens jonger dan 65 jaar is gemiddeld nog 45 procent eigenaar-bewoner. Dat betekent dat een meerderheid binnen die groep zich op de kleine privéhuurmarkt moet begeven. Daar komt nog bij dat ze op die markt ook worden beconcurreerd door de groep die iets beter verdient, de huishoudens uit het derde kwintiel. De mensen uit die groep hebben ook niet altijd het geld om de woonst van hun voorkeur te kopen, dus wenden ze zich tot de privéhuurmarkt, waar ze de beste brokken wegnemen. Wat overblijft, is niet zelden van bedenkelijke kwaliteit. Maar over die kwaliteit hoeft de verhuurder zich weinig zorgen te maken: de vraag is groot, het aanbod gering, dus kan die verhuurder een huurprijs vragen die niet in verhouding staat tot de kwaliteit van de woonst.

In de jaren 1970 was het eigendom verbazend gelijk verdeeld over de verschillende inkomenscategorieën. Hoe kon dat?

Canfyn: Dat had alles te maken met de Wet-De Taeye uit 1948. Die maakte het ook voor de laagste inkomens makkelijker om een eigen woning te verwerven of te bouwen. Op het vlak van betaalbaarheid werkte dat vrij goed. Tot de overheid zich meer en meer terugtrok. In plaats van als een grondrecht, wat het volgens onze grondwet nog altijd is, ging men huisvesting als een consumptiegoed zien.

Dat koopwoningen zo duur geworden zijn, heeft volgens sommige experts vooral te maken met schaarste. Eenvoudig gesteld: bouw zo veel mogelijk nieuwe flats en je krijgt als vanzelf een meer betaalbaar aanbod.

Canfyn: Dat klopt niet. Hoewel er maar 1 procent per jaar wordt bijgebouwd, is er nooit een kwantitatief probleem geweest. De capaciteit kon en kan de woonbehoefte nog altijd dekken. Het probleem is dat vandaag niet de woonbehoefte maar de woonvoorkeur de prijs bepaalt. Om het wat veralgemenend te zeggen: de markt focust zich op de hogere inkomens en hun woonvoorkeuren. Zij bepalen de prijzen, en die worden allerminst getemperd door het feit dat de 40 procent hoogste inkomens met meer dan de helft van de woonsubsidies gaat lopen. Het perverse is dat het saldo van die subsidies het voor de minder kapitaalkrachtigen niet meer mogelijk maakt om iets te kopen. De markt vindt dat uiteraard geen enkel probleem. En ze krijgt ook de volle steun van de media, met bijlages of tv-programma’s waarin appartementen of huizen van 400.000 euro de norm zijn.

Het gevolg is een woningmarkt die je zou kunnen vergelijken met een automarkt met alleen maar Mercedessen, Audi’s en BMW’s. Daarbovenop zegt de overheid: de mensen met een Mercedes, een Audi of een BMW mogen gratis tanken, de sukkelaars met hun Toyota Corolla uit 2009 moeten hun benzine zelf betalen. Je hoeft geen linkse ideoloog te zijn om te begrijpen dat zo’n systeem niet te verdedigen valt. Hoe krijg je als minister uitgelegd dat je de meeste subsidies – ook qua renovaties – geeft aan de groepen die ze het minste nodig hebben? Ik zie hier zelfs een bestuurlijk-juridisch probleem.

Omdat je zou kunnen aanvoeren dat de lagere inkomens worden gediscrimineerd?

Canfyn: Inderdaad. Misschien nog het meest wraakroepend is de woonbonus (belastingvermindering voor wie een hypothecaire lening afsloot, nvdr). Dat systeem wordt uitgedoofd, maar het zal de belastingbetaler nog jaren handenvol geld kosten. Bovendien worden de honderden miljoenen die we door de uitfasering besparen niet geïnvesteerd in een beleid dat de groepen helpt die het wél nodig hebben.

Zoals de broodprijzen in het verleden, zal woononbetaalbaarheid voor grote sociale onrust zorgen.

Hoe zou zo’n beleid eruit kunnen zien?

Canfyn: Uiteraard zouden we al wat druk van de ketel halen als we het aantal sociale woningen verdubbelen. Alleen zal dat om verschillende redenen niet gebeuren. Ten eerste is er het systeem zelf. Socialehuisvestingsmaatschappijen die doen wat ze moeten doen – de laagste inkomens een fatsoenlijke woonst aanbieden – hebben de minste inkomens en dus de minste investeringskracht. Daarbij komt dat veel Vlaamse steden en gemeenten, ondanks de verplichtingen, het vertikken om nog sociale woningen toe te laten. Liever dan die gemeentes te bestraffen, laat minister Matthias Diependaele (N-VA) de misbruiken onderzoeken. Dat is trouwens altijd zo geweest. Als je het niet over de schaarste wilt hebben, moet je het hebben over de gebruikers van de schaarste. Maar ik zei het al: in theorie is dat niet het grootste probleem.

Vandaag krijgen amper 15.000 huishoudens een huursubsidie van 150 euro per maand als ze al vijf jaar op een wachtlijst voor een sociale woning staan. Je zou dat systeem kunnen uitbreiden, zoals in Nederland, waar ongeveer 30 procent van de bevolking huurt van corporaties voor volkshuisvesting. Daarbovenop zou je met het geld dat we vandaag geven aan mensen die het niet nodig hebben, renovatiepremies kunnen geven aan verhuurders die verhuren aan mensen met een laag inkomen, zij het onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat die eigenaars de premies moeten terugbetalen als ze het pand verkopen.

De kans dat een minister zo’n shift doorvoert, is eerder gering.

Canfyn: Het zal niet gebeuren.

Waarom niet?

Canfyn: Ik zie geen politici die met die groep bezig zijn. Als je voorstelt om de subsidies van de hogere inkomens te verschuiven naar de lagere inkomens krijg je altijd dezelfde reactie: ‘Je gaat de mensen toch niets afpakken?’ Diezelfde reactie krijg je als je vragen stelt bij het kindergeld voor mensen die dat niet nodig hebben. ‘Je gaat dat toch niet van de mensen afpakken?’ Daarbij komt nog dat we spreken over voordelen voor huurders, een groep die – in ons land toch – een beetje minachtend wordt bekeken. In nochtans erg solide landen zoals Duitsland en Zwitserland is dat niet zo. De huurmarkt is er goed voor ongeveer 50 procent. De huurprijzen blijven daar onder meer onder controle omdat de verhuurder belastingen moet betalen op de huurinkomsten, en de verkoper op de meerwaarde. Daar wil men bij ons zelfs niet aan dénken. Veel verhuurders in ons land zijn mensen met één of twee pandjes die verhuren bekijken als een aanvulling op hun pensioen. Middenklassers dus. Dan krijg je al snel de reflex: ‘Wij gaan de middenklasse niet treffen.’ Oké, denk ik dan. Maar verdelen we onze samenleving dan niet te sterk in een groep die – onder het motto dat we ze niets mogen afpakken – er altijd bij is, van woonpremies via salariswagens tot renovatiesubsidies, en een groep die overal buiten valt? Wat mij nog het meest zorgen baart: niemand lijkt hier wakker van te liggen. Wie ervoor pleit om iets te doen aan de woonnood van de lagere inkomens, krijgt te horen ‘dat het geld op is’. Ik heb geleerd wat dat eigenlijk betekent: ‘Nadat we iedereen die we om electorale redenen interessant vinden subsidies en premies hebben gegeven, is het geld inderdaad op.’

De groep die ‘overal buiten valt’ is aanzienlijk, en groeit nog. Waarom zou die electoraal niet interessant zijn?

Canfyn: Voor een deel heeft het te maken met wat ik ‘vermiddenklassing’ noem. Veel mensen die aangewezen zijn op de privéhuurmarkt behoren tot de middenklasse, maar zo is de perceptie niet. Als beleidsmakers en media het over de middenklasse hebben, hebben ze het meestal over tweeverdieners, eigenaars in verkavelingsland met zonnepanelen en twee auto’s. In werkelijkheid is dat de hógere middenklasse, maar ze wordt wel voorgesteld als de norm. En het is ook die norm waar de politiek zich op richt. De vermogensbelasting blijft uit ‘omdat ze de middenklasse zou treffen’. De realiteit is dat ze de hogere middenklasse zou treffen. Daarbij hoort ook het idee dat die middenklasse wordt uitgeperst om de uitkeringen van werklozen, zieken en nieuwkomers te betalen. Dat de hogere middenklasse, bijvoorbeeld als het over wonen gaat, de grootste subsidieslurper is, past niet in dat beeld en wordt onder het tapijt geveegd.

Dus zorgt het systeem ervoor dat de kloof tussen eigenaars en niet-eigenaars alleen maar groter wordt?

Canfyn: Dat is in ijltempo aan het gebeuren. We zien snel stijgende voedselprijzen, maar dat is – in vergelijking met het huisvestingsprobleem – een mineur probleem. Gemiddeld besteden we 10 procent van ons inkomen aan voeding. Als die prijzen met 10 procent stijgen, wordt dat aandeel misschien 11 procent van ons inkomen. Maar als we spreken over het woonbudget, gaat het bij de lagere inkomens over 30 à 40 procent en meer. Een modale starter die van de ouders geen dikke envelop kreeg, is bijna gedoemd om in die hachelijke situatie te blijven hangen. Dat is niet houdbaar, maar we beseffen het veel te weinig. Waar woont de koerier die de hogere middenklasser vandaag zijn schoenen en zijn eten bezorgt? Wie staat daarbij stil? Niemand. Maar zoals de broodprijzen in het verleden, zal woononbetaalbaarheid binnen afzienbare tijd voor grote sociale onrust zorgen.

U hebt zelf bakken ervaring in de sector. Zijn er echt geen mogelijkheden te bedenken om voor mensen met een mediaan inkomen kwaliteitsvolle woningen te bouwen?

Canfyn: Ik heb het zelf geprobeerd. Toen ik enkele jaren geleden bij het adviesbureau Rebel begon te werken, ben ik op zoek gegaan naar een model voor betaalbare huurwoningen. Ik dacht het gevonden te hebben. Ik heb met dat model een roadshow gedaan voor ontwikkelaars en beleidsmakers, met de boodschap: dit is betaalbaar voor de échte middenklasse, en batig voor ontwikkelaars. Maar toen kwam 2022. De bouwkosten schoten omhoog, de energiekosten ook, de rente ging van bijna 0 naar 4 procent. Het model klopte niet langer. Zelfs niet met goedkope grond. De markt heeft hier vandaag geen oplossing voor.

Het klinkt allemaal deprimerend.

Canfyn: Mijn enige hoop is dat er enige empathie zal komen als straks de kinderen van – bij wijze van spreken – Bart De Wever zich op de woonmarkt begeven.

Hun broodje is toch al gebakken?

Canfyn: Misschien. Maar de ogen van die ouders zullen dan wellicht wel opengaan. Als die kinderen, als starter, een huis willen kopen, zullen de ouders moeten bijspringen met een héél dikke envelop. Ze zullen zich, net als ik wanneer ik naar de afbetalingslast van mijn kinderen kijk, een hoedje schrikken.