Wat doet u het best: een huis huren of kopen?

De reële prijzen van de woningen dalen, de huurprijzen blijven stijgen. Wat is financieel het voordeligst: een huis huren of een huis kopen? 

Is een huis huren ‘weggesmeten geld’ zoals vaak wordt gezegd? Of is een huis kopen ‘niet meer van deze tijd’, wat ook weleens te horen valt? Aan de hand van een becijferd voorbeeld geven we aan wat het kost als u uw hele leven lang een huis huurt en wat het kost als u nu een huis koopt. Zo proberen we een antwoord te geven over wat nu financieel het interessantst is. Spoiler: het is niet zo eenvoudig als het lijkt.

We werken het voorbeeld uit zoals vastgoedeconoom Sven Damen (Universiteit Antwerpen) dat jaren geleden ooit deed, natuurlijk met geactualiseerde cijfers. We nemen twee koppels, allebei dertig jaar oud, die evenveel verdienen en een even groot startbudget hebben. Ze vinden allebei een instapklare woning. Die woningen liggen in dezelfde straat, ze liggen zelfs naast elkaar, zijn identiek, hebben evenveel slaapkamers, telkens dezelfde badkamer, keuken en een even grote tuin. De ene woning staat te koop voor 300.000 euro, de andere staat te huur voor 1000 euro per maand.

Kopen

Het eerst koppel, Hanne en Peter, besluit de woning te kopen. Ze kunnen 20 procent van het aankoopbedrag, 60.000 euro, zelf inbrengen omdat ze wat hebben gespaard en geld hebben gekregen van de (groot)ouders.

De rest van het bedrag, 240.000 euro, moeten ze gaan lenen. Ze gaan een lening over 25 jaar aan tegen een vast rentetarief van 2,80 procent. Hanne en Peter zullen dus 25 jaar lang elke maand 1109 euro per maand moeten afbetalen aan de hypotheeklening.

Hanne en Peter moeten jaarlijks belastingen (onroerende voorheffing) betalen en ze moeten de woning onderhouden. Professor Damen rekent voor de jaarlijkse kosten op zo’n 3,5 procent van de aankoopprijs, in dit voorbeeld is dat 8400 euro per jaar.

Huren

Het tweede koppel, Ann en Jeroen, hebben net als Hanne en Peter ook 60.000 euro startkapitaal, maar ze gaan de woning huren tegen een maandelijkse huurprijs van 1000 euro. Dat is pakweg 100 euro minder dan Hanne en Peter maandelijks moeten afbetalen voor hun lening. In één jaar is dat 1200 euro winst. 

Maar de huur wordt wel jaarlijks aangepast aan de index, dus die stijgt, terwijl Hanne en Peter lenen aan een vaste rente, dus het bedrag dat ze maandelijks moeten afbetalen stijgt niet. Ann en Jeroen sparen wel de jaarlijkse kosten aan belastingen en onderhoud uit die Hanne en Peter moeten betalen. 

Investeren

Wie deed nu de beste zaak? Kopers Hanne en Peter of huurders Ann en Jeroen? 

Heel belangrijk daarbij is het antwoord op de vraag: wat doen Ann en Jeroen met het geld dat ze uitsparen omdat ze een huis huren en geen jaarlijkse kosten hebben? En wat doen ze met het startbedrag van 60.000 euro?

Als Ann en Jeroen al dat geld uitgeven aan reizen, goed eten en andere leuke dingen, levert hen dat buiten (hopelijk) veel plezier niets op. Toch zeker geen financieel rendement. Het wordt een ander verhaal als ze dat geld goed investeren, bijvoorbeeld in een aandelenfonds of via een tracker (wat een tracker is leest u hier). 

Want stel dat de huurders Ann en Jeroen het startbedrag (60.000 euro) plus de jaarlijkse kosten die ze niet hoeven te betalen (8400 euro) goed beleggen, dan kunnen ze met de opbrengst van die belegging (een deel van) hun huur betalen. 

Louter ter illustratie: de Bel20, de index die de bewegingen van twintig belangrijkste aandelen op de beurs van Brussel weergeeft, steeg vorig jaar 15 procent. De 68.400 euro leverde daar 10.260 euro op (en dat zonder de dividenden, de winstuitkeringen van de bedrijven aan de aandeelhouders). Dat benadert het bedragt dat ze nodig hebben om een jaar te huren, namelijk 12.000 euro.

Maar let op: Ann en Jeroen zullen zeker niet elk jaar 15 procent rendement halen. In 2022 bijvoorbeeld maakte de Bel20 zelfs 12 procent verlies. Toen zou hun 68.400 euro spaargeld op de beurs dus 8208 euro verlies betekend hebben. Dat is pijnlijk, want dan is er natuurlijk geen sprake van om een deel van de huur met de beleggingsopbrengst te betalen.

Maar hoe ziet het plaatje er op langere termijn uit? De voorbije veertig jaar bedroeg het netto rendement op de financiële markten, als de dividenden opnieuw werden geïnvesteerd, 11 procent. Met 11 procent rendement brengt de 68.400 euro 7524 euro op. Dat is meer dan de helft dan Ann en Jeroen aan de huur moeten geven.

Toch nog even benadrukken: rendementen in het verleden zeggen niets over rendementen in de toekomst, die zijn dus onzeker.

Inflatie

Als we kijken naar wat op lange termijn het voordeligst is, een huis huren of een huis kopen, speelt er nog een ander element een zeer belangrijke rol: de inflatie. Het leven wordt duurder, de prijzen stijgen en dat is van grote invloed op bijvoorbeeld de huur van een huis (de huurprijs stijgt mee met de inflatie, uitgedrukt in de index), maar ook op de waarde van het huis (hoeveel stijgen de woningprijzen?).

Net als de rendementen in de toekomst onzeker zijn, is ook de inflatie onzeker. En dus ook hoeveel huur u over bijvoorbeeld veertig jaar zult moeten betalen of hoeveel uw huis dan waard zal zijn. 

Steven Trypsteen, vastgoedspecialist bij ING, deed in het boek Een huis kopen zou niet moeilijk mogen zijn van Bart Van Opstal en Patrick Luysterman een interessante oefening. Stel dat de inflatie, de groei van de huizenprijzen en het rendement van beleggingen de komende veertig jaar gelijk zijn aan het gemiddelde van de voorbije veertig jaar (inflatie van 2,7 procent, groei huizenprijzen 4 procent en nettorendement beleggingen 11 procent per jaar) dan hebben kopers zoals Hanne en Peter na veertig jaar volgens zijn becijferingen een groter vermogen dan huurders zoals Ann en Jeroen. Hun vermogen ligt dan bijna 20 procent hoger.

Maar als de cijfers er de volgende jaren anders uitzien, kan het zijn dat Ann en Jeroen een goede zaak deden met een huis te gaan huren. Als de inflatie de komende veertig jaar 1,2 procent bedraagt, de vastgoedprijzen met 1 procent stijgen en het rendement op de beleggingen 8 procent is per jaar, dan is het vermogen van de huurders zoals Ann en Jeroen na veertig jaar pakweg 20 procent hoger dan van de koper zoals Hanne en Peter. 

Conclusie

De voorbije vijftig jaar zijn de vastgoedprijzen in ons land sterk gestegen. Vooral in Vlaanderen was dat het geval. Tussen 1973 en 2014 gingen de woningprijzen 11 keer hoger, de grondprijzen gingen zelfs maal 19. Dankzij die forse stijging was de voorbij decennia een huis kopen in principe financieel interessanter dan een huis huren.

Of dat ook voor de volgende veertig, vijftig jaar geldt, hangt af van heel wat factoren waar we geen vat op hebben en die op heel verschillende manieren kunnen evolueren. Het is jammer, maar het is zoals we aan het begin al hebben gezegd:  het antwoord wat nu het beste is, huren of kopen, is niet zo eenvoudig als het lijkt.

Tien bedenkingen

Omdat het zo moeilijk is om een duidelijk antwoord te geven op de vraag of nu huren of kopen financieel het interessantst is, geven we tien bedenkingen die kunnen helpen bij de overweging.

1. In ons cijfervoorbeeld wordt ervan uitgegaan dat een koppel dat een woning wil huren of kopen een mooi startkapitaal heeft. Dat is niet altijd het geval. Wie onvoldoende startkapitaal heeft, zal moeilijk aan een hypothecaire lening raken om een woning te kopen. En kan dus niet anders dan iets huren.

2. Als u een huis koopt, bent u verplicht om maandelijks een bepaald bedrag af te betalen voor de lening. De bank legt u die discipline op. Wie een huis huurt, moet zichzelf die discipline opleggen om het uitgespaarde bedrag goed te beleggen. Elke maand. Die discipline en kennis van beleggingen is niet iedereen gegeven. Als u daarover niet beschikt, is een huis kopen in principe financieel interessanter. 

3. De huur zal later een groot deel van uw pensioen opslokken (en als u naar een woonzorgcentrum gaat, zal uw pensioen zelfs niet volstaan). Als u (God verhoede) maar 65 jaar oud wordt, hoeft dat geen probleem te zijn, maar als u 100 kaarsjes mag uitblazen (joepie!) moet u na uw pensioen nog pakweg 35 jaar huren en dan zult u over voldoende spaarmiddelen moeten beschikken om rond te komen. Een eigen woning vormt dan een goede financiële buffer. Als u altijd huurde, legt u die buffer het best op een andere  manier aan. We hebben het hier al eens eerder voorgerekend: tegen uw pensioen hebt u het best acht jaarsalarissen, afgerond 100 nettomaandlonen, gespaard als u daarna uw levensstandaard wilt behouden. Dat is dan nog zonder woning gerekend.

4. Eenmalige kosten bij de aanschaf van een woning, zoals notariskosten, dossierkosten bij de bank, enzoverder, kunnen op het moment van de aankoop zwaar wegen. Maar gespreid over de lange periode dat u de woning normaal gezien bezit, maken ze weinig verschil.

5. De terugkerende kosten, bijvoorbeeld de belastingen op vastgoed (onroerende voorheffing) of belastingen op vermogenswinsten (roerende voorheffing) hebben een grotere invloed op het financiële plaatje. En het is niet uit te sluiten dat die de volgende jaren zullen stijgen.

6. Als u een huis koopt, moet u niet alleen rekening houden met allerlei kosten van onderhoud (de lekkende dakgoot!), maar ook met renovatiekosten met het oog op het energiezuinig maken van de woning. Die kosten kunnen hoog oplopen.

7. Een eigen huis biedt woonzekerheid, een huurhuis veel minder. Een eigen huis kunt u verbouwen naar uw eigen smaak en u kunt het later doorgeven aan uw erfgenamen (of het geld als u het huis hebt verkocht). Met een huurhuis bent u minder gebonden, u kunt makkelijker van woning veranderen, bijvoorbeeld als uw gezins- of beroepssituatie daarom vraagt. U staat als huurder ook niet in voor grote kosten (de lekkende dakgoot!). Maar u moet wel kunnen opschieten met de verhuurder.

8. In ons land is de waarde van een huis de voorbije jaren alleen maar toegenomen, al was dat de voorbije drie jaar maar heel lichtjes het geval. Het is zelfs zo dat als u rekening houdt met de inflatie, de waarde van vastgoed de voorbije drie jaren reëel is gedaald. Het is dus niet zo dat vastgoed alleen maar in prijs kan stijgen. In andere Europese landen hebben de woningprijzen in het verleden al flinke klappen gekregen.

9. Omdat woningen zo duur zijn en de huurprijzen blijven stijgen, ontstaan er meer vormen van gemeenschappelijk wonen. Bij cowonen bijvoorbeeld wordt de berging, wasplaats en/of tuin gedeeld, bij cohousing minstens de ruimte waar gegeten wordt. De kosten worden dan over verscheidene gezinnen gespreid. Als u zoiets van plan bent, moet u zich goed informeren over de juridische en financiële gevolgen. De Vlaamse regering biedt op vlaanderen.be wat informatie. 

10. Uiteindelijk is het niet vanzelfsprekend om te zeggen wat het voordeligst is, een huis kopen of een huis huren. Veel hangt af van uw financiële discipline en interesse in beleggen, dat hebt u zelf enigszins in de hand. Maar het hangt ook af van de evolutie van de inflatie, beurzen, woningprijzen enzoverder en daarover hebt u geen controle. Maar het kan zeker geen kwaad om bij alle aspecten even stil te staan om dan een overwogen beslissing te nemen. Zo hoeft u zichzelf achteraf nooit iets te verwijten, welke beslissing u ook hebt genomen.