‘Voor het eerst sinds heel lang zullen de reële vastgoedprijzen misschien zelfs een ietsepietsie dalen’

Staat onze vastgoedmarkt op een kantelpunt? Zullen de prijzen van gronden en woningen na een decennialange onafgebroken klim zakken of op zijn minst een rustpauze kennen? Twee recente beslissingen kunnen de aanleiding geven. De rente op de hypotheeklening is aan een klim begonnen, zodat lenen duurder wordt. Daarnaast eist de overheid dat een woning energie-efficiënter wordt, wat vaak dure renovaties meebrengt en druk zet op de woningprijzen. Zou het kunnen dat wat andere landen al meemaakten we binnenkort ook in Vlaanderen zien: vastgoed dat goedkoper wordt?

Het voorbije decennium deed de huizenmarkt het erg goed. Bart van Opstal en Patrick Luysterman becijferden het in hun boek Een huis kopen zou niet moeilijk mogen zijn: het aantal vastgoedtransacties steeg tussen 2012 en 2021 met 66 procent, nooit eerder werden er bij ons meer woningen verkocht. In die periode klommen de huizenprijzen met 36 procent en dat is veel meer dan de inflatie, het leven werd toen 17 procent duurder. Vooral tussen 2017 en 2022 stegen de huizenprijzen hard, met 24 procent in Vlaanderen, drie keer zoveel als de inflatie die in die periode 7 procent bedroeg.

Voor het eerst sinds heel lang zullen de reële vastgoedprijzen misschien zelfs een ietsepietsie dalen.

Een van de redenen voor die forse klim is de daling van de rente: vijf jaar geleden zakte de hypotheekrente onder de 2 procent en brokkelde ze zelfs af tot 1 procent. Er kon dus tegen historisch lage tarieven geld worden geleend. En er bestaat een regel: als de rente met 1 procent daalt, kunt u 10 procent meer lenen en nog altijd hetzelfde bedrag afbetalen. Alleen … de woningprijzen stijgen dan ook met 10 procent.

Die erg lage rente is verleden tijd: de Europese Centrale Bank heeft aangekondigd dat ze, voor de eerste keer in elf jaar, de rente zal optrekken om de hoge inflatie te bestrijden en dan stijgt de rente op hypotheekleningen mee. Dat is al begonnen, die rente staat nu rond 2,5 procent en zal de volgende maanden richting 3 procent gaan. Dat scheelt heel wat bakstenen op een woning: als u vorig jaar een lening voor 200.000 euro op 20 jaar kon afsluiten tegen 1,25 procent moest u zo’n 940 euro per maand afbetalen. Tegen 3 procent wordt dat 1105 euro. U moet dus 165 euro per maand meer afbetalen voor hetzelfde bedrag. Als u niet meer dan 940 euro per maand wilt afbetalen, kunt u tegen 3 procent 170.000 euro lenen, dus 30.000 euro minder dan een jaar geleden.

Net op het moment dat lenen duurder wordt, zijn de eisen voor energie-efficiënte woningen verscherpt: wie in Vlaanderen vanaf 2023 een huis koopt, is verplicht om het binnen de vijf jaar te renoveren zodat het een energieprestatiecertificaat (EPC) haalt van D of lager. 40 procent van de huizen heeft vandaag dat label niet. Wellicht zal de waarde van de huizen met een lage EPC-quotering dalen. Want een dak isoleren zal er niet goedkoper op worden en dat weegt op de prijs van een huis.

Duurdere leningen en hogere eisen voor energie-efficiëntie zetten druk op de woningprijzen. En die zijn vandaag volgens de Nationale Bank al zo’n 13,5 procent overgewaardeerd. Toch verwachten de meeste experts niet dat de huizenprijzen erg zullen dalen, want het aanbod blijft schaars en de vraag hoog. Voor dit jaar denkt men dat de huizenprijzen nog 4,5 procent zullen stijgen en volgend jaar met 2,5 procent. Maar de Nationale Bank denkt dat de inflatie dit jaar naar pakweg 5 procent en volgend jaar richting 2 procent zal gaan. Dankzij de automatische loonindexering stijgen de lonen en uitkeringen mee. Dat betekent dat de reële vastgoedprijzen voor het eerst sinds heel lang bij ons niet meer zullen stijgen en misschien zelfs een ietsepietsie zullen dalen. Als de inflatie hoger uitkomt, kunnen we zelfs spreken van een reële daling.