‘Voor een beter Vlaams woonbeleid moeten we leren uit de fouten van Nederland’

‘Vlaanderen heeft schandalig weinig sociale woningen, minder dan 6 procent van alle woningen. Die schaarste betekent voor veel mensen sociale ellende’, schrijft Dirk Holemans (Oikos). Deze bijdrage maakt deel uit van onze zomerreeks De Doordenkers van Knack.be: Betaalbaar Wonen.

Er staan maar liefst 176.000 gezinnen op de wachtlijst voor een sociale woningen. Al die mensen moeten hun heil zoeken op de private huurmarkt, die te klein en te duur is. Niet zelden gaat het ook over woningen die zelfs niet voldoen aan de minimale kwaliteitsvereisten.

Het is geen toeval dat de Vlaamse administratie Wonen voor het nieuwe Vlaamse regeerakkoord voorstelt om de focus te leggen op ‘meer en betere sociale huurwoningen’, met als concreet doel de verdubbeling van de jaarlijkse aangroei van het sociale woonaanbod. Als de cijfers en de administratie, net als het betrokken middenveld, allemaal hetzelfde voorstellen, zou je denken dat de politiek volgt. Maar dat is buiten de N-VA gerekend, die de uittredende minister van Wonen, Matthias Diependaele, leverde. Die schoof liever geld door vanuit het Vlaams budget voor sociale huisvestingsmaatschappijen naar privébouwpromotoren.

In een boeiend dubbelinterview met de toenmalige Nederlandse minister van Wonen Hugo de Jonge in De Standaard, was die laatste erg helder over de situatie in Nederland: ‘In heel Noordwest-Europa heeft de vrije markt gefaald voor betaalbaar wonen.’ Daarom ook dat De Jonge, na decennialang neoliberaal woonbeleid, waar vermarkting centraal stond, in Nederland terug een forser overheidsbeleid invoerde. Het doel? 30 procent sociale huurwoningen en een maximale huurprijs voor een groot deel van de woningen die buiten de sociale huursector vallen.

Daar kunnen we wel iets van leren, zou je kunnen denken. Maar het omgekeerde is waar. Zo pleit de Antwerpse N-VA-schepen van Wonen Els van Doesburg tegen meer sociale woningen. Hiervoor verwijst ze naar Nederland: ‘Daar telt een stad als Rotterdam veel sociale woningen, maar is een huis twee maal zo duur als in Antwerpen.’ Alsof er eenvoudigweg een rechtstreeks verband zou bestaan tussen sociale woningen (voor de inkomensgroepen die geen geld hebben om een huis te kopen) en koopwoningen (waar anderen hogere inkomensklassen met elkaar in concurrentie gaan).

Tijd dus om beknopt in te gaan op de situatie in Nederland, dat inderdaad kampt met een wooncrisis. Aan de grondslag ervan ligt net dat funeste neoliberale beleid, hetgeen rechtse partijen ook bij ons verder willen doorvoeren. Want vanuit een marktdenken heeft men in Nederland de voorbije decennia zowel de (sociale) huur- als de koopsector mismeesterd.

Wooncorporaties

Eerst de huursector. Nederland kent historisch gezien heel wat zogenaamde wooncorporaties. Die (voorheen) semipublieke instellingen hadden heel veel woningen in hun patrimonium en hanteerden geen inkomenseis. Dat betekende dat zowel lagere als middeninkomens er terechtkonden voor een woning. Ze waren onderdeel van een sterk gereguleerde woonmarkt die in staat was een groot deel van de bevolking een betaalbare woning aan te bieden.

Doordat middeninkomens bij corporaties terechtkonden voor een eerlijke huurprijs, dwong het private verhuurders om ook een redelijke huur te vragen. Sinds de jaren 1990 is dat erg sociale woonbeleid door rechts politiek beleid afgebouwd. Het aantal corporatiewoningen moest verminderen, de publieke financiering ervan werd grotendeels afgebouwd, corporaties werden private organisaties. Bovendien mochten de corporaties niet langer verhuren aan mensen met een middeninkomen en werd de huurbescherming voor private woningen afgeschaft.

Het meest symbolische was de opheffing van het gehele ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in 2010. Daar kwam in 2013 nog een pestbelasting bij op betaalbare huurwoningen. Het resultaat van dat neoliberale beleid? Tussen 2013 en 2019 werd de totale voorraad aan sociale huurwoningen in Nederland met 150.000 eenheden afgebouwd.

Het logische gevolg laat zich raden: de wachtlijst voor mensen met lagere inkomens die nog wel in aanmerking komen voor sociale huur is ontploft, met wachttijden van zeven jaar. Daardoor moet een groeiende groep mensen hun heil zoeken op de private huurmarkt, waar de regulering van de huurprijzen is afgeschaft en verhuurders zonder scrupules de huurprijzen de hoogte in jagen. Ook beleggingsfondsen kopen nu koopwoningen op om ze dan veel te duur te verhuren.

Het klopt dat Nederland nog altijd veel meer sociale huurwoningen telt dan Vlaanderen, maar het beleid van onze noorderburen hanteren als argument om in onze eigen regio geen werk te maken van meer sociale woningen, is dus een drogreden. Juist Nederland toont dat te weinig sociale huurwoningen, in combinatie met een te kleine en dure private huurmarkt, voor sociale drama’s zorgt.

Hypotheken

Over naar de Nederlandse koopsector. Daar doet zich een fenomeen voor dat we in Vlaanderen best goed in het oog houden. Want er is een reden waarom kopen in Nederland zo extreem duur is: doorgeslagen vermarkting, met banken en beleggingsfondsen in de hoofdrol. Die evolutie heet financialisering, wat erop duidt dat het de financiële actoren niet om te doen is woningen aan te bieden aan mensen, maar dat zij woningen louter beschouwen als winstgevende objecten voor beleggingen en speculatie.

In de eerste fase van de vermarkting verleenden banken al te vlot hypotheken aan mensen die een huis wilden kopen. Echt Amerikaanse toestanden, met hypotheken tot 120 procent van de koopwaarde. Want ja, het risico was toch beperkt. De waarde van de huizen steeg jaar naar jaar, wat dan nog eens werd aangezwengeld door het te vlot verstrekken van hypotheken, een ware vicieuze cirkel.

Door de hypotheekverlening opnieuw beter te reguleren, stijgt de totale hypotheekschuld niet meer in Nederland. Toch blijven de huizenprijzen stijgen. Dat komt doordat zowel institutionele als private beleggers huizen blijven opkopen, op zoek naar een zo hoog mogelijk rendement… Wat enkel mogelijk is door de huurprijzen te blijven opdrijven.

Hier valt een belangrijke les uit te leren. Je kunt de wooncrisis niet oplossen met de bouw van nieuwe woningen, als die woningen vervolgens worden opgekocht door beleggers. Voor Vlaanderen kun je hieraan toevoegen: je lost de wooncrisis niet op, door projectontwikkelaars toe te laten om vooral appartementen met een of twee slaapkamers in het hogere prijssegment te bouwen. Daar zijn mensen die niet in aanmerking komen voor een sociale woningen, of die noodgedwongen op de private huurmarkt zitten omwille van lange wachtlijsten, niets mee.

In ons land hebben we gelukkig een beleid dat banken aanstuurt om niet te snel of te grote hypotheken te verstrekken. En door het wijdverspreide eigenaarschap is het voor buitenlandse investeringsfondsen moeilijker om in Vlaanderen actief te worden. Dat betekent echter niet dat de prijzen niet stijgen. Dat ervaart de jonge generatie die een huis wil kopen elke dag.

Nederland leert ons dat een verderzetten en uitbreiden van het erg liberale woonbeleid in Vlaanderen de woonproblemen enkel zal vergroten. We hebben dus meer en betere sociale woningen nodig voor de laagste inkomensgroepen. En enkel als we meer durven sturen op de private verhuurmarkt, zullen er voor de (lagere) middeninkomens voldoende betaalbare woningen bijkomen.

Gemeenten moeten, ondersteund door gepaste Vlaamse regelgeving, het lef hebben om voor de koopsector projectontwikkelaars via ruimtelijke planningsinstrumenten te dwingen projecten te realiseren die beantwoorden aan de hoogste woonnood, en niet aan de hoogste winstmarge. En ook de bescherming van huurders (lees: regulering van huurprijzen) moet op de agenda komen. Volgens de grondwet heeft elke Belg ‘het recht op een behoorlijke huisvesting’, ook de Vlaamse wooncode stelt dat ‘iedereen recht heeft op menswaardig wonen’. Dat realiseren we niet door met retorische spelletjes naar het buitenland te verwijzen, maar door doortastend en moedig overheidsbeleid in eigen gewest en gemeente.