‘Ik zou het EPC-label afschaffen voor verbouwingen’: vijf vragen over de renovatieplicht

Komt er een versoepeling van de renovatieplicht, die oplegt dat energieslurpende woningen bij verkoop gerenoveerd moeten worden? Een verhaal over vastgoed en geld, met op de achtergrond de klimaatopwarming en een aanslepende Vlaamse regeringsvorming. ‘Is het sop de kool wel waard?’

Er zijn nog talloze discussiepunten tussen N-VA, CD&V en Vooruit bij de vorming van een nieuwe Vlaamse regering onder leiding van Matthias Diependaele (N-VA). Eén discussiepunt waar erg naar wordt uitgekeken, is de hervorming van de renovatieplicht: hoe grondig en hoe snel moeten energieverslindende woningen worden verbouwd? Niet alleen omdat wij Belgen ‘een baksteen in de maag’ hebben, maar ook omdat we dat ooit in onze portemonnee zullen voelen.

Vijf jaar geleden lanceerde de Europese Commissie haar ambitieuze Green Deal-plan. Dat moet van Europa tegen 2050 het eerste klimaatneutrale continent maken, wat betekent dat er niet méér broeikasgassen worden uitgestoten dan de natuur kan absorberen. Nu komt in Europa zo’n 40 procent van het energieverbruik en een derde van alle CO2-uitstoot van gebouwen. Zonder een grondige renovatie van de woningen wordt het heel moeilijk om de klimaatdoelstellingen te halen.

De overgrote meerderheid van de gebouwen zullen ‘energetische renovaties’ moeten ondergaan: buitenmuren, vloeren en daken isoleren, de verwarmingsinstallatie vervangen, enzoverder. In België gaat het om 5 miljoen huizen, wat wil zeggen dat de volgende 27 jaar gemiddeld 185.000 woningen per jaar grondig moeten worden gerenoveerd. Experts twijfelen of dat zal lukken, want, zo zegt professor bouwtechniek Nathan Van Den Bossche (UGent), ‘het is erg onwaarschijnlijk dat daarvoor voldoende arbeidskrachten, materialen en financiering beschikbaar zullen zijn.’

1. Hoeveel zal het kosten?

De financiering is zeker een kwestie. De Nationale Bank schat dat ‘de vereiste investeringen om een energie-efficiënt woningbestand tegen 2050 te halen’ op ruwweg 350 miljard euro voor heel België of 65.000 euro gemiddeld per woning. Dat bedrag zal wellicht hoger uitvallen, niet alleen omdat de kostprijs van materialen en arbeidsuren stijgt, maar ook omdat zo’n ‘energetische renovatie’ meestal nog andere werken met zich meebrengt, zoals de binnenmuren opnieuw schilderen. Hoe dan ook, naar schatting heeft de helft van de gezinnen het geld niet om een renovatie te betalen. Subsidies moeten de pijn verzachten, maar zelfs dan zullen velen het nog niet kunnen betalen.

Het klimaatbeleid is in ons land een gewestelijke bevoegdheid, wat betekent dat Vlaanderen zijn eigen beleid mag uitstippelen om de doelstelling te halen. De regering-Jambon, met Zuhal Demir (N-VA) als minister van Energie, besliste dat er vanaf 1 januari 2023 een renovatieplicht gold voor woningen en appartementen. 

Anderhalf jaar later is daar veel kritiek op. In de aanloop naar de Vlaamse verkiezingen in juni bleken ook de meeste partijvoorzitters nog maar koele minnaars van de renovatieplicht. ‘We moeten kijken of het haalbaar is voor de mensen’, zei bijvoorbeeld N-VA-voorzitter Bart De Wever, die zoals de meeste collega-partijvoorzitters een versoepeling vooropstelde. Maar over hoe of wat, daarover verschillen politici en experts van mening. 

2. Wat houdt de renovatieplicht nu in?

Vandaag staat de EPC-score centraal in de renovatieplicht. Voluit is dat de energieprestatiecertificaatscore, die aangeeft hoe energiezuinig een woning is. Om die score te berekenen wordt onder meer gekeken naar het type woning, de oppervlakte, het aantal verdiepingen, de isolatie, het materiaal waaruit ramen en deuren gemaakt zijn, het totale raamoppervlak, het gebruik van enkel- of dubbelglas, hoe efficiënt de verwarmingsinstallatie is, hoe goed de leidingen geïsoleerd zijn, of er zonnepanelen liggen, enzoverder. 

Alle woningen en appartementen die vanaf 2023 zijn aangekocht met EPC-label E of F, moeten verplicht gerenoveerd worden naar minstens label D en dat binnen de vijf jaar na aankoop. Als dat niet gebeurt, kan er een geldboete van 500 tot 5000 euro volgen en moet de renovatie alsnog gebeuren. De renovatieverplichting tot EPC-score D of beter is maar een eerste stap, want in de toekomst wordt het strenger. Wie in 2028 een huis of appartement koopt, moet binnen vijf jaar renoveren tot label C. Vanaf 2040 moet elke woning na verkoop tot label A gerenoveerd worden.

De invoering van de renovatieplicht heeft geleid tot belangrijke bewegingen op de woningmarkt. Woningen met EPC-labels A en B worden bijna 11 procent duurder verkocht dan vergelijkbare woningen met een label E, zo blijkt uit een studie van vastgoedeconoom Sven Damen (UAntwerpen). Energiezuinige woningen worden ook veel sneller verkocht. 

Het EPC-effect: wat doet het energielabel met de prijzen van onze woningen?

3. Wat loopt er mis?

Er is heel wat kritiek op de renovatieplicht. Om te beginnen, hoe betrouwbaar is die EPC-score? Het VRT-programma Factcheckers bracht aan het licht dat er vaak wordt gesjoemeld bij de toekenning van die scores. De programmamakers vroegen aan vier energiedeskundigen om een EPC-score te bepalen voor hetzelfde huis. Twee deskundigen leverden een oranje D-label, nipt boven het E-label wat tot een renovatieplicht voor kopers zou leiden. Een derde deskundige gaf een C-label, de vierde kende zelfs een lichtgroen B-label toe.

En is zo’n EPC-score wel de beste manier om de klimaatneutraalheid die Europa vooropstelt te halen? Van Den Bossche wijst er op dat een EPC-label ‘niets zegt over de bewoners en hun gedrag’. Hij citeert daarbij een studie van collega’s die vaststelden dat het energiegebruik voor verwarming voor de meeste woningen wordt overschat. ‘De EPC-labels zijn een ruwe inschatting’, besluit hij.

Dat bevestigt Steven Lannoo, directeur Netwerk Architecten Vlaanderen (NAV): ‘Mensen onderschatten de kosten van een renovatie doordat de EPC-attesten een te rooskleurig beeld scheppen. Correcte en voldoende gedetailleerde EPC-certificaten zijn noodzakelijk, net als strengere controles op de EPC-scores.’

‘EPC gooit alles op één hoop: isolatiekwaliteit, duurzame verwarming en hernieuwbare energie’, vindt Ruben Baetens van het Instituut voor Energie & Maatschappij (KULeuven). ‘De score werd ooit ontwikkeld om het “efficiënt energiegebruik” na te gaan, maar nu gaat het over het halen van klimaatdoelstellingen, we willen tegen 2050 klimaatneutraal zijn. De EPC-score laat bijvoorbeeld toe dat je stookolieverbruik compenseert met zonnepanelen, maar dat is met de klimaatdoelstellingen voor ogen onzin.’ 

Een andere kritiek luidt dat de huidige renovatieplicht mensen niet stimuleert om een langetermijnplan voor hun woning op te maken. ‘Soms willen mensen snel snel label D behalen, maar houden ze er geen rekening mee dat ze later naar A moeten. En dan moeten eerdere renovatiewerken ongedaan worden gemaakt, omdat ze niet meer passen in de volgende fase van renovatie’, zegt Lannoo.

Tot slot heeft de verplichte renovatie ook sociale implicaties. ‘Natuurlijk willen we alle woningen opwaarderen, energetisch verbeteren en gezonder maken’, zegt Van Den Bossche. ‘Maar niet als dat mensen uit de woonmarkt duwt. En dat is exact wat vandaag gebeurt.’ Kortom, besluit Baetens, ‘er zijn geen duidelijke doelstellingen vastgelegd. De renovatieverplichting mist een doel.’

4. Hoe zien experts de ideale renovatieplicht?

Hoe moet het dan wel? Van Den Bossche: ‘Vandaag moeten huizen gerenoveerd worden tot EPC-label D en dat is niet ambitieus genoeg. Want het label D wordt bij ons ook nog eens snel toegekend, in andere landen komt het overeen met E of F. We vragen mensen dus nu om te renoveren tot een woning die nog altijd energieverslindend is. Tegelijkertijd vind ik niet dat alle woningen EPC-score A hoeven te behalen – dat is trouwens onhaalbaar. Maar de woningen moeten op termijn wel fossielvrij worden verwarmd, dát is belangrijk.’

Lannoo denkt in dezelfde richting: ‘Het EPC moet worden herzien zodat je alleen een A-label kunt behalen met fossielvrij verwarmen. Daarnaast moeten de mensen meer tijd krijgen voor een A-label – geen vijf maar vijftien jaar. Zo stimuleer je nieuwe eigenaars om een volledig renovatieplan op te stellen, waarin staat wat nodig is om het einddoel te bereiken. Daar kun je dan de renovatiepremie aan koppelen.’

Ook Baetens zou nieuwe huiseigenaars wat meer tijd geven: ‘Vijf jaar is bijzonder krap, want dat betekent dat je onmiddellijk bij de aankoop de renovatie moet plannen. Vijftien jaar vind ik dan weer wat lang, de kans is groot dat mensen het huis dan opnieuw verkopen. Dus: een periode van tien jaar en de renovatie afdwingbaar maken, zodat uitstel geen afstel wordt, dat is mijn voorstel.’

‘Vandaag mikt de renovatieverplichting op alles en iedereen. Er is een heel traject vastgelegd met eisen die langzaam strenger worden voor een steeds grotere groep’, vervolgt Baetens. ‘Dat is niet efficiënt. Het is alsof je een rood huis hebt en de overheid wil dat je dat huis wit schildert. Maar, zegt ze, je mag het eerst tijdelijk nog roze schilderen. Maar dat betekent gewoon dat je twee keer moet schilderen. Daarom zou ik van alle woningen met label D, E en F onmiddellijk eisen dat ze na tien jaar voldoen aan de normen van 2050.’

En wat met het EPC-label? ‘Ik zou het voor renovatie niet meer gebruiken’, zegt Baetens. ‘We beschikken in Vlaanderen over betere maatstaven. Voor renovatie hebben we de Ingrijpende Energetische Renovatie (IER), die aparte eisen oplegt aan de isolatiekwaliteit, verwarming, hernieuwbare energie en ook de woonkwaliteit bekijkt, met oog voor ventilatie en de kans op oververhitting.’ 

Ook Van Den Bossche vindt het EPC geen goede maatstaf, omdat die geen aandacht schenkt aan de totale milieu-impact bij renovatie. Hij vindt dat je ook de milieu-impact van de bouwmaterialen in rekening moet brengen: ‘Want is het sop de kool wel waard? Wordt de milieu-impact van de bouwmaterialen gecompenseerd door de werkelijke vermindering in energiegebruik?’

‘En dan is er nog flankerend beleid nodig’, besluit Baetens: ‘Nieuwbouw en renovatie moeten onder dezelfde btw-regels vallen. Vandaag betaal je op renovatie 6 procent btw en op nieuwbouw 21 procent. Maar bij zeer grondige renovaties is de grens tussen renovatie en nieuwbouw dun, en zal alles afhangen van de interpretatie van een belastingcontroleur. Tegelijk kun je soms gewoon beter afbreken en heropbouwen, maar dat wordt vandaag afgestraft met hogere btw of een complex proces van rulings of voorafgaande onderhandelingen. Daarom zou ik de hele bouwsector een tussentarief van 9 of 12 procent btw geven, ongeacht of het gaat over nieuwbouw of renovatie.’

Maar niet iedereen wil de verplichte renovatie zo grondig hervormen. ‘Ik ben vrij tevreden over de renovatieplicht’, zegt Charlotte van de Water, klimaatbeleidsexpert bij de technologiefederatie Agoria. ‘Ze beschermt kopers tegen een te hoge aankoopprijs voor een woning waar nog veel in geïnvesteerd moet worden. Huizen met EPC-labels E en F worden nu goedkoper verkocht, dus dat wijst erop dat het systeem werkt: kopers houden rekening met de renovatiekosten. Laten we dus niet alles veranderen. Want de vastgoedmarkt werkt niet goed als de regels voortdurend veranderen, die heeft juist stabiliteit nodig.’

Wat met de kritiek op het EPC-label? ‘Het is niet perfect, maar het EPC is het beste instrument dat we vandaag hebben’, aldus Van de Water. ‘De volgende Vlaamse regering moet de berekening van die score wel verder optimaliseren.’ 

Critici vinden ook dat er nu te fel wordt gefocust op het energieverbruik, en niet zozeer op het verminderen van de CO2-uitstoot, die noodzakelijk is om de klimaatdoelstellingen te halen. Van de Water: ‘Tot voor kort sprak Europa van een “nearly-zero energy building”, een gebouw dat bijna geen energie verbruikt, en lag de nadruk dus op energie-efficiëntie. Maar in april keurde Europa een nieuwe definitie goed waarbij het gaat over een “zero-emission building“, een gebouw waarvan alle energie komt van hernieuwbare energie. Dat betekent dat een gebouw dat niet optimaal energie-efficiënt is, maar waarvoor alle energie volledig hernieuwbaar wordt opgewerkt, in principe ook voldoet aan de klimaatdoelstelling. Dat geeft Vlaanderen de kans om de focus te leggen op klimaatneutraliteit.’

Er is nog een heel belangrijk aspect bij de renovatieplicht waar niemand over spreekt, stipt Van den Bossche aan: ‘Waar gaan we bouwen? We hebben meer woningen nodig, waar gaan we die zetten? Waar komt hoogbouw? Je moet bepaalde wijken nu niet verplichten om te renoveren als ze straks plaats moeten maken voor nieuwbouw. Die visie ontbreekt vandaag totaal.’

5. Hoe zien politici de ideale renovatieplicht?

De vorige regering heeft de renovatieplicht ingevoerd en nu willen de politici die regeling versoepelen. Zoals ex-Vlaams minister Gwendolyn Rutten (Open VLD) in De Gemeenteraad van Knack zei: ‘Intellectueel weten we waarom we energiezuinige woningen willen, maar dat heeft een gigantische impact op de betaalbaarheid. Vroeger kocht je een woning en kampeerde je in één of twee kamers om de rest van het huis op je gemak te renoveren. Vandaag is er tijdsdruk en dreigen boetes.’ 

Op de opmerking dat de Open VLD die verplichting mee had ingevoerd, antwoordde Rutten: ‘Het was goed bedoeld, maar we moeten bijsturen, zo simpel is het.’ Maar simpel wil niet zeggen eenvoudig. Want de Vlaamse partijen verschillen nogal van mening over die aanpassingen, zo bleek toen Knack hen vroeg hoe de ideale renovatieplicht er voor hen uitziet. 

Gwendolyn Rutten (Open VLD): ‘De renovatieplicht was goed bedoeld, maar we moeten bijsturen’

Voor het Vlaams Belang is het duidelijk: ‘Wij hebben ons van meet af aan gekant tegen de invoering van de renovatieplicht en pleiten ook nu nog voor de onmiddellijke afschaffing ervan’, zegt Wim Van Osselaer, fractiesecretaris in het Vlaams Parlement. ‘Renovaties verplichten binnen een termijn van vijf jaar maakt de aankoop van een woning voor veel jonge gezinnen onbetaalbaar. Als een woningeigenaar niet snel renoveert, is daar vooral één reden voor: geldgebrek. Mensen beboeten omdat ze de renovatieplicht niet naleven, is onzinnig en duwt hen nog meer in de financiële problemen.’

Bij de PVDA noemt Jos D’Haese, fractievoorzitter in het Vlaams Parlement, de renovatieplicht ‘niet efficiënt en vooral niet sociaal’. De communisten willen een ‘renovatierecht, met een derdebetalersregeling. Heb je als huiseigenaar een te laag budget om isolatie te betalen? Geen probleem, de “derde betaler”, een openbare bank, komt tussenbeide en betaalt de bouwfirma, die meteen aan de slag kan. Na de werken zal je energieverbruik lager liggen en dus ook je energiefactuur. Met het bespaarde bedrag kun je de lening maandelijks afbetalen, tot de lening is terugbetaald en dan daalt je energiefactuur. Goed voor de portemonnee en goed voor het klimaat.’

Groen wil geen afzwakking van de renovatieplicht maar een bijsturing, zegt partijwoordvoerder Frederik Van den Bril. ‘Vandaag varen we blind op de EPC-score terwijl we weten dat die beperkingen heeft. En geef mensen ook tijd, want vijf jaar is heel krap voor een goed renovatieplan.’ Groen pleit ook voor een ‘sociaal investeringsbeleid dat mensen helpt met het renoveren van hun woning met voorfinanciering’.

Ook de Open VLD wil de renovatieplicht bijsturen. Zo moet het gebruik van de EPC-scores worden bekeken. En de partij stelt zich vooral vragen: ‘Wanneer woningen met labels E en F een verplichte upgrade krijgen naar D zijn ze nog altijd niet energie-efficiënt. Zijn investeringen in halve oplossingen financieel zinvol en levert dat iets op voor het klimaat?’ En nog belangrijker: ‘Wat is de exacte doelstelling? Energieneutraal of fossiel- en dus emissievrij? Als een woning helemaal op hernieuwbare energie draait, is het dan nog zo’n probleem dat ze een beetje energie verliest? Zeker als het heel veel geld kost om toch maar dat A-label te bereiken?’

Bij de CD&V is te horen dat de partij ‘voorstander is van een grondige herziening van de regelgeving rond de renovatieplicht. We moeten onder meer kijken naar de termijnen die worden opgelegd om te renoveren, maar ook naar het gebruik van de EPC-labels. Fraude en misbruik met de EPC-labels moeten natuurlijk worden aangepakt.’ Verder denken de christendemocraten aan ‘ruime renovatieleningen, inkomensafhankelijke premies, trajectbegeleiding en verlaagde btw voor sloop en heropbouw’.

De twee andere partijen die over een nieuwe Vlaamse regering onderhandelen, N-VA en Vooruit, ‘communiceren niet over dossiers die op de onderhandelingstafel liggen’. Ze willen ook niet zeggen of ze nog altijd achter de standpunten staan van hun verkiezingsprogramma drie maanden geleden. 

Vooruit stelde toen het gebruik van de EPC-scores niet ter discussie en wilde vooral iets doen aan de betaalbaarheid: ‘We maken Vlaamse woningen collectief energiezuinig door Fluvius de renovatie (isolatie van daken, ramen, muren en vloeren, installatie van zonnepanelen en warmtepompen) te laten organiseren en prefinancieren. De terugbetaling door de eindgebruiker gebeurt geleidelijk via de meter.  Dat kost gezinnen en alleenstaanden niets, want zij betalen Fluvius terug via de winst die zij maken door uitgespaarde energiekosten.’

De N-VA zei in haar verkiezingsprogramma dat ze ‘het EPC-labelbeleid wou herbekijken zodat het overeenstemt met de realiteit’. Maar de partij bleef wel achter de renovatietransitie staan ‘al moeten we erop letten dat het geen opbod wordt van onhaalbare ambities’.

Dat de renovatieplicht hervormd zal worden, is ondertussen duidelijk. Wat het zal worden is nog onduidelijk. Het gevolg is dat de eigenaars, kopers en verkopers meer dan ooit in het ongewisse verkeren over hoe snel ze moeten renoveren en hoe diep ze daarvoor in de buidel moeten tasten.