‘Wordt landbouwgrond het nieuwe goud?’

Dieter Anseeuw is docent en onderzoeker aan de Vives Hogeschool en analyseerde de cijffers over de toenemende druk op de open ruimte in Vlaanderen.

In café Vlaanderen gaan de landbouwgronden vlot over de toog. In al dat tumult mag iedereen meedoen: de kleine particulier die graag wat meer tuiniert, de zakenman die zijn schaapjes of paardjes op het droge heeft, de lokale burgemeester die pleit tegen de appartementisering van zijn gemeente, de gedeputeerde van de provincie die op zoek gaat naar 430ha nieuwe bedrijventerreinen. Af en toe orakelt de parlementariër over de bescherming van het landbouwareaal en de bouwshift maar het gerucht doet de ronde dat hij zattemansklap uitkraamt en op zwart zaad zit.

Al jaren zien we nochtans hetzelfde mechanisme: het ruimtebeslag door harde functies neemt hand boven hand toe in Vlaanderen. Natuur vormt de perfecte bliksemafleider als de schuldige voor het verdwijnen van de landbouwgrond.

Een afspraak, et alors?

Reeds 27 jaar (!) geleden maakte de Vlaamse Regering in overleg met de betrokken actoren de afspraak om 750.000 hectare landbouwgebied, 150.000 ha natuurgebied en 53.000 ha bosgebied af te bakenen in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen. Volgens de ruimteboekhouding kent momenteel 783.000 ha een planologische bestemming als landbouw, 130.600 ha als natuur en 45.000 ha als bos.

Om de afspraak na te komen, moet dus best nog wat landbouwgrond van bestemming wijzigen richting natuur en bos. In onderwijstermen spreken we van een huistaak die je kreeg in de kleuterklas, maar zelfs na je universitaire studies en eerste werkervaring nog steeds niet afgewerkt hebt.

Terwijl politieke luiheid (of is het onwil?) zich meester maakt van dit project, zegeviert de macht van het geld op het terrein. Een planologische bestemming staat immers niet zomaar gelijk met wat er in de praktijk gebeurt op een perceel. Zo worden bijlange niet alle landbouwgronden gebruikt voor landbouwdoeleinden. Ongeveer 7,5% van de agrarische bestemming wordt momenteel niet voor landbouw gebruikt.

Vlaamse grond voor baksteen

Landbouwgrond wordt schaars en daarom gegeerd, hetgeen de prijzen fel de hoogte in jaagt. De oorzaak van de schaarste zoeken de landbouwers in de (nochtans met de sector afgesproken) planologische herbestemmingen. Dit proces verloopt weliswaar tergend traag en wordt ingehaald door de echte veranderingen in landgebruik op het terrein, vaak wars van de planologische bestemmingen. Onderstaande tabel geeft het werkelijk landgebruik en ruimtebeslag in Vlaanderen weer.

In een periode van 10 jaar is het landbouwareaal met net geen 14.000 hectare afgenomen. Opvallend hierbij is dat het akkerlandareaal warempel zelfs gestegen is. De verklaring is te zoeken in een aanzienlijk aandeel productief grasland dat werd omgezet naar akkerland. Het areaal aan bos in Vlaanderen is in diezelfde periode met net geen 2000 hectare afgenomen. De ambitie om tegen het einde van deze legislatuur 4000 hectare bos bij te planten, is in werkelijkheid niet eens voor de helft gerealiseerd kunnen worden.

De grootste slokop van de open ruimte (en met name vooral landbouwgrond) is bebouwing, met residentiële bestemming (huizen en tuinen) op kop. Zo tonen ons de statistieken van het Departement Omgeving. Deze trend wordt nog eens bevestigd door het recentste ‘betonrapport’. Dat becijferde dat er jaarlijks ongeveer 1800 hectare (of 5 ha/dag) gebetonneerd, geasfalteerd of bebouwd wordt. De schaarste aan landbouwgrond is dus een rechtstreeks gevolg van onze tanende open ruimte, die smelt als sneeuw voor de zon. En schaarste creëert de markt.

Volgens de Federatie van het Notariaat bedroeg de gemiddelde prijs in 2023 voor landbouwgrond in Vlaanderen 66.288 euro per hectare of 6,62 euro per vierkante meter. In de provincie West-Vlaanderen liggen echter de duurste landbouwgronden met maximumprijzen die vlot boven de 100.000 euro per hectare kunnen gaan.

Belangrijker is echter om te kijken naar de prijsevolutie. In een periode van vijf jaar (2017-2022) steeg de gemiddelde prijs per hectare in Vlaanderen met maar liefst 23,9%. Ter vergelijking: vastgoed kende in diezelfde periode een gemiddelde prijsstijging van 15,4% en de succesvolle staatsbon die in September 2023 werd uitgegeven, garandeerde een nettorente van 2,8% op één jaar.

Het klopt dus dat de prijzen voor landbouwgrond een enorme vlucht kennen. Dat maakt ze interessant als belegging. Want net zoals bij goud, vormt landbouwgrond ook in tijden van crisis een veilige haven. Het huidige regelgevend kader blaast bovendien onbedoeld extra wind in de zeilen.

Compensatie, de mol in de regelgeving

De planologische bestemming van een perceel drukte een serieuze stempel op de financiële waarde ervan. Wanneer landbouwgrond een planologische bestemmingswijziging ondergaat naar bos of natuur, dan daalt de grondwaarde van gemiddeld 6,6 euro/m² naar ca. 5 à 6 euro/m². De eigenaar leidt hierdoor een waardeverlies, de zogenaamde ‘planschade’, en moet hiervoor vergoed worden door de overheid. Wanneer een bouwgrond (gemiddelde prijs in Vlaanderen: 420 euro/m²) of industriegrond (ca. 90-160 euro/m²) een bestemmingswijziging naar bos ondergaat, dan is de waardevermindering (planschade) veel omvangrijker. In die mate dat lokale overheden zelden of nooit over de nodige budgetten beschikken om dit mogelijk te maken.

Slechts bij hoogste uitzondering komt het voor dat natuur of bos die momenteel aanwezig is op onbebouwde – en niet zelden overstromingsgevoelige – bouw- of industriegronden ook de bestemming natuur of bos toegekend krijgt. Dit zou nochtans de meest logische zet zijn om de compensatieplicht te vervullen die berust op het aanleggen van bedrijventerreinen of woonprojecten.  

In de huidige praktijk wordt voor de natuurcompensatieplicht van bouwprojecten nagenoeg steeds landbouwgrond opgeofferd. De furie van de landbouwers wordt netjes afgewimpeld op die natuurjongens.

Als landbouwgrond een bestemmingswijziging naar bouwgrond of industriegrond ondergaat, dan stijgt de grondwaarde plots met wel 60 tot 350 euro/m². De eigenaar kijkt ineens tegen een serieuze financiële winst aan, de zogenaamde ‘planbaten’. Planbaten zijn evenwel geen gratis geschenk. Op deze planbaten, moet de eigenaar een heffing (tussen 1% en 30%) afdragen aan de (lokale) overheid.

Met andere woorden, in plaats dat deze operatie geld kost aan de overheid, brengt zij geld in het laatje. Het is niet de hoofdreden, maar het is wel een interessante zoethouder om alsnog gretig landbouwgronden om te zetten naar bouw- of industriegrond. De zoekzones om in de provincie West-Vlaanderen 430 hectare extra industrieterreinen in te richten, omvatten allemaal aanzienlijke percentages landbouwgrond. Maar de echte Belg trekt zijn plan. Flink wat landbouwgrond wordt ook nog eens in alle stilte opgewaardeerd wanneer particulieren hun tuin gaan uitbreiden met een stuk(je) duur betaalde, aanpalende landbouwgrond. Of wanneer nieuwe plattelandsbewoners voormalige hoeves ombouwen tot riante villa’s, al dan niet met enkele obligatoire hobbypaarden voor de deur.

Ook al wijzigt de planologische bestemming van deze landbouwgrond niet, de kans dat deze gronden ooit terug in landbouwproductie zullen komen is quasi nihil.

Als je niets verandert, verandert er niets

De omzetting van landbouwgrond naar groene bestemming is een onderwerp van hevig debat en discussie. Als landbouwgrond herbestemd wordt naar natuur is dit niet zelden een gevolg van een natuurcompensatie die moet gebeuren voor één of ander bouw- of infrastructuurwerk op niet-landbouwgrond. Compensatie is in deze dus een compleet foute woordkeuze, want landbouwgrond moet wijken om natuur een plaats te geven die elders door bebouwing is verdwenen.

Als het onze beleidsmakers echt te doen is om het beschermen van de open ruimte, en dus ook de ruimte voor landbouw, dan zullen zij de nodige politieke moed aan de dag moeten leggen om de huidige ruimtelijke carrousel een halt toe te roepen. Dit vraagt om een nieuw beleidskader waarbij zonevreemde functies geweerd en ontharding gestimuleerd worden in landelijk gebied en waarbij compensatie voor landbouw en natuur door herbestemming van woon- en industriegebied mogelijk of zelfs verplichtend wordt. Hier zullen de nodige middelen en instrumenten moeten tegenover staan.

Het idee van een bouwshiftfonds werd in 2022 al eens gelanceerd. Door de geschatte omvang van de nodige budgetten wordt deze denkpiste weggeschoven, nochtans is dit de enige correcte investering om Vlaanderen leefbaar en werkbaar te houden voor de toekomstige generaties. Onze open ruimte hebben we nodig voor onze grondgebonden activiteiten, maar ook om onze natuur aan te sterken en Vlaanderen te wapenen tegen weerextremen.

Dieter Anseeuw is bio-ingenieur in het land- en bosbeheer en is verbonden als docent en onderzoeker aan Vives.