‘Wonen is te belangrijk om aan de vrije markt over te laten’

‘Een verstandige huurregulering kan een groot verschil maken voor huurders. Het gebeurt reeds in veel Europese landen, maar in Vlaanderen zit dit debat helaas op slot’, schrijft professor sociologie Pieter-Paul Verhaeghe (VUB).

Uit de jongste Huurbarometer van de vastgoedfederatie CIB blijkt een ongeziene stijging van de huurprijzen in Vlaanderen. Tegen die achtergrond van stijgende prijzen stelde de partij Vooruit vorige week haar woonplan voor, met een rem op de huurprijzen als één van de opmerkelijkste voorstellen. Het voorstel werd niet meteen op veel gejuich onthaald op sociale media.

Toch zijn er goede redenen waarom het reguleren van de huurprijzen een goed idee kan zijn.

Het van bovenaf opleggen van een plafond op de huurprijzen: het klinkt als een communistisch voorstel uit ver vervlogen tijden. Toch worden de huurprijzen in circa de helft van de Europese landen reeds op één of andere manier gereguleerd. Hierbij gaan vooral Zweden, Denemarken, Nederland, Ierland, Frankrijk en Oostenrijk het verst met beperkingen op stijgingen van de huurprijzen. Ironisch genoeg zijn het net de postcommunistische landen waar de vrije markt zegeviert en de private woningmarkt nauwelijks tot niet wordt gereguleerd.

Vlaanderen bekleedt een middenpositie. Binnen een bestaand huurcontract kan een verhuurder niet zomaar de huurprijs verhogen, met uitzondering van een indexatie. Maar bij een nieuwe huurder kan de verhuurder volledig vrij de huurprijs bepalen, wat meestal gepaard gaat met een stijging van de huur. Het resultaat zijn hoge en stijgende huurprijzen.

Er heerst een wooncrisis en die speelt zich voornamelijk in de steden af, waar gemiddelde huurprijzen van meer dan 1.000 euro voor een appartement de norm worden. Dit is reeds voor veel mensen met een doorsnee inkomen een stevige slok op de borrel, maar voor alleenstaanden en gezinnen met een laag inkomen is dit simpelweg onbetaalbaar. Hen rest armoede, te krap wonen, bij hun ouders blijven wonen, of de combinatie van dit alles.

Enter het voorstel van de socialisten: ze willen de huur plafonneren tot maximum 10% boven de ‘marktconforme’ prijs. Nog los van hoe die marktconforme prijs wordt bepaald, is de hamvraag: werkt het plafonneren van de huurprijzen? De bevindingen van buitenlands onderzoek zijn hier gemengd. Het controleren van de huurprijzen blijkt weldegelijk effectief te zijn in het bereiken van het belangrijkste doel: lagere huurprijzen. Bovendien doet het de inkomensongelijkheid in een land afnemen. Verhuurders komen doorgaans uit de hogere inkomensgroepen. Zij gaan minder verdienen, zonder evenwel een boterham minder te hoeven eten. Huurders daarentegen zijn oververtegenwoordigd bij de lagere inkomensgroepen, en gaan na de huurkosten meer overhouden om te leven en misschien zelfs wat te kunnen sparen.

(Lees verder onder de preview.)

Toch zijn er ook een aantal ongewenste neveneffecten. Eerst en vooral leidt het enkel tot lagere huurprijzen op de gereguleerde markt, maar net tot hogere prijzen op de woningmarkt die buiten de regulering vallen. Een schoolvoorbeeld hiervan is het huurplafond dat Berlijn een tijd lang heeft ingevoerd. Het zorgde voor lagere huurprijzen in Berlijn, maar tot hogere prijzen in de rand van de stad waar de woningmarkt niet werd gereguleerd. Om dit te vermijden wordt het plafonneren van de huurprijzen het best zo veel mogelijk veralgemeend naar een zo groot mogelijk grondgebied. Een Vlaamse regulering valt daarom te verkiezen boven stedelijke initiatieven.

Een ander neveneffect is dat gereguleerde huurprijzen tot een kleiner aanbod kunnen leiden. De redenering is dat verhuurders een kleiner rendement zullen hebben, waardoor een aantal onder hen hun woning zullen verkopen met een kleinere huurmarkt tot gevolg. Uit buitenlands onderzoek blijkt dit een reële bezorgdheid te zijn, maar veel hangt uiteraard af van hoeveel rendement nog mogelijk is bij een prijsplafonnering. Als het plafond nog een redelijke marge voor verhuurders toelaat, dan zal het effect op het aanbod wel meevallen. Wie de huurwoningmarkt wil versterken zet de prijsregulering best ook in als onderdeel van een breder beleid met investeringen in de sociale huisvesting. Nota aan de Vlaamse Regering: die aangekondigde investeringen moeten ook leiden tot effectief meer gerealiseerde sociale woningen.

Een laatste pervers effect is dat het lagere rendement verhuurders gaat demotiveren om nog te investeren in de kwaliteit en het onderhoud van de woning. Huurplafonds gaan bijna altijd gepaard met een daling van de woningkwaliteit tot het niveau van de opgelegde huurprijs. Maar ook hier kunnen beleidsmakers ingrijpen door minimale kwaliteitsvereisten op te leggen en te controleren.

En hiermee komen we tot de kern van de zaak. De woningmarkt is niet enkel de uitkomst van zogenaamd neutrale economische wetmatigheden, maar ook van politieke keuzes. Historisch gezien konden verhuurders lange tijd hun goesting doen met negentiende-eeuwse toestanden tot gevolg, waarbij huurders van de ene op de andere dag uit hun huis konden worden gezet of meer moesten betalen. Die ongebreidelde vrije markt werd sinds de Eerste Wereldoorlog meer en meer beteugeld met huurreguleringen allerhande. Vanaf de jaren ’70 zagen we echter een ommekeer: de huurmarkt werd terug minder aan banden gelegd met hogere huurprijzen en meer betaalbaarheidsproblemen tot gevolg. Tegen die tendens komt er gelukkig steeds meer protest.

Wonen is immers te belangrijk om over te laten aan de vrije markt. Een verstandige huurregulering kan een groot verschil maken voor huurders. Het gebeurt reeds in veel Europese landen, maar in Vlaanderen zit dit debat helaas op slot.

Pieter-Paul Verhaeghe is professor sociologie verbonden aan het Brussels Institute for Spocial and Population (BRISPO) van de Vrije Universiteit Brussel.