‘Enkel sociale woningen bouwen zal de wooncrisis niet oplossen’

‘Betaalbaarheid van wonen is een breed vraagstuk’, schrijft Marc Dillen van Embuild Vlaanderen, het vroegere Confederatie Bouw. Naar aanleiding van de volksraadpleging in Gent roept hij op om de woningmarkt in zijn totaliteit onder de loep te nemen, en niet enkel te focussen op sociale woningbouw.

Begin oktober kunnen de Gentenaars deelnemen aan een Volksraadpleging over Betaalbaar Wonen. Of beter, aan een bevraging over het vastgoed van De Stad en de wens van een actiegroep om een bank van publieke gronden voor sociaal wonen op te richten. Volgens Embuild Vlaanderen is een raadpleging van de bevolking over de betaalbaarheid van wonen absoluut een goed idee. Maar de Gentse bevraging strooit zand in de ogen van de mensen. Want betaalbaarheid van wonen is een breed vraagstuk en enkel sociale woningbouw biedt verre van een oplossing. Daarom roept de bouwfederatie op om ‘hokjesdenken’ achterwege te laten en de woningmarkt in zijn totaliteit onder de loep te nemen.

Of het nu gaat om sociale of private woonprojecten, beide hebben te lijden onder complexe vergunningsprocedures en te lange doorlooptijden. Om dat te verhelpen, heeft De Stad een cruciale rol te spelen. Daarnaast zijn sociale woonprojecten maar een stukje van de puzzel om de betaalbaarheid van wonen op te lossen. In heel Vlaanderen is de laatste zes jaar het aanbod van de sociale woonmaatschappijen jaarlijks gemiddeld met 1.650 woningen gestegen. De sociale verhuurkantoren vullen dit jaarlijks gemiddeld aan met 770 woningen. 

Die aantallen dienen jaarlijks te worden opgetrokken naar 15.000 om tegen 2034 de huidige wachtlijst in Vlaanderen weg te werken. Dat wordt geen sinecure met de huidige vergunningsprocedures en de ruimtelijke ambities van de provincie Oost-Vlaanderen. Die werden trouwens onlangs door zo goed als alle gemeenten afgeschoten. Daarbij was de impact op betaalbaarheid een van de bepalende factoren. In de provincies Antwerpen en Limburg is het nog wachten op de uitkomst van de consultatieronde.

Om maar te zeggen dat het bouwen van meer sociale woningen alleen, de wooncrisis voor kwetsbare huishoudens niet zal oplossen. Het is geen wonderoplossing. Uit recente studies blijkt eens te meer dat een steeds grotere groep van huishoudens moeilijkheden ondervindt om een woning te huren of te kopen. Ook de middenklasse worstelt met die problematiek. In ons land is de woningmarkt immers inelastisch. Daarmee bedoelen we dat het aanbod de vraag onvoldoende volgt. Vooral kwetsbare huishoudens zijn de dupe. Hoe minder geschikte woningen voor gezinnen in een bepaalde regio, hoe meer concurrentie tussen huishoudens op de woningmarkt. Om voldoende aanbod te creëren, kan je niet buiten het grote belang van private investeringen. Hoe meer privaat initiatief onder druk komt te staan door bijv. het vergunningenbeleid, hoe nefaster voor het aanbod en des te moeilijker vinden huishoudens een geschikte woning.

Met één van hun vragen, stuurt de actiegroep aan op een actieve rol van De Stad om gronden te verwerven voor wonen. Want volgens hen raakt dat de kern van de zaak. Hoewel zo’n overheidstussenkomst de wenkbrauwen doet fronsen, zet ook Embuild Vlaanderen de schaarste aan bouwgronden op de agenda. Want volgens de Nationale Bank zijn de sterk stijgende bouwgrondprijzen de driver bij uitstek van de vastgoedprijzen in Vlaanderen. Dat inzicht wordt evenwel niet meegenomen in nieuwe ruimtelijke plannen die de ruimte voor wonen enkel willen beperken zonder perspectief te bieden op goede alternatieven elders met alle gevolgen van dien voor betaalbaarheid.

Daarom dringen wij aan op een positief woonbeleid met vlottere vergunningsprocedures; voldoende aanbod en ruimte voor wonen; een dynamisch verdichtingsbeleid dat de maatschappelijke kosten in rekening brengt, inzetten op energie-efficiëntie om de woonlasten te milderen enz. Daarnaast is een observatorium of monitoring comité hard nodig dat de nodige experts verzamelt. Zij kunnen de impact van nieuwe maatregelen en beleidsacties tegen het licht van betaalbaarheid houden voor huishoudens. En met multidisciplinaire aanbevelingen het beleid doordacht en tijdig bijsturen.

Marc Dillen is directeur-generaal van Embuild Vlaanderen.