‘Zijn wooncoöperaties de oplossing voor betaalbaar wonen?’

‘Als een hybride model tussen kopen en huren, kunnen de wooncoöperaties een nieuw kwalitatief en duurzaam woonaanbod bieden met een betaalbaarheid op lange termijn. Buitenlandse voorbeelden tonen de vele troeven van dit anti-speculatief model, waarin vastgoed geen beleggingsproduct is’, schrijft architect-stedenbouwkundige Peggy Totté. ‘Om het aanbod aan wooncoöperaties in Vlaanderen en Brussel op te schalen, is er wel een zetje nodig van de hogere en lokale overheden. Vooral de financiering van het coöperatief wonen vormt een grote uitdaging in deze pioniersfase.’ Deze bijdrage maakt deel uit van de zomerreeks De Doordenkers van Knack.be: Betaalbaar Wonen.

Steeds meer burgers, overheden en stakeholders geloven in wooncoöperaties als een veelbelovende derde bouwstroom tussen de sociale woonmaatschappijen en de klassieke projectontwikkelaars. Wooncoöperaties kunnen een oplossing zijn voor een groep die te veel verdient voor een sociale huurwoning, maar niet genoeg kapitaal heeft voor een eigen woning.

Maar de coöperatieve woonprojecten zijn ook aantrekkelijk voor bewoners die graag ontzorgd worden van het onderhoud van hun woning en/of geloven in de voordelen van gemeenschappelijke eigendom en gedeelde (buiten)ruimtes, wagens, energievoorzieningen, … 

Net zoals in andere Europese landen – Nederland, Spanje en Portugal – zien we een groeiend aantal initiatieven in Vlaanderen en Brussel. Iedereen probeert te leren uit de inspirerende coöperatieve woonprojecten in Zwitserland, Oostenrijk, Duitsland en Denemarken, om vervolgens binnen de eigen huisvestingstradities, wetgevende kaders en politieke ambities te timmeren aan het ideale klimaat voor wooncoöperaties.

Wat zijn de troeven? Als bewoner ben je geen eigenaar van je woning, maar koop je aandelen in de coöperatieve vennootschap. Deze aandelen bedragen een beperkt percentage van de bouw- en grondkosten van de woning die jij wil betrekken. In ruil voor je aandeel krijg je een levenslang woonrecht, wat vergelijkbaar is met de woonzekerheid in een private eigendom. Bovendien word je als coöperant betrokken bij het beheer en onderhoud van het gebouw, en bij de inrichting van de gemeenschappelijke delen. Voor het ‘gebruik’ van de woning betaal je een maandelijkse woonbijdrage die berekend is op basis van de bouw-, beheer- en onderhoudskosten van het project. Tegelijk vormen de wooncoöperaties een anti-speculatief model. Ze bouwen aan kostprijs, de coöperanten kunnen wonen aan kostprijs en de gebouwen worden niet vermarkt. Nergens wordt een winstmarge afgeroomd: coöperatieve huisvesting kost wat het kost, niets meer.

Hamvraag is: kan de wooncoöperatie een oplossing bieden voor betaalbaar wonen? Het antwoord is genuanceerd: ja op lange termijn, maar moeilijk op korte termijn. Tijdens het lopend leertraject Coöperatief Wonen van de Vlaamse overheid hebben we recent de haalbaarheid van het coöperatief wonen in vijf proeftuinen onderzocht. Ook een lopend pilootproject in Knokke-Heist vormt een goede leerschool. Hieruit zijn belangrijke inzichten gegroeid omtrent het betaalbaarheidsvraagstuk en de bijhorende financiële uitdagingen van elke wooncoöperatie.

Ten eerste zijn er de hoge bouwprijzen die gelden voor elke initiatiefnemer, groot of klein, in de bouw. Zo loopt de totale investeringskost van een groepswoningbouwproject al snel hoog op. Vanuit een langetermijnvisie op de gebouwen kiest een coöperatie bovendien liefst niet voor de goedkoopste materialen of technieken, maar voor meer duurzame opties. Deze aanpak weegt uiteraard extra op de bouwkost, maar betekent hopelijk wel een besparing op langere termijn.

Wat betreft de beschikbare gronden of panden, zijn de coöperaties vandaag vooral aangewezen op de private markt, waar zij de concurrentie moeten aangaan met private ontwikkelaars. De grondprijs wordt klassiek berekend op het te verwachten rendement van een woonproject. De beoogde winstmarges van de private ontwikkelaar of investeerder zijn echter niet relevant en leidt tot onhaalbare grondprijzen voor een wooncoöperatie. De coöperatieve bouwstroom komt daarom vooral op gang in steden en gemeenten waar de lokale overheid een deel van de gronden aan aangepaste tarieven reserveert voor de wooncoöperaties. Een erfpacht van de grond zorgt bovendien voor een lagere investeringskost bij aanvang.

Vervolgens heeft de wijze van financieren – via een stapeling van aandelen en leningen – voor het project een grote impact op de berekening van de maandelijkse woonbijdrage voor de coöperanten. Hoe meer aandelen worden uitgegeven, hoe groter het kapitaal de bewoners zelf op tafel moeten leggen, hoe minder betaalbaar het project wordt bij aanvang. Daarom streven we in het leertraject Coöperatief Wonen en het pilootproject Knokke-Heist naar een instapaandeel voor de bewoners van maximaal 10% van de investering, in een grootte-orde van 20.000 tot 50.000 euro. Dit is vergelijkbaar met de aandelen van bewoners in de buitenlandse coöperaties, maar vragen nog een grote inspanning van de coöperaties. Minstens 90% van de investering moet dan op een andere wijze moet gefinancierd worden, waarvan het grootste deel via een banklening.

Helaas zijn banken en investeerders hier vandaag nog niet erg happig om. Ze zijn vaak niet vertrouwd met een anti-speculatief model, ze vrezen voor een gebrek aan professionaliteit van de initiatiefnemers, te lage woonbijdragen van de bewoners en/of een naïeve inschatting van de risico’s tijdens de bouw. Bijgevolg zijn banken eerder terughoudend in het lenen van grote bedragen of het bieden van optimale rentes, wat de financiering van de coöperatieve woonprojecten sterk hypothekeert. Hoge bankrentes betekenen bovendien hogere maandelijkse interesten voor de coöperatie én hogere maandelijkse woonbijdragen voor de bewoners. In een ideaal scenario wordt daarom gerekend met een banklening van maximaal 65% van de investering en de inbreng van extra ‘geduldig kapitaal’ van 20 tot 30%.

In Zürich kunnen de wooncoöperaties voor dit geduldig kapitaal rekenen op een lening van de hogere overheid aan een zeer lage rente en een fonds van collega-coöperaties. Ook in Nederland denken ze volop na over de oprichting van een fonds voor een beperkte financiering van de wooncoöperaties in startfase. In Knokke-Heist is het gemeentebestuur bereid om een voorbereidend traject te doorlopen, borg te staan voor de banklening, een extra lening op langere termijn te verstrekken en een grond aan relatief lage prijs te verpachten. Deze maatregelen zijn verregaand, maar noodzakelijk om scherpe huurprijzen vanaf de start te bereiken.

Slotsom is dat hoge bouwkosten, grondprijzen en bankrentes een grote hypotheek leggen op de betaalbaarheid van een coöperatief woonproject tijdens de eerste tien jaar. Maar op langere termijn wordt het wonen in een wooncoöperatie wél betaalbaar. Uit het buitenland leren we dat de maandelijkse woonbijdragen in een coöperatie veel minder stijgen dan de marktconforme huurprijzen in eenzelfde regio. Dit is het voordeel van een woonbijdrage op basis op onkosten. Na afbetaling van de lening heeft de wooncoöperatie ook ruimte om een reservepot aan te leggen of een nieuwe lening aan te gaan in functie van grote werken aan het gebouw. Zo kan de wooncoöperatie binnen stabiele huurprijzen zelfs garant staan voor een duurzaam renovatiebeleid, wat in veel andere eigendommen met stijgende verkoopprijzen en uitgestelde werken een grote uitdaging is.

In functie van de betaalbaarheid (en andere voordelen) van de wooncoöperaties op lange termijn hebben we vandaag nood aan erkenning en steun vanuit de overheden, wat kan zorgen voor meer vertrouwen bij de burgers, banken, investeerders en stakeholders. Een erkenning en informatiecampagne door de hogere overheid kan een eerste stap zijn, maar ook een lokale overheid kan een duw in de rug geven door middel van een aangepast grondenbeleid, een (gedeeltelijke) borgstelling van de banklening en/of professionele ondersteuning tijdens het ontwerp- en bouwproces van de coöperatieve woonprojecten.

Binnen Architectuurwijzer vzw verdiept Peggy Totté zich als architect-stedenbouwkundige in alle aspecten van het coöperatief wonen, van de inspirerende architectuur en innovatieve woningtypes tot de technische financiële en juridische kwesties. In samenwerking met de burgercoöperatie Cera organiseert ze studiereizen naar buitenlandse referentieprojecten, lanceert ze een nieuwe expo over coöperatief wonen in 2025 en adviseert ze diverse steden en gemeenten rond dit thema.