‘Wonen onbetaalbaar? In vergelijking met de rest van Europa is België een modelstaat’

‘Wooncrisis? We zouden ons woonbeleid juist moeten uitdragen in de heel Europa’, schrijft projectontwikkelaar Christian Floru (LVV, Libera). Deze bijdrage maakt deel uit van de zomerreeks De Doordenkers van Knack.be: Betaalbaar Wonen.

De afgelopen tijd horen we steeds vaker dat wonen In België onbetaalbaar geworden is op zich. Bij dat uitgangspunt wil ik toch een aantal kanttekeningen plaatsen.

Bekijken we dit in Europees perspectief, dan zien we dat Brussel en Antwerpen op de 63^ste plaats staan als het gaat over gemiddelde verkoopprijzen per vierkante meter voor appartementen in het stadscentrum, Gent staat op de 71^ste plaats. Een twintigtal steden zijn minstens dubbel zo duur, zoals Espoo, Amsterdam, Kopenhagen, Wenen, Hamburg of Heidelberg. Steden als München, Bern of Luxemburg zijn dan weer drie keer zo duur.

Vergelijken we de huurprijzen voor een appartement met één slaapkamer in het stadscentrum, dan staat Brussel op 50 met een gemiddelde prijs van € 1.049 per maand, Gent, Leuven en Antwerpen staan met 870 euro op de de 70^ste plaats. Ter vergelijking: steden als Brighton, Amsterdam en Kopenhagen zijn dubbel zo duur.

Steden van vergelijkbare grootte, en zelfs in landen waar het gemiddelde inkomen lager ligt, zijn dus over het algemeen flink duurder dan de Belgische steden.

Bekijken we daarnaast ook de evolutie in de tijd van het prijspeil, dan is dat in België doorgaans stabiel omhoog gegaan, en dit al sinds lang. (Er was een korte stabilisatie eind de jaren 70, begin de jaren 80. Niet toevallig was dat een periode van hoge inflatie en hoge rentevoeten.) In landen als Ierland, Spanje, Nederland en het Verenigd Koninkrijk zijn er hevige prijsschommelingen geweest, met alle drama’s vandien.

Daar waar de huurprijzen jarenlang min of meer evolueerden in lijn met de inflatie, stegen de koopprijzen veel sterker. Anders gezegd, het huurrendement daalde systematisch, zoals ook de intrestvoeten daalden sinds 1982. Gezien het alternatief met 0% op de bank, werd terug in woningen om te verhuren geïnvesteerd. Het aanbod aan huurwoningen is dus ook gestegen, niet gedaald.

Wanneer we kijken naar de prijsevolutie van de woningen, moeten we dat doen aan de hand van de aflossingscapaciteit doorheen de cyclus. Een maandelijkse aflossing die initieel heel hoog is, neemt door de tijd af, vroeger vaak door de dalende rentevoeten (waarbij men dan voor een nieuwe hypotheek ging), vandaag door de hoge inflatie. Zo groeit de vaste aflossing geleidelijk uit tot een veel lagere som, in vergelijking met het geïndexeerde inkomen. Op die wijze hebben generaties jongeren de schijnbaar onoverkomelijke berg van de eerste aankoop overwonnen. Niet zozeer met het inkomen, wel door handig gebruik te maken van het kapitalistisch systeem.

Een vergelijking van woningprijzen met het inkomen op een bepaald moment, vertelt dus niet zoveel, want dient doorheen de totale aflossingsperiode ingeschat te worden. De ‘toegelaten’ initiële woonkost in verhouding tot het inkomen gaat hieraan volkomen voorbij, en is blind voor het emancipatorisch karakter van de verwerving van een woning. Het is mee door ons systeem dat Belgen het grootste mediaan vermogen hebben van de EU.

Samengevat lijkt België eerder een modelstaat, in vergelijking met de rest van Europa, op gebied van woonkost, prijsstabiliteit, voldoende aanbod van huurwoningen, meer dan 70% eigenaars en het grootste mediaan vermogen.

Aan de oorsprong hiervan ligt een wijs beleid, gestoeld op een eeuwenoude traditie. En hoewel men hier bij ons steeds het emancipatorisch karakter van eigendomsverwerving heeft ingezien, is men daar de laatste jaren toch wat beginnen aan sleutelen. Het i dan ook spijtig dat telkens opnieuw stemmen opgaan om steeds meer regulatoir op te treden met het risico deze voordelen te verliezen. Wij zouden juist moeten durven om ons woonbeleid in heel Europa uit te dragen.

Nederland kent zijn woonnood. Daar lagen de prijzen in juli op het hoogste niveau ooit.

In sommige andere landen heeft de private huurmarkt het zwaar te verduren gekregen, met te hoge belastingen en reguleringen op huren. Huurwoningen zijn dan ofwel sociale woningen ofwel in handen van pensioenfondsen en multinationals. Maar op sociale woningen wordt geen enkele belasting geïnd, en op het gebied van vermogensvorming is zo’n beleid een mislukking. Dan kan je de vraag stellen hoe sociaal deze ingrepen zijn, en wat dergelijke huurregelementereingen dan hebben opgebracht, en voor wie?

Terug naar de situatie hier. De goedkoopste woningen zijn inderdaad relatief flink duurder geworden, en terwijl de index van de consumptieprijzen sinds 2000 met 70% de hoogte inging, verdubbelde de ABEX-index (die de kost meet om te (ver)bouwen).

De toename van het aantal gezinnen (door immigratie aan de ene kant, en wisselende gezinsvormen aan de andere kant) doet de vraag naar woningen sterk toenemen. De toename zit hem vooral in de eenpersoonsgezinnen, wat uiteraard tot een sterkere vraag naar kleine woningen leidt. Het gaat grotendeels om jongeren aan het begin van hun carrière en ouderen na hun carrière, uiteraard met een lager inkomen dan gezinnen in hun carrière. Logischerwijs vertegenwoordigt de woonkost een hoger percentage ten opzicht van het inkomen bij deze steeds groter wordende groep. Het laat ook zien waarom deze deze maatstaf gebrekkig is.

Projectontwikkelaars bouwen waar vraag naar is. De bouwkost is substantieel gestegen, zelfs sociale bouwmaatschappijen rekenen aan € 2.000 per vierkante meter, zonder grond en toebehoren. In essentie is dat het gevolg van toenemende normering. Maar het komt er wel op neer dat goedkoop bouwen niet meer bestaat. Ook de voortdurende afname van efficiëntie van ons wegennet en de krapte op de arbeidsmarkt, verhogen de kostprijs. Toenemende normering in bestaande huurwoningen, duwt ook daar de prijs de hoogte in. Bijvoorbeeld wanneer het gaat over een minimumoppervlakte voor een bestaand studentenkot.

Een tweede element is het bekomen van vergunningen. Daarvoor zijn telkens goedkeuringen nodig van verschillende echelons en allerlei instanties. De regels zijn vaak tegenstrijdig. Daardoor gaan zaken trager vooruit, en die tijd kost geld, 6% op de grond per jaar. Uiteindelijk komt het vaak neer op ‘Niet te hoog en niet te groot’, waardoor vele percelen onderbenut zijn, en elke woning duurder wordt. Vooral de gemeentelijke verordeningen zijn gericht op gezinnen. (20% van de gezinnen heeft schoolgaande kinderen). Het bouwen van kleine woningen is de facto meestal niet toegelaten.

Bouwgrond ten slotte, is inderdaad niet oneindig beschikbaar, maar op gebied van verdichting is toch wat mogelijk. De bevolkingsdichtheid van de Europese hoofdstad beloopt een kwart van die van Manhattan. Voor Gent en Antwerpen is dat minder dan een tiende. Ik bedoel daarmee dat enkele wijken met hoge verdichting nodig zijn. Niet dat elke grote woning moet opgedeeld worden en elke tuin verkaveld, elk perceel bebouwd (al is dat een beleid dat soms helaas wel gevoerd wordt). Maar tegelijk bestaat er nog geen enkel nationaal uitvoerbaar plan om in de grootste steden, Brussel in het bijzonder, enkele honderdduizenden woningen te voorzien.

De felle opstoot van de rente heeft tot een schok geleid in de woonmarkt. Na verloop van tijd zal zich dat corrigeren, wellicht door een combinatie van minder stijgende prijzen en gestegen inkomsten door de automatische indexering. Tenzij men natuurlijk verder de weg opgaat van contradictorische microregulering en hogere belastingen, zonder een visie om op weldoordachte plekken omhoog te gaan.

Christian Floru is projectontwikkelaar. Hij is bestuurder bij het Liberaal Vlaams Verbond (LVV) en Libera.