‘Waarom een huurregulering welkom is, maar ook onvoldoende’

‘Huurreguleringen zijn zowel noodzakelijk als onvoldoende’, schrijft onderzoeker Balthazar de Robiano naar aanleiding van de recente discussie over de oplopende huurprijzen. ‘Een dergelijke maatregel moet gepaard gaan met beleid dat zorgt voor een toename van het betaalbare huurwoningaanbod.’

In de laatste decennia stegen de huizen- en huurprijzen massaal in België, net zoals in de meeste andere Europese landen. Wanneer bepaalde stemmen aandringen op een huurregulering, is de voorspelbare kritiek uit de economische orthodoxie dat dit de zelfcorrigerende marktwerking zou verstoren. In dit perspectief is de huidige crisis enkel het gevolg van de bouwvoorschriften.

De oorsprong van de huizencrisis 

De typische kritiek gaat ervan uit dat het probleem aan de aanbodzijde zit: er moeten meer woningen gebouwd worden, en een regulering van de huurprijzen zou bouwpromotoren alleen maar ontmoedigen. Het klopt dat huurregulering op zich het probleem niet oplost. Maar deze redenering is gebaseerd op een abstracte visie van vraag en aanbod, waardoor één cruciale schakels in de Belgische en Europese huizencrisis over het hoofd wordt gezien: hoe huizenprijzen enerzijds de bouwactiviteit en anderzijds het huuraanbod beïnvloeden.

De stijging van huizenprijzen is een gevolg van de groei van hypothecaire leningen vanaf de jaren tachtig waardoor de vraag naar huisvesting eigendom kon toenemen. Die invoering was politiek gesteund; het liberaliseren van krediet en de fiscale aftrekbaarheid van hypothecaire afbetalingen, moesten het bezit van een eigen woning onder de bevolking verspreiden. De sterke stijging van de vraag en tegelijk weinig elasticiteit op het vlak van constructie, deden de huizenprijzen spectaculair stijgen.  

• Waarom wordt er zo weinig gebouwd?

Hogere huizenprijzen leiden niet tot meer constructie, om één simpele reden: de hogere huizenprijzen jagen ook de bouwkosten de hoogte in, want voor je kan bouwen, moet je eerst de grond kopen. Vanwege ecologische, stedenbouwkundige en agrarische redenen is de stedelijke wildgroei van weleer, vandaag niet meer mogelijk. Haast elke verdere toename van het woningaanbod moet dus voortkomen uit een hogere verdichting van reeds bebouwde gebieden. Met andere woorden: om het huuraanbod te verhogen, en dus de huurprijzen te verlagen, moet bouwen meer betaalbaar worden en dus moet de prijs van vastgoed eerst dalen. Dit is precies waarom een huurregulering zo doeltreffend kan zijn: door de verminderde winstgevendheid van verhuren, worden er minder huizen gekocht. 

• De goedkoopste huurwoningen worden sneller duurder

De meeste rapporten leggen de nadruk op de gemiddelde huurprijzen, waardoor ze de intensiteit van de huurcrisis onderschatten. Het is echter zo dat de huurkosten veel meer gestegen zijn voor de goedkoopste woningen dan voor de duurdere en, in België, deze tendens tekent zich eigenlijk al twintig jaar af. De Europese enquêtes over huishoudbudgetten (ECHP, EU-SILC) tonen dat huurders wier inkomens onder de nationale mediaan lag gemiddeld 25 procent van hun inkomens aan huur betaalden in de jaren negentig. In de laatste twintig jaar is dat cijfer ongeveer 35 procent. 

Deze specifieke trend is in het Belgische geval een gevolg van de schaarste van goedkope huurwoningen, wat zelf het resultaat is van de stijgende huizenprijzen. Als huizenprijzen veel sterker groeien dan inkomens, snijdt dit in de winst van de verhuurder. Verhuurders worden gestimuleerd om te investeren in de conversie van hun huurwoningen in een duurdere huurmarkt.

Daarbovenop maken de steeds duurdere huizenprijzen, en dus hypothecaire leningen, kopen hoe dan ook steeds minder betaalbaar, waardoor vooral rijkere gezinnen op de huurmarkt blijven. Als gevolg, stijgt de vraag voor huurwoningen maar er is weinig nieuw aanbod, alleen maar een conversie van goedkopere huurwoningen naar middenklassewoningen. Hierdoor komt de schaarste van de goedkope huurwoningen en de sterke stijging van hun prijs. Dit fenomeen wordt vaak ‘gentrificatie’ genoemd.

Een weg uit de huizencrisis?

Even recapituleren: de huizencrisis is een gevolg van de schaarste aan betaalbare huurwoningen. En die schaarste wordt zelf veroorzaakt door de stijging van huizenprijzen. Overheden die deze patstelling willen oplossen, moeten dus zowel stijgingen van huurprijzen als van de huizenprijzen blokkeren.

Een huurregulering is een belangrijk deel van zo’n oplossing. Dat zo’n huurregulering werkt, tonen verschillende Europese landen vandaag al aan. Het sterkste effect zien we wanneer deze regulering nationaal en over langere termijn geïmplementeerd wordt, zoals in Denemarken en Zweden het geval is. In de laatste jaren hebben Duitsland en Frankrijk gelokaliseerde en tijdelijke regulering geïmplementeerd in beperkte steden waar de huren het sterkst zijn gestegen, maar met weinig controle en afschrikking met betrekking tot de naleving van de regels. In Nederland is de huurregulering beperkt tot woningen van lagere kwaliteit en sinds 2012 ook tot huishoudens onder een inkomensgrens. Meer nog dan in België zien jonge gezinnen zich door de hoge prijzen buitengesloten uit de huizenmarkt, en vaak buitengesloten van de gecontroleerde huursector. Daardoor stijgt de vraag naar betaalbare huurwoningen, zonder dat het aanbod zelf omhooggaat. 

In bijna elk ander West-Europees land zien we dezelfde vastgoedinflatie. Deze stijging komt een deel van de bezittende bevolking ten goede, maar werkt vooral ongelooflijke ongelijkheid tussen regio’s en inkomenscategorieën in de hand.

De huidige situatie is dus enigszins een politieke keuze. Eén waar je van zou kunnen zeggen dat ze tegenovergesteld is aan de visie dat huizen vooral dienen om in te wonen, niet om te speculeren. Daarom moeten huizenprijzen dalen. Dalende huizenprijzen zijn ook de voorwaarde voor meer stedelijke woningbouw. Maar huurprijzen moeten ook dalen, vooral in de laagste segmenten van de huurmarkt. 

Een huurregulering slaat dus drie vliegen in een klap. Ze zijn een doeltreffende manier om lage inkomens te beschermen. Omdat ze de winstgevendheid van verhuurderschap verminderen, verminderen ze huizenprijzen, waardoor het eigenwoningbezit betaalbaarder wordt en verhuurders minder de opwaartse druk voelen om hun woningen tot de rijkere huishoudens te richten. Tenslotte zorgen dalende huizenprijzen ook voor dalende bouwkosten op bebouwd land.

Maar dalende huizenprijzen en bouwkosten volstaan allicht niet om de woningenbouw opnieuw aan te zwengelen. Door de eindigheid van bouwgrond is de vrije markt nooit in staat geweest om kwalitatieve woningen tegen een betaalbare prijs te voorzien. Sinds 1889 heeft België de bouw sterk ondersteund door belastingkredieten, gesubsidieerde kredietinstellingen en het omzetten van landbouw- naar woongebied. Daarvoor zijn huurreguleringen zowel noodzakelijk als onvoldoende. Een dergelijke maatregel moet gepaard gaan met beleid dat zorgt voor een toename van het betaalbare huurwoningaanbod.

Dit beleid kan verschillende vormen nemen: een toename van sociale huisvesting, die in België een kleiner aandeel uitmaakt dan in elk ander West-Europees land; gewichtige belastingen op reeds bestaande huizen, en een tegengewicht ten voordele van betaalbare nieuwbouw huurwoningen. Dit zijn allemaal praktische beleidsmaatregelen die hun levensvatbaarheid en doeltreffendheid hebben bewezen in landen als Denemarken, Duitsland en Oostenrijk.

Als de Belgische regeringen niet doof willen blijven voor de slachtoffers van de huizencrisis, zullen ze het geweer van schouder moeten veranderen en oplossingsgericht beleid voeren.

Balthazar de Robiano is een doctoraatskandidaat en onderzoeker aan het Europees Universitair Instituut met een FNRS-beurs. Hij onderzoekt de effecten van woningfinanciering op economische ongelijkheid in Europa.