‘Waarom de overheid moet ingrijpen tegen speculatie en huurprijsstijgingen’

‘De mechanismen die de woonongelijkheid in het verleden fors lieten oplopen, zijn ook vandaag weer aan het werk, en vereisen overheidsingrijpen’, schrijft Heidi Deneweth (VUB) namens Denktank Minerva. Deze bijdrage maakt deel uit van de zomerreeks De Doordenkers van Knack.be: Betaalbaar Wonen.

Nooit bezaten zoveel mensen een eigen woning, en nooit werd wonen, dankzij goedkope leningen en fiscale overheidssteun, zo betaalbaar als in de naoorlogse welvaartsstaat: driekwart van de huishoudens betrekt vandaag een eigen huis. Dat is een hele ommekeer tegenover de situatie de eeuwen voordien, toen slechts een kwart van de gezinnen een eigen woning bezat. De rest van de bevolking was aangewezen op de private huurmarkt, en moest huurprijzen betalen die een bovenmatig groot deel van hun budget opslokten.

Kunnen we vandaag dan op onze beide oren slapen? Neen, want de mechanismen die de woonongelijkheid in het verleden fors lieten oplopen, zijn ook vandaag weer aan het werk, en vereisen overheidsingrijpen: speculatie die de woningprijzen onverantwoord laat stijgen en jonge gezinnen uit de markt duwt, en de navenante toename van huurprijzen die nefast is voor armere gezinnen, alleenstaanden, en ouderen, maar ook voor jonge gezinnen die nog nauwelijks kunnen sparen om op termijn een eigen huis te kopen.

Een blik op het verleden laat zien wat er kan gebeuren wanneer de overheid wegkijkt – en hoe het anders kan.

Een blik op het verleden

Beginnen doen we in Brugge, waar de woningprijzen tussen 1585 en 1595 halveerden in waarde. Dit was een effect van hoge inflatie en een lang aanslepende koopkrachtcrisis, die velen dwong hun woningen te verkopen om elders goedkoper te huren. Daarbij kwam nog het effect van een economische en politieke crisis die tot emigratie en leegstand leidde, waarbij het overaanbod de huisprijzen verder liet kelderen. Rond 1600 herstelde de economie zich, en verdubbelden de lonen van de lagere sociale groepen. De omgekeerde beweging, van huurwoningen terug naar koopwoningen, deed zich echter niet opnieuw voor: de bevolkingsgroepen die in de voorafgaande crisis de eigen woning verloren hadden, zouden die niet meer terugwinnen.

Dat had alles te maken met speculatie door de lokale elite die massaal investeerde in goedkope huurwoningen in de dubbele verwachting dat de vastgoedprijzen weer zouden gaan stijgen, en dat een nieuwe influx van arbeidsmigranten de vraag naar huurwoningen weer zou doen toenemen. En inderdaad, tussen 1595 en 1630 stegen de prijzen van goedkope woningen in zevenvoud, waardoor ze definitief buiten het bereik van de lagere klassen raakten. De huurprijzen volgden het verloop van de woningprijzen en het rendement op goedkoop aangekochte huizen was voor de eigenaars dan ook meer dan optimaal. De keerzijde van de medaille was dat het aantal residerende eigenaars daalde van 34% in 1585 naar 27% in 1660, een ratio die tot het begin van de 20^ste eeuw bleef bestaan.

De Brugse overheid kwam in principe nooit tussen om huisvesting betaalbaar te houden voor huurders, maar ze beschermde wel steeds de belangen van eigenaars die huurders met betaalachterstand gemakkelijker uit hun woningen konden zetten. Jonge starters moesten daardoor aan veel hogere prijzen huren dan voorheen, en konden geen spaarreserves opbouwen om een eigen woning te verwerven. Dit deed niet alleen de ongelijkheid op vlak van huisvesting sterk toenemen, maar de hoge huurprijzen wogen ook zwaar op het beschikbare budget van de huurders, die hun koopkracht zagen afkalven – wat uiteindelijk ook ten koste ging van de economische bloei van Brugge zelf.

Dat het anders kan, bewijst Brussel. Het verwoestende Franse bombardement van 1695 vernielde 3000 gebouwen geheel of gedeeltelijk. In deze uitzonderlijke omstandigheden nam de stad onmiddellijk twee maatregelen om speculatie en wantoestanden op de woningmarkt te voorkomen: 1) huurders van intacte huizen konden door eigenaars die zelf hun huis waren verloren niet uit de woning worden gezet, maar de eigenaars mochten tijdelijk bij hen komen inwonen mits halvering van de huurprijs; 2) de huurprijzen mochten gedurende een periode van drie jaar niet worden opgetrokken. Na die drie jaar waren vele huizen alweer (gedeeltelijk) hersteld waardoor vraag en aanbod beter in evenwicht waren en prijsstijgingen onder controle bleven. Dergelijke maatregelen waren van (te) korte termijn, maar ze haalden wel op een cruciaal moment de angel uit de markt.

Overheidsingrijpen op raakvlak tussen investeren en verhuren

Net als vroeger zijn private huurders de minst beschermde groep op de markt, terwijl het net die groep is die sinds de financiële crisis van 2008 het zwaarst getroffen is door het betaalbaarheidsprobleem van wonen, waardoor de stap naar een eigen woning steeds moeilijker wordt. Een tweede probleem waarmee ze geconfronteerd worden zijn de te snel stijgende vastgoedprijzen, gedreven door investeerders en speculanten. Overheidsingrijpen om de speculatieve effecten op de vastgoedmarkt tegen te gaan of om huurprijsstijgingen voor goedkopere woningen af te remmen zullen niet noodzakelijk de gewenste effecten hebben, maar een oplossing ligt mogelijk in de combinatie van de twee.

Investeren in een eigen huis, een vakantiewoning of een appartementje voor de oude dag is niet wat de markt het meeste scheeftrekt, en we moeten ook vermijden dat een blokkering van de huurprijzen een rem zet op investeringen in de private huurmarkt, want die blijven wel noodzakelijk voor de huisvesting van jonge gezinnen, mensen met beperkte budgetten en huishoudens die tijdelijke huisvesting nodig hebben. Een oplossing kan zijn om de eigenaars van private huurwoningen die zelf sociaal willen verhuren, of die hun huurprijzen niet systematisch optrekken, hiervoor fiscaal te belonen, voornamelijk in het segment van de goedkope huisvesting.

De stad Brussel stimuleerde al eerder projectontwikkelaars om een bepaald percentage van de appartementen te voorzien voor investeerders die bereid zijn de eerste tien jaar te verhuren aan sociale tarieven in ruil voor een fiscale compensatie. Dit is vooral aantrekkelijk voor kleine investeerders die een woning voorzien voor de eigen oude dag, en die ondertussen van de huurinkomsten genieten.

Helaas is dit slechts een tijdelijke oplossing die de sociale huisvesting na verloop van tijd weer uit de markt duwt. Door dit systeem niet louter tot nieuwbouw en nieuwe investeerders te beperken, maar door ook de eigenaars van bestaande private huurwoningen actief te stimuleren om sociaal te verhuren tegen een fiscale beloning, kunnen private huurwoningen aan betaalbare prijzen worden aangeboden, al moet er wel worden op toegezien dat deze huisvesting wordt aangeboden aan wie het echt nodig heeft.

Heidi Deneweth is Postdoc, en geassocieerd lid van onderzoeksteam SHOC (Vrije Universiteit Brussel).