“Met de lokale verkiezingen op 13 oktober in het vooruitzicht, kunnen lokale besturen een cruciale rol spelen in het betaalbaar maken van huisvesting door de vergunningsprocedures te versnellen” schrijft Joachim Mertens van de Vrijdaggroep.
De bouwsector ontwaakt begin augustus uit haar jaarlijkse zomerslaap: het bouwverlof. Terwijl werven weer opstarten, rijst de vraag hoe het nijpende tekort aan betaalbare huisvesting kan worden omgebogen. De oorzaken van de wooncrisis zijn de optelsom van een veranderende economische context met stijgende bouwkosten en rentevoeten, langdurige onzekerheid over belastingregelingen, schaarste aan bouwgrond, herhaaldelijke beroepsprocedures en onderbezetting van administratieve diensten.
De belangrijkste hefbomen om betaalbaar wonen te stimuleren liggen op federaal en regionaal niveau, wat het des te meer verwonderlijk maakt dat het thema nauwelijks aandacht kreeg naar aanloop van de verkiezingen in juni.
Lokale besturen in impasse
Omwille van het kluwen van beleidsniveaus en de complexiteit van het thema zitten vele lokale besturen met de handen in het haar. Er heerst een gevoel van gelatenheid, omdat het aanbod van kwaliteitsvolle en betaalbare woningen steevast wordt overtroffen door de vraag.
De “baksteen in de maag” begint richting de lokale verkiezingen steeds zwaarder te wegen. Ondanks dat lokale besturen niet alle touwtjes in handen hebben, beschikken ze wel over een instrumentarium om een grote impact te hebben.
Vergunningsprocedures als bottleneck
Een van de grootste obstakels voor het realiseren van betaalbare woningen, voor zowel private ontwikkelaars als sociale huisvestingsmaatschappijen, zijn de trage en complexe vergunningsprocedures. Het aantal toegekende bouwvergunningen daalt al drie jaar op rij substantieel voor renovatie- en nieuwbouwprojecten. De gemiddelde duurtijd om een vergunning te verkrijgen is een bureaucratisch doolhof omwille van beroepsprocedures en lange doorlooptijden: het duurt in Vlaanderen gemiddeld 4,4 jaar, in Wallonië 4,7 jaar en in Brussel zelfs 5,5 jaar om voor grootschalige projecten een definitieve en uitvoerbare vergunning te bekomen.
De vertragingen hebben een dubbel negatief effect: ten eerste komt er simpelweg geen nieuw kwaliteitsvol aanbod op de markt, en ten tweede stijgen de kosten van langdurige projecten door oplopende financieringskosten (met hogere interestvoeten dan enkele jaren geleden) en onroerende voorheffing (de gewestbelasting verschuldigd op onroerende goederen). Deze verhoogde kostenbasis wordt uiteindelijk doorgerekend aan de eindconsument. De enige uitweg om uit deze impasse te raken is het sneller afleveren van vergunningen.
Bouwshift: ambities van hogere overheid stoten op tegenwind van lokale bewoners
Die versnelling worstelt echter met de context van de bouwshift, die op Europees niveau vastlegt dat er geen open ruimte meer ingenomen mag worden vanaf 2050 (en waar Vlaanderen – terecht – de ambitie heeft om deze volledige stop al te realiseren tegen 2040). Dat is noodzakelijk: België heeft de hoogste inname van open ruimte per inwoner in Europa. Tegelijk is de nood aan extra woningen legio; alleen al in Vlaanderen moeten er tegen 2050 circa 400.000 extra woningen zijn volgens Vlaams minister van wonen Matthias Diependaele.
Het probleem ligt net bij die vergunningsaanvragen die gericht zijn op strategische kernverdichting. Deze projecten stuiten vaak op weerstand van lokale bewoners. Lokale besturen durven – vooral in verkiezingstijd – niet de verdichting te realiseren waar de hogere overheid op aanstuurt, onder druk van de “not-in-my-backyard” mentaliteit. Dit maakt het verlenen van vergunningen voor verdichtingsprojecten uiterst moeilijk, wat de betaalbaarheid van huisvesting niet ten goede komt. Stads- en gemeentebesturen kunnen hier een educatieve rol spelen door burgers bewust te maken van het belang van kernverdichting, en uit te leggen dat meer verdichting in de kern moet leiden tot meer open ruimte rondom.
Versterking van lokale administraties
In deze moeilijke context kampen lokale diensten met een tekort aan ervaren stedenbouwkundige ambtenaren. In de volgende legislatuur zullen lokale besturen moeten investeren in het aantrekken van expertise en mankracht voor hun onderbemande diensten. Daarbij is het essentieel dat de advieskwaliteit van stedenbouwkundige ambtenaren aan het college van burgemeester en schepenen hoog genoeg is, die finaal beslist of een vergunning toegekend wordt of niet. De huidige rechtsonzekerheid, deels veroorzaakt door de veelheid aan verordenende en niet-verordenende regelgeving op lokaal niveau die vaak niet op gezamenlijke strategische doelstellingen is afgestemd, moet daarbij worden weggenomen.
Hiernaast hebben lokale besturen ook de mogelijkheid om ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) en verordeningen uit te werken om een duidelijk kader te scheppen. Het huidige gewestplan uit de jaren zeventig biedt te weinig duidelijkheid. Een RUP biedt zodoende een meer gedefinieerd kader en kan bijdragen aan een meer solide vergunningsadvies. Tot slot kunnen lokale besturen niet alleen meer eigen personeel en opleidingen inzetten, maar intercommunaal samenwerken om kennis te delen en ondersteuning te bieden bij complexe dossiers. Daarbij is een verdere digitalisatie van vergunning- en beroepsprocedures noodzakelijk.
Snellere vergunningsprocedures als speerpunt
In aanloop naar de lokale verkiezingen op 13 oktober ligt de sleutel voor betaalbare huisvesting bij de versnelling van vergunningsprocedures. Trage en complexe vergunningstrajecten vormen een aanzienlijke bottleneck, waardoor nieuwe woningen niet snel genoeg beschikbaar komen en de kosten stijgen. Lokale besturen hebben de kans om een verschil te maken door te investeren in meer expertise en digitalisatie binnen hun administraties, wat cruciaal is voor een vlottere vergunningsverlening. Daarnaast is het essentieel dat lokale besturen mee draagvlak creëren bij de bevolking om de noodzaak van kernverdichting te realiseren. Alleen door daadkrachtig deze versnelling te realiseren, kunnen lokale besturen mee de woningmarkt toegankelijker maken, een thema dat tijdens de verkiezingen hoog op de agenda moet staan.
Joachim Mertens (1994) is burgerlijk ingenieur-architect. Hij werkt als vastgoedontwikkelaar en is lid van de denktank de Vrijdaggroep.
In de zomermaanden belicht de Vrijdaggroep elke week een belangrijk lokaal beleidsdomein dat ook resonantie vindt op nationaal of zelfs mondiaal niveau.
De Doordenkers van Knack.be: Betaalbaar Wonen
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier