‘Koterijen in ons woonbeleid: we moeten barrières wegnemen voor wie kiest voor alternatieve woonvormen’

‘We moeten de traditionele baksteen niet verwerpen, maar alternatieven gelijkwaardig behandelen’, schrijft Simon Ghiotto van denktank Itinera. ‘Administratieve en fiscale regelgeving fnuikt innovatie, en maakt burgers die kiezen voor een minder klassieke woonvorm het leven – en wonen – onnodig moeilijk.’ Deze bijdrage maakt deel uit van de zomerreeks De Doordenkers van Knack.be: Betaalbaar Wonen.

Weinige zaken zijn typerender voor onze Belgische woningen dan de koterijen: bijgebouwen die over de jaren heen aan een bestaande woning geplaatst werden, liefst met 3 verschillende soorten baksteen en 4 verschillende soorten dakpannen. Of beter nog, golfplaten. Maar ons (woon)beleid kent ook talloze figuurlijke koterijen: regelgeving gericht op een specifieke groep, een specifieke woonvorm, of een specifieke woonactiviteit, bedrijfsactiviteit of combinatie daarvan. Een wirwar aan uitzonderingen en tegenstrijdigheden. Ongelijke behandeling als antwoord op ongelijke behandeling.

Exemplarisch is de btw-verlaging voor sloop- en heropbouw die van 21% naar 6% ging. Initieel in specifieke steden. Daarna voor iedereen. En dan enkel voor particulieren. Maar zouden sociale woonmaatschappijen dan plots meer moeten betalen – en doorrekenen naar hun kwetsbare huurders. Ook coöperatief wonen, het verwerven van je woning in aandelen in plaats van in stenen, werd aanzienlijk duurder. Sinds 1 juni 2024 rechtgezet met dus een uitzondering op een uitzondering op een uitzondering. Bent u nog mee?

Administratieve en fiscale regelgeving fnuikt innovatie, en maakt burgers die kiezen voor een minder klassieke woonvorm het leven – en wonen – onnodig moeilijk. Goedbedoelde ondersteuning voor specifieke groepen, maar goede bedoelingen zijn niet voldoende voor goede uitkomsten.

Laat duidelijk wezen, dit stuk draait niet om hoe en waar we zouden moèten bouwen of wonen, zoals de pleidooien van de huidige & voormalige Vlaamse Bouwmeesters Erik Wieërs en Leo Van Broeck. Zij bepleiten het veranderen, verbieden of verplichten van bepaalde voorkeuren van burgers. De klassieke norm van de traditionele eengezinswoning omkeren, en de baksteen uit de maag van de Belg te halen.

Hieronder ga ik dieper in op het wegnemen van barrières voor diè burgers die bewust kièzen voor alternatieve woonvormen.

Of het nu gaat om tiny houses, co-housing of coöperatieve woonvormen; deze alternatieve opties verdienen een eerlijkere kans binnen ons woonbeleid, en de minderheid die hiervoor kiest moet op gelijke voet gesteld worden. Of die minderheid kan of moet groeien naar een noemenswaardig aandeel binnen de woningmarkt zoals in andere landen het geval is, die vraag laten we aan anderen over. Deze alternatieve woonvormen mogen we reduceren tot een vorm van ‘betaalbaar wonen’, voor wie niet op de reguliere markt terecht kan. Hoewel ze wel betaalbaarder kùnnen zijn, gaat het om een andere visie op wonen, eerder dan simpelweg een financieel instrument.

Het driedubbel welvaartsverlies van koterijen

De aangelegde drempels en geïntroduceerde complexiteit zorgen voor drie verwante doch verschillende welvaartsverliezen. Ten eerste riskeert wiens woonvorm niet mooi binnen het klassiek plaatje valt, uit de boot te vallen voor allerhande vormen van sociale en fiscale ondersteuning. Burgers die in de geest van een maatregel er op beroep zouden kunnen doen, worden volgens de letter van de wet uitgesloten. Òf het een ‘goède’ maatregel is, en òf onze verkozen politieke verantwoordelijken werkelijk dat – volgens hun kiezers – algemeen belang dienen, zijn belangrijke vragen. Maar het gelijkheidsbeginsel van rechtvaardigheid stelt dat burgers die zich in se in dezelfde situatie bevinden, ook op dezelfde manier worden behandeld. Ook wie minder in een klassiek hokje past.

Het tweede welvaartsverlies van aanvullende complexiteit, is wat economen compliance costs noemen. Wie toch beroep wil doen op bepaalde ondersteuning, haalt zich een hele hoop extra papierwerk op de hals. Deze kosten, zowel in tijd als in geld, zijn middelen die niet meer productief kunnen worden aangewend om echt bij te dragen tot een betere huisvesting. Ook de overheid zelf – en dus de maatschappij als geheel – verliest hieraan. Ingewikkeldere regelgeving zorgt voor loggere procedures, voor extra vraagstukken, voor betwistingen, voor rechtzettingen, …. Energie en manuren die verloren gaan aan opvolging en controle.

Het derde welvaartsverlies is onzichtbaar, maar mogelijks het meest nefast. Niemand heeft zin in complexiteit, niemand heeft zin in extra werk, niemand heeft zin in onzekerheid. Administratieve rompslomp kan burgers ontmoedigen om verandering op te zoeken, en dragen bij tot onzekerheid. Dit geldt voor iedereen, maar des te meer voor burgers zonder financiële buffer die eventuele schokken kan opvangen, of die moeilijker hun weg vinden door het administratieve moeras. Waar de eerste twee welvaartsverliezen de kost in tijd en geld waren van àctie, is deze laatste de kost van ìnactie. De kost van bij de pakken te blijven zitten. De kost van een situatie die niet (meer) overeenkomt met je persoonlijke noden of voorkeuren.

Onze levens zijn dynamisch en onze woonbehoeften veranderen mee. Onze verwachtingen als student of recent afgestudeerde, zijn anders als deze van jonge gezinnen, evolueren opnieuw wanneer de kinderen hun vleugels spreiden en het nest verlaten, en nog later wanneer ouderdom voor nieuwe zorgvragen zorgt. Andere financiële slagkracht, andere nood aan gezelschap of juist een eigen cocon, andere gewenste nabije diensten en voorzieningen. Toch blijkt de overstap naar een andere woning, passend bij een nieuwe levensfase, vaak omslachtig. Concreet gezegd, we zoeken vaak een woning op de groei, anticiperend op toekomstige gezinsnoden, en blijven er wonen zelfs wanneer de extra kamers stuk voor stuk leeg vallen. In een ideale wereld zouden burgers hun woonvormen zonder fricties kunnen afstemmen op hun woonnoden.

Een CERA-bevraging over coöperatief wonen, vond dat circa driekwart van de respondenten coöperatief wonen als een manier zag om duurzamer te kunnen bouwen dan de ‘klassieke’ woonvormen, en om te beantwoorden aan veranderende zorgbehoeften. Ongeveer twee derde zag het als een manier om erfgoed te herbestemmen naar wonen zonder de erfgoedwaarde te verliezen, en beschouwde de diversiteit aan huisvesting binnen de waaier van een wooncoöperatie als antwoord op veranderende woonnoden doorheen een mensenleven.

Wat we nodig hebben, is een herziening van het beleid die ruimte maakt voor flexibiliteit en innovatie in wonen. Niet persé de traditionele baksteen verwerpen, maar alternatieven gelijkwaardig behandelen. Een fiscale gelijkschakeling tussen het verwerven van een woning via bakstenen of via aandelen in een wooncoöperatie, en vereenvoudigde registratierechten. Een duidelijker vergunningskader voor nieuwe woningen, verbouwing, of wederopbouw. Geen nieuwe specifieke statuten, maar juist een vereenvoudiging.

Er is beleidsbreed nood aan een herdenking van de concepten en gelijkschakeling van verschillende definities van ‘gezinnen’, ‘huishoudens’, ‘samenwonen’, ‘inkomen’ en ‘gezinsinkomen’, aangepast aan de woonrealiteit van vandaag. Een realiteit met nieuw-samengestelde gezinnen, met afwisselend co-ouderschap, met co-housing in verschillende gradaties, …. Pas sinds 1 januari 2021 werd de zogeheten ‘prijs van de liefde’ afgeschaft die burgers met een handicap ontmoedigde om te gaan samenwonen met een partner. We hebben nood aan een dergelijke vereenvoudiging doorheen onze sociale zekerheid. Al moet dit zeker niet zo ver gaan als het universeel basisinkomen waar sommigen voor pleiten, dat is het equivalent van een nieuw huis te bouwen omdat de kleur van de muren je niet meer bevalt.

Een toekomstgericht woonbeleid erkent de diversiteit aan woonbehoeften en -vormen. Door administratieve en fiscale barrières weg te nemen voor alternatieve woonvormen, kunnen we een meer flexibele en inclusieve woonomgeving creëren. Laten we streven naar een beleid dat de diversiteit van woonbehoeften erkent en ondersteunt, zodat ieder van ons de kans krijgt om in een woning te leven die past bij diens levensfase en voorkeuren.