‘Klopt het wel dat wonen niet meer betaalbaar is?’

‘Hoewel het publieke debat vooral gaat over de betaalbaarheid van een eigen woning, zien we de grootste moeilijkheden bij de huurders’, schrijft Sien Winters (KU Leuven) op uitnodiging van Logia. Deze bijdrage maakt deel uit van de zomerreeks De Doordenkers van Knack.be: Betaalbaar Wonen.

Het gesprek over betaalbaar wonen is niet weg te denken uit de dagelijkse conversaties. Iedereen kent wel iemand in zijn omgeving die op zoek is naar een betaalbare woning, die problemen heeft om de kosten van de huidige woning te betalen of graag minder zou uitgeven. Regelmatige berichten in de pers dat de woningprijzen al decennialang aan het stijgen zijn, voeden de gesprekken.

De hoge inflatie en stijgende energiekosten van vorige jaren benadrukten nog eens extra de hoge impact die woonuitgaven hebben op het gezinsbudget. Het is dan ook niet verwonderlijk dat beleidsverantwoordelijken worden aangesproken op wat ze kunnen doen om wonen beter betaalbaar te maken.

Maar klopt het wel dat wonen niet meer betaalbaar is? Te vaak wordt het gesprek daarover gevoerd enkel in termen van prijzen. Wetenschappelijke definities kijken echter verder, en leggen steeds de relatie tussen wat mensen uitgeven voor wonen met hun inkomen. Een courante manier om betaalbaarheidsrisico’s te meten, is na te gaan welk deel van de huishoudens meer dan 30 procent van het inkomen uitgeeft voor de huur of de afbetaling van de lening. Zo gemeten heeft ongeveer één op vijf huishoudens in Vlaanderen een betaalbaarheidsrisico.

Hoewel het publieke debat vooral gaat over de betaalbaarheid van een eigen woning, zien we de grootste moeilijkheden bij de huurders. Ongeveer de helft van de private huurders overschreed bij de laatste metingen de norm van 30 procent, tegenover één op vijf van de eigenaars met nog een lopende lening.

Daarbij komt dat betaalbaarheidsrisico’s bij eigenaars minder langdurig zijn dan bij huurders. De grootste afbetalingslast situeert zich kort na de verwerving. Omdat het inkomen gemiddeld gezien stijgt over de levensloop en de meeste leningen worden afgesloten met een vaste aflossing, neemt het aandeel van de afbetaling in het inkomen af met de jaren. Voor huurders met betaalbaarheidsrisico’s, die vaak moeten blijven huren omdat hun inkomen te laag is om een woning te kunnen verwerven, zijn betalingsmoeilijkheden veel minder van voorbijgaande aard. Vooral bij oudere huurders zien we zo grote aandelen met een betaalbaarheidsrisico.

In de publieke discussie wordt aan stijgende woningprijzen vaak direct de conclusie verbonden dat dit betaalbaarheid van wonen afneemt. Economische analyses tonen echter dat het (gemiddeld gezien) niet zozeer de woningprijzen zijn die de betaalbaarheid bepalen, maar eerder omgekeerd, namelijk dat het de betaalcapaciteit van de huishoudens is, die bepaalt hoe de prijzen evolueren. Wat die huishoudens kunnen betalen, hangt vooral af van hun inkomen en de intrestvoeten, maar ook van de fiscaliteit en de hypotheekmarkt. Op lange termijn volgen de woningprijzen de evolutie van deze vier onderliggende factoren. Op korte termijn zijn er afwijkingen, met periodes van over- en onderwaardering.

De voorbije jaren was er sprake van overwaardering met 10 tot 20%. Dit kwam omdat na een periode van lage intrestvoeten, de intresten weer begonnen te stijgen, en deze intreststijging nog niet was vertaald in lagere prijzen. In die periode was een eigen woning verwerven gemiddeld gezien minder betaalbaar. Maar dergelijke situatie herstelt zich doorgaans na zekere tijd, als de prijzen zich aanpassen.

De cijfers waarover we beschikken, wijzen alvast niet op een gemiddeld afnemende betaalbaarheid van wonen tijdens het voorbije decennium. Op de langere termijn, sinds einde jaren 1970, is de betaalbaarheid wel verminderd. Tegelijkertijd moet worden vastgesteld dat ook vandaag voor een grote groep Vlaamse huishoudens de betaalbaarheid van wonen wel degelijk een probleem is. Wie getroffen wordt, zijn vooral de huishoudens met een relatief laag inkomen, waaronder ook werklozen, gepensioneerde huurders, wie langdurig ziek is of leeft van een vervangingsinkomen.

Eenverdieners (alleenstaanden en eenoudergezinnen) hebben het moeilijk omdat ze moeten opboksen tegen de tweeverdieners, die voor eenzelfde woning meer kunnen betalen. Daar bovenop komt dat deze groepen het extra lastig hebben in de centraal gelegen steden, waar er een relatief sterkere druk is op de prijzen omwille van de ligging, maar ook omdat hier hoger onderwijsinstellingen zijn gelegen, die relatief veel hogere inkomens aantrekken.

Om de betaalbaarheid van wonen te verbeteren, heeft de Vlaamse overheid een heel arsenaal aan beleidsinstrumenten ter beschikking. In termen van overheidsuitgaven is de sociale huisvesting daarvan het voornaamste. Gemiddeld betaalt een sociale huurder maar de helft van de markthuurprijs. De kostprijs van de sociale huisvesting voor de Vlaamse overheid is hoog, maar de subsidie wordt zeer doelmatig ingezet, omdat sociale huisvesting goed gericht is op wie het nodig heeft en omdat de huurprijzen afhankelijk zijn van het inkomen. Zo komt 61 procent van het totale bedrag aan subsidies terecht bij de 40 procent laagste inkomens, een groep waarvan we weten dat hier de voornaamste betaalbaarheidsrisico’s voorkomen. Naast de sociale huisvesting zijn er de huursubsidie en huurpremie die beschikbaar zijn voor een klein deel van de private huurders, en in nog sterkere mate naar de laagste inkomens gaan. Voor kopers zijn er ook de sociale leningen, met een intrestvoet die lager is naarmate het inkomen kleiner is.

Op zowel Vlaams als lokaal niveau worden momenteel diverse nieuwe beleidsinstrumenten ontwikkeld die op middengroepen of starters zijn gericht. Dergelijke maatregelen zijn tot op zekere hoogte verdedigbaar om het draagvlak van het brede publiek voor het woonbeleid te behouden of versterken. Maar als deze maatregelen inhouden dat subsidies gaan naar groepen die het niet echt nodig hebben, betekenen ze een niet-doelmatige besteding van overheidsmiddelen. Bovendien moet steeds voor ogen worden gehouden dat breed toegekende subsidies kunnen leiden tot prijsverhoging. Het is om die reden dat de woonbonus terecht werd afgeschaft. Verdere verlaging van de verkooprechten voor de eigen woning houdt eenzelfde risico in.

Sien Winters is onderzoeksleider van het HIVA aan de KU Leuven en coördinator van het Steunpunt Wonen. Ze schrijft deze bijdrage op uitnodiging van de christelijk geïnspireerde denktank Logia.