‘De syndicus: regelmatig de zondebok, zelden de held’

‘Appartementen waarin alle eigenaars alles afschuiven op de syndicus, organiseren hun eigen wanbeheer, en het grote tekort aan syndici’, schrijft Filip Moons.

Gooi het woord ‘syndicus’ op tafel tijdens een etentje met familie of vrienden, en je krijgt wellicht een klaagzang te horen, of een lawine aan verontwaardigde reacties. Ook een reportage deze week in Terzake deed een aardige duit in het zakje. We kregen appartementsbewoners te zien die hun syndicus zouden moeten ‘ondergaan’, met onder meer het voorbeeld van een lift die het 6 maanden niet deed, lichtsensors die niet vervangen werden en een gang die al 3 jaar geen lik verf had gezien. Uiteraard was de syndicus in alle drie de gevallen de gebeten hond.

Toch gaan dergelijke verhalen vaak voorbij aan de kern: elke eigenaar draagt verantwoordelijkheid in een mede-eigendom. Pas door die gezamenlijke verantwoordelijkheid ontstaat een succesvolle vereniging van mede-eigenaars, waarvan de syndicus het sluitstuk vormt. Appartementen waarin alle eigenaars alles afschuiven op de syndicus, organiseren hun eigen wanbeheer… En het grote tekort aan syndici.

Even de context: ik ben Filip Moons, 33 jaar. Ik ben universitair docent aan de Universiteit Utrecht. Twee jaar geleden verhuisden we naar een nieuwbouwcomplex in het Antwerpse met 83 kavels, koffiebar en een supermarkt. Zorgeloos was dat allerminst: het gebouw vertoonde tal van kinderziektes, met onder meer een haperende riolering waardoor de gelijkvloersappartementen onder het permanente risico van overstroming stonden. In het afgelopen regenjaar ontdekten we daarnaast maandelijks wel ergens een waterlek. Sinds een jaar trek ik onze Raad van Mede-Eigendom en staat onze syndicus als één van mijn meest frequente contacten in mijn telefoon. Het is net die samenwerking die maakt dat we alles uiteindelijk opgelost krijgen.

Boots on the ground

Laten we maar meteen een misverstand de wereld uit helpen: een vereniging van mede-eigenaars ondergaat zijn syndicus niet, het is de wettelijke vertegenwoordiger die de vereniging zélf verkozen heeft. In kleinere appartementsgebouwen kan dat een mede-eigenaar zijn, in grotere gebouwen (zoals het onze) wordt meestal een beroep gedaan op een syndicuskantoor.

De syndicus beheert het gebouw door onder meer de beslissingen van de jaarlijkse algemene vergadering uit te voeren, de onderhoudskosten bij te houden in een boekhouding en die eerlijk onder de eigenaars te verdelen, leveranciers aan te sturen (bv. poetsfirma) en interventies in te plannen als er in de gemene delen iets stuk is (bv. een slot dat niet goed werkt). Daarnaast treedt de syndicus op tegen wanbetalende eigenaars en in alle juridische procedures waarin de eigenaarsvereniging betrokken raakt. De syndicus kan ook rennovatiewerken coördineren, maar is nooit verantwoordelijk voor privatieve problemen. Een kapotte kookplaat of douche: daarvoor moet je niet bij de syndicus zijn. Een stevig takenpakket dus, en dan moet je weten dat de gemiddelde professionele syndicus vaak zeer veel gebouwen onder zijn hoede heeft.

Wat er ook van zij, een syndicus kan niet zonder boots on the ground. De syndicus moet kunnen rekenen op een aantal geëngageerde eigenaars die bereid zijn om werkmannen binnen te laten, de boekhouding te controleren, het overzicht te bewaren en liefst ook zelf af en toe de handen uit de mouwen te steken. In grote gebouwen organiseren die geëngageerde eigenaars zich in een raad van mede-eigendom, die officieel de syndicus controleert, al zou ondersteunen de lading beter dekken.

Als we de syndicus gezamenlijk beschouwen als een combinatie van duivel-doet-al en ultieme zondebok, mag het toch niemand verbazen dat die zienderogen stijgt in de hitparade van knelpuntberoepen?

Recent kreeg ik in ons gebouw de vraag om nog eens de schimmelsporen op de garagedeuren onder de aandacht van de syndicus te brengen. Mijn eerste idee was: laten we gewoon een anti-schimmelproduct kopen en die deuren insmeren. Het factuurtje zal ik wel op de eigenaarsvereniging laten zetten. Want je kan bezwaarlijk verwachten dat de syndicus eigenhandig aan het smeren gaat.

Sfeer in het gebouw

Bottomline is hoe dan ook dat élke eigenaar verantwoordelijkheid draagt in een mede-eigendom. Het zijn de eigenaars (en huurders) die samen het gebouw delen en die er samen moeten voor zorgen dat het gebouw goed beheerd wordt. Dat doe je in eerste instantie door een goede syndicus te kiezen, maar daar stopt het niet. Zie je een plek in de trappenhal? Neem een vod. Een bovenbuur die het ’s nachts wat te bont maakt? Spreek hem aan. Ja, in een appartementsblok wonen schuurt soms, maar het is wel aan de eigenaars en inwoners om het te doen werken. Een jaarlijkse buurtborrel kan alvast wonderen doen om huis-, tuin- en keukenconflictjes op te lossen en te voorkomen.

Maatschappelijk belang

Als we de syndicus gezamenlijk beschouwen als een combinatie van duivel-doet-al en ultieme zondebok, mag het toch niemand verbazen dat die zienderogen stijgt in de hitparade van knelpuntberoepen? Die tendens zal alleen maar aanhouden en zelfs een vicieuze cirkel op gang brengen. Enerzijds neemt de appartementisering onherroepelijk toe ten gevolge van de bevolkingsgroei, gezinsverdunning en de bouwstop om onze open ruimte te vrijwaren. Anderzijds wordt het beroep van professionele syndicus onaantrekkelijker ten gevolge van bovenmatige verwachtingen ten aanzien van de mensen die het moeten uitvoeren. Negatieve beeldvorming die gretig wordt aangedikt door sommige media door particuliere en vaak eerder uitzonderlijke verhalen te verheffen tot regel, duwen dit knelpuntberoep van de regen in de drop.

Intrinsiek is het nochtans een prachtig beroep: als syndicus beheer je gebouwen waarin mensen hun leven leiden. Dat is erg impactvol en kan veel voldoening geven. Maar met permanent  gezeur, onredelijkheid van sommige eigenaars en stemmingmakerij schep je voor de actuele  syndici geen arbeidsvreugde, maar leg je de basis voor hun burn-out.

Het groeiende gapende gat van vacatures wordt alleen maar nóg groter als ontmoedigde syndici massaal de pijp aan maarten geven. Het verhoogt het afschrikeffect op potentiële kandidaten. De professionele carrière van de moedigen die toch durven instappen in de job dreigt snel en in mineur te eindigen.

Houd je dat in het achterhoofd als je klaarstaat om je gal te spuwen naar je syndicus? Dat en het feit dat je nog van geluk mag spreken als er überhaupt nog een syndicus is die je kan aanspreken om je lever te ontlasten en… voor de zaken die er écht toe doen.