‘De oplossing voor de Vlaamse wooncrisis? Meer woningen, niet meer regels’

‘De oplossing voor de Vlaamse wooncrisis ligt  niet in meer regels en beperkingen, maar in het bevorderen van woningbouw’, schrijft Lode Cossaer. Hij reageert op een opiniestuk van Dirk Holemans (Oikos) in onze zomerreeks De Doordenkers van Knack.be: Betaalbaar Wonen.

De Vlaamse woningmarkt staat onder enorme druk. Met 176.000 gezinnen op de wachtlijst voor sociale woningen en torenhoge prijzen op de private huurmarkt, lijkt de situatie hopeloos. Dirk Holemans stelt in een recent opiniestuk op deze site dat de oplossing ligt in meer sociale woningen en strengere regulering van de private huurmarkt. Hoewel zijn pleidooi populair klinkt, mist het een fundamentele realiteit: het probleem is niet het bestaan van een markt in woningen, maar het chronische gebrek aan woningen.

Het principe is simpel: als de vraag naar woningen hoog is en het aanbod achterblijft, stijgen de prijzen. Dit geldt zowel voor de koop- als de huurmarkt. Holemans erkent weliswaar dat er meer woningen nodig zijn, maar hij lijkt te geloven dat sociale woningen een speciale kracht hebben om de markt te verbeteren. Dit is echter een misvatting. Een woning, of deze nu sociaal of privaat is, voegt in beide gevallen toe aan het aanbod. En het is juist het aanbod dat de prijzen bepaalt.

Wanneer er te weinig woningen zijn, stijgen de prijzen, ongeacht het type woning. Of het nu om sociale of private woningen gaat, wat telt is het totale aanbod. Als het aanbod toeneemt, neemt de concurrentie onder verhuurders toe, wat zowel de prijzen drukt als de kwaliteit van het aanbod verbetert. Het probleem is dus niet dat er te weinig sociale woningen zijn, maar dat er simpelweg te weinig woningen zijn in het algemeen. Meer sociale woningen kunnen zeker helpen, maar alleen als onderdeel van een bredere strategie om het totale woningaanbod te vergroten.

Een tweede misvatting van Holemans betreft de rol van financiële actoren zoals banken en beleggingsfondsen. Hij beschuldigt deze partijen ervan de huizenprijzen op te drijven door woningen op te kopen voor speculatie, zonder oog voor de sociale noden. Deze analyse mist echter opnieuw de kern: beleggingsfondsen kunnen alleen hoge prijzen vragen als er onvoldoende aanbod is. Als het aanbod voldoende groot is, dan zorgt concurrentie dat de prijzen terug dalen. Het is niet de aanwezigheid van financiële actoren die de prijzen omhoog drijft, maar de structurele schaarste aan woningen. Wie iets anders denkt, wordt uitgenodigd om een huurprijs nog veel hoger te vragen dan de (huidige) marktprijs en te zien of ze het verhuurd krijgen. Het zal niet lukken. 

Wat Holemans eveneens over het hoofd ziet, is het belang van verhuisketens, een empirisch goed gedocumenteerd fenomeen. Zelfs dure nieuwbouwwoningen hebben een positief effect op de betaalbaarheid, doordat ze een kettingreactie van verhuizingen op gang brengen. Wanneer een nieuw, duur appartement wordt gebouwd, trekt dit mensen aan die momenteel in goedkopere woningen wonen. Deze goedkopere woningen komen vervolgens vrij voor andere huurders, wat uiteindelijk de druk op de hele markt vermindert. Door zich uitsluitend te richten op de bouw van sociale woningen, negeert Holemans dit cruciale mechanisme dat bijdraagt aan het verlagen van de woonkosten voor iedereen.

Daarnaast stelt Holemans dat striktere regulering van de huurprijzen noodzakelijk is om huurders te beschermen. Hoewel dit op het eerste gezicht aantrekkelijk klinkt, leidt huurprijsregulering vaak tot ongewenste bijwerkingen, zoals een verminderde bereidheid van verhuurders om woningen aan te bieden of te onderhouden. Dit kan op de lange termijn juist bijdragen aan een verdere verslechtering van de woonkwaliteit en een nog grotere schaarste. Wat nodig is, is een beleid dat gericht is op het vergroten van het aanbod, niet op het verstikken van de markt. 

De oplossing voor de Vlaamse wooncrisis ligt dan ook niet in meer regels en beperkingen, maar in het bevorderen van woningbouw. Vlaanderen moet inzetten op het versoepelen van bouwbeperkingen, het versnellen van vergunningsprocedures, en de betwistingprocedures inperken. Alleen door het woningaanbod aanzienlijk te vergroten, kunnen we de prijzen doen dalen en de druk op de huurmarkt verminderen. Als we kunnen zorgen dat meer mensen geld kunnen verdienen door nieuwe woningen te bouwen aan goedkope prijzen, zullen er nieuwe woningen kopen waar mensen in kunnen wonen.

In plaats van te vertrouwen op meer regulering, moeten we erkennen dat om prijzen te laten dalen, de enige mogelijkheid een grotere beschikbaarheid van woningen is. Hoe meer woningen er zijn, hoe meer de prijzen zullen dalen, wat ten goede komt aan iedereen, inclusief de mensen die het meest afhankelijk zijn van betaalbare huisvesting. Het recht op behoorlijke huisvesting kan alleen worden gerealiseerd door voldoende woningen beschikbaar te maken. 

Kortom, de echte oplossing voor de wooncrisis is simpel: meer woningen, niet meer regels. Vlaanderen heeft een beleid nodig dat durft te kiezen voor groei en ontwikkeling, in plaats van regulering en beperkingen. Alleen dan kunnen we de wooncrisis duurzaam oplossen en ervoor zorgen dat iedereen toegang heeft tot een betaalbare en fatsoenlijke woning. 

Lode Cossaer is verbonden aan het Hoger Instituut voor Wijsbegeerte (KU Leuven. Meer opinies van zijn hand over liberalisme vind je hier.