‘De huurder blijft het ondergeschoven kindje van het woonbeleid’

Aan de hand van een aantal concrete voorbeelden schetst Matthias Somers (Denktank Minerva) de omvang van de problemen op de huurmarkt in Vlaanderen. Deze bijdrag maakt deel uit van de zomerreeks De Doordenkers van Knack.be: Betaalbaar Wonen.

België is een land van woningeigenaars, en het aanmoedigen van het eigenaarschap blijft de ambitie van het beleid — dat bevestigde Matthias Diependaele, toen nog minister van Wonen en vandaag formateur van de nieuwe Vlaamse regering nog maar eens in de plenaire vergadering van het Vlaamse Parlement begin mei.

De huurder blijft het ondergeschoven kindje van het woonbeleid. Nochtans weten we dat liefst veertig procent van de gezinnen in het laagste inkomenskwartiel huurt, en één op drie alleenstaanden en alleenstaande ouders met kinderen. Wie huurders in de kou laat staan, laat deze gezinnen in de kou staan. Het probleem stelt zich bijzonder scherp voor wie moet rondkomen met een vervangingsinkomen, maar ook wie werkt en moet huren, komt snel in moeilijkheden.

Neem bijvoorbeeld een voltijds werkende verkoper met drie jaar ervaring in de lokale buurtsupermarkt: hun bruto (sectoraal minimum-)loon bedraagt vandaag geen tweeduizend euro per maand. Als deze verkoper alleenstaande is, en geen kinderen ten laste heeft, houdt die hiervan ongeveer 1900 euro per maand over. Wanneer we het gangbare principe volgen dat een woning onbetaalbaar is wanneer iemand meer dan dertig procent van zijn inkomen aan huur moet besteden, dan is de maximale huur die zo’n voltijds werkende winkelverkoper maandelijks kan betalen … 571 euro. Ter vergelijking: een huurappartement kostte in 2023 in Vlaanderen gemiddeld 868 euro per maand, in Brussel zelfs 1250 euro.

Zo’n gemiddelde huurprijs zegt ons wel iets, maar niet echt wat we willen weten: als er op de huurmarkt kleinere, goedkope appartementen beschikbaar zijn, maar ook een groot aanbod aan luxueuze appartementen, dan is het perfect mogelijk dat de gemiddelde huurprijs veel hoger is dan wat onze alleenstaande winkelverkoper zich kan veroorloven, maar dat hij toch voldoende mogelijkheden heeft op de private huurmarkt omdat er ook genoeg kleinere, goedkopere appartementen beschikbaar zijn.

Laten we daarom even inzoomen op Antwerpen, met bijna 110.000 huurwoningen de stad in Vlaanderen met veruit het grootste aanbod (en een gemiddelde huurprijs, voor nieuwe contracten, van iets meer dan 1000 euro in Antwerpen-stad). Als (allesbehalve sluitende) test zoeken we op Immoweb voor onze winkelverkoper naar een appartementje met één slaapkamer en een maximale huurprijs van zeshonderd euro, dus iets hoger dan zijn budget.

Het resultaat: naast een handvol studentenkoten vinden we één enkel studiootje, 21 vierkante meter groot, onder het dak. That’s it. En ook een zoektocht in buurgemeenten als Stabroek, Wijnegem, Wommelgem, Mortsel of Edegem levert verder niets op. Wie vandaag alleen is en voltijds werkt, maar niet het geluk heeft daarmee goed zijn brood te verdienen, kan vandaag dus niet terecht op de private huurmarkt in een stad als Antwerpen.

Tweede voorbeeld. Onze winkelverkoper heeft nu een partner en twee jonge kinderen. Omdat hij twee kinderen ten laste heeft, houdt hij netto meer over van zijn loon: hij ziet nu elke maand 1980 euro op zijn rekening verschijnen. Daar komt nog eens bijna vijfhonderd euro aan kindergeld bovenop. Zijn partner is helaas al lange tijd vruchteloos op zoek naar werk, en ontvangt een vervangingsuitkering van 730 euro per maand. Dat levert een totaal gezinsbudget op van iets meer dan 3200 euro per maand, of (als we opnieuw rekenen aan een ‘huurgrens’ van dertig procent) een huurbudget van ongeveer 960 euro per maand — nog steeds minder dan de gemiddelde huurprijs in Antwerpen-stad. Daarmee moet het gezin nu wel een appartement (of een huisje) zien te vinden met drie slaapkamers. Lukt dat ook? Neen: in en om Antwerpen is er vandaag aan die prijs helemaal niets beschikbaar voor een gezin met twee kinderen. Ook voor hen blijft de private huurmarkt vandaag gesloten.

Derde voorbeeld: hetzelfde gezin, maar de partner werkt nu drie-vijfde als poetshulp, en verdient daarmee netto iets meer dan 1300 euro per maand. Het beschikbare budget op een appartement of een huisje te huren stijgt daardoor naar 1130 euro, maar de zoektocht blijft erg moeilijk: in heel Antwerpen voldoen maar drie appartementen aan de minimale criteria: ééntje in Berchem, één in Borgerhout, en één op Linkeroever. Hopen maar dat niemand anders zoekende is.

Met zijn kleine inkomen kan onze winkelverkoper in principe ook aanspraak maken op een sociale woning, ware het niet dat alleen al in Antwerpen liefst veertigduizend kandidaat-huurders op de wachtlijst staan. Om dat cijfer te kaderen: in heel Mechelen, een Vlaamse centrumstad, wonen nog géén veertigduizend gezinnen. Kort door de bocht gesteld: om een sociale woning te kunnen voorzien aan iedereen die aanspraak kan maken op zo’n woning in de stad, zou Antwerpen evenveel huizen en appartementen moeten bijbouwen als heel Mechelen vandaag telt, deelgemeenten inbegrepen.

Zelfs met de beste wil van de wereld, en een budget dat er vandaag niet is, is het ondenkbaar dat een stad die uitdaging alleen aankan. Alleen op stadsregionale schaal, waar centrumstad en randgemeenten de handen in elkaar slaan, kan hier een verschil gemaakt worden. En bouwen alleen is dan niet voldoende: ook tramverbindingen moeten aangelegd worden, als we niet willen dat wie uit de stad geduwd wordt omdat de prijzen daar te hoog zijn, vervolgens gedwongen is om zich een auto aan te schaffen om te kunnen gaan werken.

Het zegt iets over de onvoorstelbare schaal van het probleem. Meer sociale woningen? Zeker. Maar er zullen ook meer gerichte investeringen op de private huurmarkt nodig zijn: vandaag zien we dat er wél volop bijgebouwd wordt in de duurdere segmenten, en dat er voor de hoogste inkomensgroepen voldoende kwaliteitsvolle appartementen en huizen op de markt zijn, maar dat huishoudens met een lager inkomen nergens terecht kunnen zonder veel meer te betalen dan ze zich kunnen veroorloven.

En wat te zeggen over de lage lonen? Hoe valt het te verantwoorden dat wie werkt, te weinig verdient om zich een woning te veroorloven?