Krapte op de huurmarkt: ‘Koppel renovatiepremie aan maximale huurprijs’

In de eerste helft van dit jaar werd er een derde minder huurcontracten afgesloten in vergelijking met vorig jaar. Dat cijfer illustreert de krappe huurmarkt waar het vechten is voor een betaalbare kwalitatieve woning.

Wie een pand wilt huren staat een bikkelharde concurrentiestrijd te wachten. Zeker voor betaalbare kwaliteitsvolle appartementen is de vraag véél groter dan het aanbod. Gemiddeld zijn er 34 bezoekaanvragen per afgesloten huurcontract, zo blijkt uit de Huurbarometer van de ­makelaarsfederatie CIB en de dienstenleverancier Korfine.

In de eerste zes maanden van 2024 werden slechts 20.600 nieuwe huurcontracten afgesloten. Dat is een derde minder dan een jaar eerder en het laagste peil sinds 2019. Joy Verstichele, coördinator van het Vlaams Huurdersplatform, is niet verbaasd: ‘De krapte is al vijftien jaar enorm. De situatie blijft zorgwekkend, want onderaan de private huurmarkt is er veel te weinig betaalbaar aanbod. Gevolg? Mensen belanden op straat of in krotten.’

De voornaamste oorzaak voor de crisis op de huurmarkt is volgens de makelaars een gebrekkig aanbod. Door de rentestijging en een verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw, is verhuren minder winstgevend en investeren mensen niet in panden om te verhuren. Gaat u daarmee akkoord?

Joy Verstichele: Nee, want op de woningmarkt reageren vraag en aanbod traag op elkaar. De effecten van de hogere rente en andere fiscaliteit kun je niet op zo’n korte termijn zien. Over die btw-verlaging voor afbraak en heropbouw is bijvoorbeeld pas vorig jaar beslist. Dat zal een impact hebben op nieuwe projecten die nog gestart moeten worden. Maar het kan onmogelijk nu al een invloed hebben.

Toen de rente lager stond, was er óók al een enorme krapte. We moeten een bestaand fenomeen niet verklaren met nieuwe elementen. Naast een aanhoudend gebrekkig aanbod is de vraag ook gestegen: meer gezinnen met een beperkt inkomen zoeken een kwaliteitsvolle woning.

Wat zijn volgens u dan wel de oorzaken?

Verstichele: De voornaamste oorzaak is een totaal gebrek aan een degelijk woonbeleid in de voorbije regeerperiodes. In West-Europa zijn we het enige land met zo weinig sociale woningen én zo weinig ingrepen op de private huurmarkt. De aanhoudende focus op eigendomsverwerving blijft problematisch. Er is gewoon geen doordacht woonbeleid.

Woonstress bij mensen in armoede: ‘Betaalbare woningen zijn krotten, dat is deprimerend’

Hoe raken we uit die wooncrisis? Met andere woorden, hoe zorgen we voor meer kwaliteitsvolle betaalbare huurpanden?

Verstichele: Bouw allereerst meer sociale woningen om de wachtlijst van 176.000 gezinnen weg te werken.

Daarnaast moeten we de mensen ondersteunen die gemiddeld vier jaar op een sociale woning wachten. Met een huurpremie kunnen zij, in afwachting van een sociale woning, betaalbaar wonen op de privéhuurmarkt. Een tweede maatregel heeft al goed gewerkt tijdens de energiecrisis: toen werd het recht om het huurcontract te indexeren tijdelijk gekoppeld aan de energiekwaliteit van de woning. Daardoor namen verhuurders initiatieven om hun woning te verbeteren. Die tijdelijke maatregel moet een permanent karakter krijgen.

Tot slot kan de Vlaamse overheid kwaliteitsverbetering koppelen aan betaalbaarheid door een goed uitgedachte renovatiepremie in te voeren. In Gent loopt al anderhalf jaar zo’n project. In ruil voor een renovatiepremie moeten de eigenaars hun pand voor een langere termijn verhuren tegen een maximale huurprijs – die nog altijd een degelijk rendement geeft aan de verhuurders. Dat project had heel goede resultaten, het verbeterde de kwaliteit van de panden én de betaalbaarheid.

Is dat allemaal betaalbaar?

Verstichele: Zijn de ondoordachte renovatiepremies op de eigenaarsmarkt betaalbaar? Die kwamen terecht bij eigenaars met voldoende middelen én verhoogden de huizenprijzen. Terwijl een doordachte huurrenovatiepremie een effectieve en efficiënte maatregel is, die de huurprijzen niet opdrijft en voor meer kwaliteitsvolle huurpanden zorgt.

Knack noemde de vorige Vlaamse minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) ‘minister van Dakloosheid’. Bent u bang nu Diependaele misschien de nieuwe minister-president wordt?

Verstichele: Niet de persoon is het belangrijkste, maar wat er in het regeerakkoord komt. Er zijn al verschillende teksten over allerhande thema’s uit de Vlaamse regeringsonderhandelingsen haast integraal in de pers gelekt, maar over het mogelijke woonbeleid weten we weinig of niets. Net als in de verkiezingscampagne lijkt het thema wonen totaal afwezig, terwijl de crisis aanhoudt. Ik hoop dat er een radicale breuk komt met het woonbeleid van de afgelopen jaren – of het gebrek daaraan.

Tot slot nog een opvallende vaststelling uit de Huurbarometer: ondanks de krapte stijgen de huurprijzen niet meer dan de inflatie. Dat is toch positief voor (kandidaat-)huurders?

Verstichele: Ook die tendens zien we al vijftien jaar. Dat kan relatief goed nieuws lijken, maar besef dat ongeveer een derde van de private huurders niet genoeg geld heeft om menswaardig te leven na het betalen van de huur. Mensen in armoede voelen die inflatie meer dan anderen. Dat is het verschil tussen procenten en centen.

Bovendien wordt de kloof tussen eigenaars en huurders zo nog groter. Veel Vlamingen sloten een hypotheek af met een bijzonder lage rente. Hun vaste kosten per maand verminderen jaar na jaar. Terwijl huurcontracten wel geïndexeerd worden, en dat vertaalt zich ook in hogere huurprijzen bij een nieuw contract. Wie een derde van zijn inkomen aan huur uitgeeft, voelt die indexering wel degelijk. Een kwart miljoen Vlaamse gezinnen kan niet op eigen kracht kwaliteitsvol wonen.

Gwendolyn Rutten (Open VLD): ‘De renovatieplicht was goed bedoeld, maar we moeten bijsturen’