De notariskantoren in dit land realiseerden in 2019 een bedrijfswinst van gemiddeld 428.000 euro. In de top vijftig van best verdienende notarissen heeft zelfs nummer 50 nog altijd een winst van meer dan één miljoen euro. Belangrijkste reden van dat succes: de swingende vastgoedmarkt.
Drie jaar geleden onderzocht Knack de jaarrekeningen van een veertigtal notarissen. Het ging toen over de inkomsten van 2016. De resultaten waren redelijk onthutsend. Maandelijkse inkomsten van 100.000 euro en meer waren geen uitzondering.
Er kwamen veel reacties op de analyse. Minister van Justitie Koen Geens (CD&V) herinnerde aan zijn belofte om het notariaat te moderniseren. Daar is ondertussen niets van terechtgekomen. De toenmalige SP.A stelde voor om het notariaat af te schaffen voor eenvoudige taken zoals het afsluiten van de aan- en verkopen van vastgoed en Freya Van den Bossche beschreef notariaten als ‘de duurste copycenters van het land’.
Erik Van Tricht, toen voorzitter van de Koninklijke Federatie van Notarissen, zei dat hij geen weet had van zulke exuberante verdiensten en vond dat het onderzoek van Knack niet representatief was, omdat het gebaseerd was op een willekeurige steekproef van veertig notarissen.
Daarom besliste Knack om de oefening over te doen, ditmaal op basis van de inkomsten van alle notariskantoren die de voorbije vijf jaar een jaarrekening indienden bij de Nationale Bank. Het gaat om gegevens die de notarissen zelf meedelen. Dat is publieke informatie.
We analyseerden de inkomsten van 2019 van 945 notarissen en vergeleken die met de inkomsten van vijf jaar eerder. Voor 2020 hebben ondertussen ook al 261 notariskantoren hun jaarrekening ingediend. Ook die onderzochten we, vooral om te zien of er sprake is van een corona-effect.
We geven telkens de bedrijfswinst na aftrek van personeelskosten en afschrijvingen, maar voor financiële opbrengsten, financiële kosten en belastingen. We kiezen voor deze parameter omdat dit het beste beeld schetst van de winst op de eigenlijke bedrijfsactiviteit. Het gaat om de bedrijfswinst van een notariskantoor. Vroeger waren dat bijna uitsluitend eenmanszaken. Tegenwoordig associëren twee of drie notarissen zich in één kantoor.
U moet hierbij wel rekening houden met de vaste maandelijkse vergoeding die de betrokken notarissen zichzelf ondertussen ook uitbetalen. De vernoemde winsten komen daar dus bovenop.
Corona-effect
De trend die Knack in 2018 belichtte, wordt bevestigd en zo mogelijk nog versterkt. De bedrijfswinst van alle Belgische notarissen bedroeg in 2019 gemiddeld 392.043 euro. In 2015 was dat 242.634 euro. Dat betekent dus een groei van bijna 62 procent. Het valt op dat de inkomsten tussen 2016 en 2018 relatief stabiel bleven, maar fors versnelden tussen 2018 en 2019.
Veel last van corona lijken notarissen niet te hebben, want op basis van de reeds ingediende jaarrekeningen voor de inkomsten van 2020 stegen de bedrijfswinsten door tot 420.614 euro, of een stijging van 7,3 procent.
Het zijn vooral de Waalse notarissen die geprofiteerd hebben van deze pandemie, want bij hen was de stijging ten opzichte van 2019 het grootst. Hun winsten stegen van 331.647 euro in 2019 naar 373.411 euro in 2020 (12,6 procent). Dat is een bevestiging van de vele krantenartikels over Vlamingen die na de lockdown massaal een buitenhuis hebben gekocht. Vlaamse notarissen, daarentegen, zagen hun inkomsten in 2020 dalen met 7,5 procent van 428.288 tot 396.089 euro.
Deze gemiddelden worden naar beneden getrokken omdat niet minder dan 88 notarissen in ons land, ondanks een boomende vastgoedmarkt, er toch in slaagden om verlies te maken. Deze verliezen moeten weliswaar genuanceerd worden. De slechtst boerende notaris, iemand uit de provincie Henegouwen, maakte bijvoorbeeld bekend dat hij in 2019 een bedrijfsverlies maakte van ongeveer een half miljoen euro, ondanks een brutowinst van 1,2 miljoen euro. Het verlies wordt verklaard door een voorziening van 1,450 miljoen euro.
Top vijftig
We stelden ook een lijst op van de vijftig best verdienende notarissen in ons land. Op nummer een staat een Brussels kantoor met een winst van 5,8 miljoen euro. Het is een kantoor met vijf vennoten. Per vennoot blijft dat een flinke winst. De best verdienende Vlaamse notaris heeft een kantoor in Heusden en houdt daar een winst van 3 miljoen euro aan over. In de top 50 hebben alle notarissen een winst van minstens één miljoen euro geboekt.
In een reactie op onze analyse in 2018 verklaarde Erik Van Tricht, nog dat ‘de notarisinkomsten waarover Knack het had grote uitzonderingen waren’.
Nicolas Carette, hoogleraar Vastgoedrecht aan de Universiteit Antwerpen, geeft toe dat de inkomsten van notarissen flink gestegen zijn. ‘Maar dat geldt ook voor de complexiteit en aansprakelijkheid van hun werk. Hun kosten zijn eveneens toegenomen. U mag ook niet vergeten dat een notaris een lang traject moet afleggen voor hij goed begint te verdienen: vijf jaar rechten studeren gevolgd door een specialisatiejaar notariaat, drie jaar stage en een moeilijk notarisexamen. U kunt zijn positie het best vergelijken met een arts-specialist.’ Het verschil tussen een notaris en een arts-specialist is dat die laatste soms bepaalt of een patiënt leeft of sterft. Zo’n vaart loopt het nog niet in notariskantoren.
Swingende vastgoedmarkt
Hoe komt het dat de inkomsten van notarissen blijven stijgen? De belangrijkste reden is al aangehaald: de bloeiende vastgoedmarkt. Vorige week nog raakte bekend dat er nooit eerder zoveel woningen van minstens 1 miljoen euro zijn verkocht, namelijk 1132, waarvan in Knokke alleen al 257.
Notarissen innen de registratiekosten die moeten worden betaald bij de aankoop van een woning. Die bedragen storten ze integraal door naar de overheid. Hun inkomsten komen vooral van de erelonen en allerlei administratieve kosten. De erelonen zijn een wettelijk vastgelegd percentage van de vastgoedprijs en zijn sinds 1980 ongewijzigd.
Vincent Carette: ‘Notarissen verdienen inderdaad het meest met vastgoedtransacties. Daar staan andere taken tegenover die minder lucratief zijn of waar ze zelfs verlies mee maken. Dat geldt vooral voor het familierecht, zoals een huwelijkscontract. Je kunt bij een notaris terecht voor gratis advies, terwijl je daarvoor bij een andere jurist, bijvoorbeeld een advocaat, moet betalen. (Ook bij de meeste advocaten kun je terecht voor een kosteloos eerste advies, nvdr.)’
Een recent onderzoek van de Federale Overheidsdienst Financiën leert dat de gemiddelde vastgoedprijzen in dit land tussen 2000 en 2019 met maar liefst 177 procent zijn gestegen. De totale honoraria van notarissen namen in die periode volgens Financiën met 136 procent toe
Bovendien is het aantal notariële aktes voor vastgoed tussen 2015 en 2019 gestegen met 21 procent. Notarissen verdienen aan erfenissen, echtscheidingen, schenkingen, bedrijfsovernames en meer, maar uit het onderzoek van Financiën blijkt dat in 2019 net geen 40 procent van de notariële transacties betrekking had op de overdracht van onroerende goederen. In bijna 20 procent van de gevallen ging het bovendien om hypotheken. Besluit: hoe meer de vastgoedmarkt boomt, hoe beter dat is voor de inkomsten van de notarissen.
Wij deden een berekening op de module van de website notaris.be. Als u een woning koopt van 250.000 euro, bedragen de registratiekosten als het gaat om uw eerste en enige woning 15.000 euro. Het ereloon is 2448 euro. Voor de administratieve kosten rekent de notaris 800 tot 1100 euro aan en voor de kosten voor de overschrijving van de bedragen 240 euro.
Hoger loon dan premier
Het is niet eenvoudig om te bepalen wat een redelijk loon of inkomen is, laat staan om de inkomens van verschillende beroepsgroepen objectief met elkaar te vergelijken. Parameters die over het algemeen aanvaard worden zijn de verantwoordelijkheid die met de functie gepaard gaat, het aantal personeelsleden dat hij of zij aanstuurt, de toegevoegde waarde die iemand levert enzovoort.
Daarmee rekening houdend valt het meteen op dat een notaris flink meer verdient dan bijvoorbeeld premier Alexander De Croo (233.000 bruto per jaar), terwijl toch niemand eraan twijfelt dat diens verantwoordelijkheid enkele maten groter is. Bovendien staat De Croo volgens een internationale vergelijking van de Noorse bank Sumo Finans in de top tien van best betaalde regeringsleiders ter wereld.
Charles Michel, voorzitter van de Europese Raad, verdient jaarlijks 392.000 bruto. De ceo van bpost verdient 489.000 euro bruto en zijn collega van De Lijn ongeveer 180.000 bruto. De stafchef van het Belgische leger heeft een nettoloon van 5300 euro per maand en heeft het bevel over meer dan 20.000 soldaten die zich soms in oorlogssituaties moeten begeven.
Dubbel statuut
Notarissen hebben in dit land een dubbel statuut. Het zijn namelijk zelfstandigen, maar ook ministeriële ambtenaren. Ter vergelijking: in Nederland heeft men enkele jaren geleden via de zogenaamde Balkenendenorm (genoemd naar de voormalige minister-president, nvdr) vastgelegd dat managers van overheidsbedrijven of topambtenaren niet meer dan 130 procent van een ministersalaris mogen verdienen. Voor 2020 is dat vastgelegd op 201.000 euro bruto. In Vlaanderen mag een ambtenaar niet meer verdienen dan de minister-president en dat is 253.000 euro bruto per jaar.
U mag ook niet vergeten dat een notaris een lang traject moet afleggen voor hij goed begint te verdienen.
Notarissen verdienen goed, maar zijn volgens sommigen allemaal overwerkt en klagen dat ze geen geschikt personeel vinden. Misschien komt dat omdat notaris een beschermd beroep is. Ze hebben een monopolie gekregen van de overheid, waardoor er volgens de zogenaamde Ventôsewet, die nog stamt uit de tijd van Napoleon, niet meer dan 1140 notariskantoren mogen zijn. Europa heeft al verschillende keren gezegd dat ons land dat beroep moet opengooien.
Volgens Nicolas Carette van de Universiteit Antwerpen is die vestigingswet in de praktijk grotendeels achterhaald. ‘Het aantal vestigingsplaatsen is weliswaar wettelijk beperkt, maar de voorbije jaren zien we steeds meer associaties van notarissen die samenwerken in één kantoor. Dat geeft ook ruimte voor specialisatie: de ene notaris doet vooral vastgoedtransacties, zijn collega legt zich toe op familierecht.’
Modernisering
Minister van Justitie Vincent van Quickenborne (Open VLD) maakte onlangs bekend dat hij de administratieve kosten van notarissen met 10 procent wil verlagen. Dat zal volgens een academische expert die liever anoniem wenst te blijven niet veel verschil maken op de uiteindelijke afrekening bij de aankoop van een woning. ‘Het is beter om de registratiebelasting te bekijken. Dat is in dit land sinds enkele jaren een regionale bevoegdheid. Als je onze tarieven internationaal vergelijkt, zitten wij bij de duurdere regio’s.’
Dat werd recent bevestigd in de studie van het Prijzenobservatorium. Die vergeleek de notariskosten in ons land met die in andere Europese lidstaten. Uit die vergelijking blijkt dat de notariskosten voor de aankoop van een woning alleen in Italië hoger zijn.
Dat bemoeilijkt ook de toegang van jongeren tot de dure vastgoedmarkt. Nicolas Carette: ‘Jongeren hebben het inderdaad steeds moeilijker op de vastgoedmarkt, maar het verlagen van de erelonen van de notaris zal daar niet veel aan veranderen. De makelaarskosten en de registratiekosten (respectievelijk gemiddeld 3 en 10 procent, nvdr) spelen daarin een veel grotere rol dan de erelonen.’
De vraag is of er veel zal veranderen, want het is opvallend hoe machtig de beroepsgroep van notarissen wel is. Enkele experts met wie we contact opnamen, gaven liever geen commentaar on the record, uit angst voor negatieve reacties.
Er wordt ook al jaren om een modernisering van het beroep gevraagd, maar elke minister van Justitie bijt er zijn tanden op stuk. De notarissen slagen er integendeel in om hun ’territorium’ voortdurend uit te breiden. Burgers worden voor steeds meer documenten verplicht om bij de notaris te passeren. Een van de recentste voorbeelden is de zorgvolmacht.
Mooie toekomst
Een van de grote vastgoedmakelaars in ons land maakte enkele dagen geleden bekend dat de komende maanden tot een kwart meer woningen te koop zullen worden aangeboden. Die boom zou vooral te danken zijn aan vijftigplussers die hun woning weer durven te verkopen nu ze gevaccineerd zijn tegen covid-19. ‘De rush op vastgoed houdt dus aan: vier op de vijf panden zijn binnen de zes weken verkocht en er zijn gemiddeld dertig kandidaat-kopers per woning.’ Het ziet er dus niet naar uit dat de notarissen snel minder zullen verdienen of minder werk zullen hebben, integendeel.
Dit artikel kwam mede tot stand dankzij de hulp van het softwarebedrijf Intellifin en Trends Business Information.
Top 10 van best verdienende notarissen in Vlaanderen
01. Heusden (O.-Vl.) 3 miljoen *
02. Wetteren 2,8 miljoen
03. Merelbeke 2,5 miljoen
04. Turnhout 2,4 miljoen
05. Kraainem 2,1 miljoen
06. Antwerpen 2,1 miljoen
07. Deerlijk 2 miljoen
08. Sint-Genesius-Rode 1,9 miljoen
09. Ledegem 1,8 miljoen
10. Turnhout 1,7 miljoen
* euro bedrijfswinst in 2019
DE VASTGOEDSECTOR REAGEERT: ‘Sommige notariaten zijn verdoken vastgoedkantoren’
Kristof Thijs, directeur communicatie van CIB Vlaanderen (Confederatie van Immobiliënberoepen), betreurt het dat ‘meer en meer notarissen de commerciële weg inslaan’. Hij verwijst daarmee naar Biddit, het digitale platform waarop notarissen vastgoed te koop zetten.
‘Dat is niet verenigbaar met het statuut van ambtenaar, wat een notaris eigenlijk is. De vraag moet gesteld worden of notarissen überhaupt aan vastgoedbemiddeling mogen doen. Er is zelfs een trend waarbij sommige notariskantoren zich meer en meer opwerpen als verdoken vastgoedkantoren. Die commerciële insteek lijkt alsmaar meer aan belang te winnen.’
Thijs zegt dat makelaars geen probleem hebben met Biddit als digitaal alternatief voor de stoffige openbare caféverkopen. ‘We moeten echter vaststellen dat “notaris-makelaars” het platform steeds vaker gebruiken voor louter commerciële vastgoedbemiddeling. Dit blijkt uit het stijgende aantal grote en opvallend rode publiciteitsborden aan de te verkopen panden, marketingcampagnes op sociale media en andere mediakanalen.’
Sommige kopers vallen via het Biddit-systeem uit de boot, meent Thys, omdat de opschortende voorwaarde voor het al dan niet verkrijgen van een hypothecaire lening lang niet altijd wordt voorzien in de verkoopvoorwaarden. ‘Hiermee creëer je een tweeklassensysteem, waarbij enkel kopers die financieel sterk staan hun voordeel halen uit Biddit. Bovendien hebben kopers geen vrije keuze van notaris bij een aankoop via Biddit.’
CIB Vlaanderen vraagt ook een verlaging van het gunsttarief in de registratierechten. ‘De daling naar 6 procent op 1 januari 2020 voor de enige eigen woning heeft de afschaffing van de woonbonus absoluut niet gecompenseerd. Daarom blijven we pleiten voor een verlaging van de fiscale druk bij de aankoop van een woning.’
‘OOK HET WERKVOLUME IS GESTEGEN’
‘Het klopt dat sommige notarissen goed verdienen’, zegt Jan Sap, directeur-generaal bij Fednot, de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. ‘Maar hun winstmarges liggen in lijn met die van andere vrije beroepen.’
Notarissen hebben wel het statuut van een ambtenaar.
Jan Sap: Ze hebben een dubbel statuut: zowel ambtenaar als vrij beroep, maar ik geef toe dat notarissen van alle vrije beroepen de hoogste winstmarges hebben.
Hoe verklaart u dat?
Sap: Dat komt natuurlijk voor een groot stuk doordat de vastgoedprijzen sterk gestegen zijn. Ook het aantal transacties is veel groter dan vroeger. De inkomsten zijn dus gegroeid, maar ook het werkvolume is toegenomen. Onder meer door de complexiteit van de wetgeving en de sterke groei van het aantal opzoekingen en analyses. Bovendien vinden notarissen moeilijk geschikt personeel.
Hoe komt dat?
Sap: Misschien is dat nog het gevolg van het oude imago van notarissen. Dat is jammer, want het beroep is erg mooi en zoals u zegt dus ook goed betaald.
Vindt u het normaal dat een notaris in dit land meer verdient dan de premier?
Sap: Ik weet niet of ik het eens ben met die stelling, want ik ken de cijfers waarop u zich baseert niet. De winstcijfers van een vennootschap zeggen bovendien niets over het persoonlijke inkomen van de notaris. Hij kan een deel herinvesteren in het kantoor. Tussen 2011 en 2020 is er overigens twintig procent aan nieuwe medewerkers bij gekomen. Ook hebben notarissen sterk geïnvesteerd in digitalisering.
Minister Van Quickenborne zei onlangs dat de notaristarieven ‘ouderwets en weinig transparant’ zijn.
Sap: Wij zijn sinds enkele maanden in overleg met de minister om onze tarieven te moderniseren. De gesprekken verlopen zeer constructief en ik hoop dat we in het najaar het resultaat bekend kunnen maken.
Uit het onderzoek van het Prijzenobservatorium blijkt dat enkel een Italiaanse notaris nog duurder is dan een Belgische.
Sap: Daar ben ik het totaal niet mee eens. Je moet geen appelen met peren vergelijken. De werklast, jobinhoud en verantwoordelijkheid van notarissen verschilt bijna in elk land. Als je een huis koopt in Spanje, betaal je bijvoorbeeld naast notariskosten ook een ereloon aan een advocaat.
Vooruit stelt voor om eenvoudige taken van een notaris uit te besteden aan ambtenaren.
Sap: Dat is geen goed idee. Dat zal zeker niet goedkoper zijn, want je zult ambtenaren moeten aanwerven. Nog belangrijker is dat je zo de onafhankelijke positie van een notaris verliest. Voor veel mensen is de notaris een vertrouwenspersoon en ze voelen zich toch nog altijd zekerder als ze een akte laten opstellen door een notaris dan door een ambtenaar. Trouwens, in ons land is er een groot vertrouwen in en een grote tevredenheid over notarissen.
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier
