Het EPC-effect: wat doet het energielabel met de prijzen van onze woningen?

Er ontstaat een vastgoedmarkt met twee snelheden: energiezuinige woningen worden duurder, energieverslindende woningen goedkoper. Maar eigenlijk worden ze allemaal minder waard.

Het was voorspeld en het is ook uitgekomen: voor het eerst in tien jaar zijn de huizenprijzen in Vlaanderen gedaald. Na een decennialange stijging lag de prijs voor een huis eind 2023 gemiddeld bijna 2 procent lager dan eind 2022, becijferde Sven Damen, hoogleraar vastgoedeconomie en financiering (UAntwerpen), in samenwerking met vastgoedmakelaar ERA. Maar achter die gemiddelde prijsdaling gaat een heel andere realiteit schuil. En die heeft alles te maken met de energiezuinigheid van een woning.

In 2008 werd de energieprestatie-certificaatscore kortweg EPC-score, ingevoerd. Die vertelt hoe energiezuinig een woning is. Energieverslindende huizen krijgen een EPC-score E of F en alle huizen in Vlaanderen die vanaf 2023 worden aangekocht, moeten binnen de vijf jaar minstens D halen. Dat betekent meestal het dak isoleren, nieuwe ramen plaatsen enzovoort. Aan de aankoop van een energieverslindende woning hangt dus een extra prijskaartje voor verplichte renovatie.

Gevolg is dat de huizen met EPC-score E of F in het laatste kwartaal van vorig jaar 3,7 procent aan waarde verloren in vergelijking met het laatste kwartaal 2022. Maar bij de energiezuinige woningen met een EPC-score van A of B zien we een andere beweging: zij werden 1,5 procent duurder. Dat is de werkelijkheid achter het verhaal dat de gemiddelde huizenprijzen in Vlaanderen voor het eerst in tien jaar zijn gedaald. Tussen haakjes: in Wallonië bestaat er geen verplichting om huizen energiezuiniger te maken en daar stegen de vastgoedprijzen het afgelopen jaar met gemiddeld 2,5 procent.

Is er een eind gekomen aan de decennialange stijging van de woningprijzen? Knack ontwart het kluwen van inflatie, overwaardering, afbetalingslast, verplichte renovatie en schaarse bouwgrond.

1. Hoe duur is vastgoed vandaag?

Sinds er betrouwbare statistieken bestaan, zijn de prijzen van woningen in ons land zo goed als altijd gestegen. ‘Slechts in twee periodes daalden de prijzen’, zegt Christopher Warisse, vastgoedspecialist bij de Nationale Bank van België. ‘Een eerste keer in de jaren 1980 en recenter tijdens de economische en financiële crisis van 2008-2009. Maar die dalingen zijn beperkt vergeleken met de stijgingen van de laatste decennia. De laatste jaren stegen de woningprijzen opnieuw sterk. Als we rekening houden met de inflatie zijn de prijzen van woningen sinds 1973 verdrievoudigd.’

De prijzen van het vastgoed namen in ons land sterker toe dan in de meeste andere landen. De Nationale Bank spreekt van een overwaardering van 10 à 15 procent en waarschuwde al herhaaldelijk: ‘Een forse prijsdaling is niet uitgesloten.’ Zo’n serieuze prijsdaling kennen we vandaag niet. ‘Al bij al valt de prijsverlaging die we nu zien erg goed mee’, zegt Patrick Luysterman, samen met notaris Bart Van Opstal de auteur van het boek Een huis kopen zou niet moeilijk mogen zijn. En hij ziet die forse prijsdaling ook niet voor onmiddellijk. Want welke factoren beïnvloeden de waarde van vastgoed?

2. Hoe groot is het aanbod?

Bouwgrond in Vlaanderen is en blijft schaars. Al meer dan twintig jaar zijn politici bezig met de hertekening van de ruimtelijke ordening. ‘Het uitgangspunt van wat men de “betonstop” of“bouwshift” in Vlaanderen is gaan noemen, is dat de ontwikkeling van woningen voortaan maximaal zal moeten gebeuren door bestaande bebouwde ruimtes te transformeren en zo weinig mogelijk door open en onbebouwde ruimte in te nemen’, zegt Johan Van Gompel, vastgoedspecialist bij KBC. ‘Vanaf 2040 zou het in principe in Vlaanderen dan niet meer mogelijk zijn om op open ruimte te bouwen.’

Gevolg is dat de prijs van de bouwgrond de voorbije decennia nog meer steeg dan die van woningen. Terwijl de woningprijzen maal drie gingen, klommen grondprijzen maal vijf. En dat zijn cijfers voor België: in Vlaanderen stegen de grondprijzen nog veel feller omdat bouwgrond hier veel schaarser is dan in het zuiden van het land. Dat maakt dat de aanschaf van een woning, zelfs van een krot alleen nog goed voor afbraak, interessant kan zijn vanwege de bouwgrond.

De mediaanprijs van bouwgrond (de helft is duurder, de helft goedkoper) bedraagt nu 429 euro per vierkante meter, maar hangt sterk samen met de ligging. Vlaams-Brabant is de duurste provincie, Limburg de goedkoopste. De prijs van bouwgrond kan ook sterk verschillen van gemeente tot gemeente. De hoogste grondprijzen worden genoteerd aan de kust, dat zal niemand verbazen. Andere factoren zijn of er voldoende scholen in de buurt zijn, of de autostrade en het station vlot bereikbaar zijn en of de grond in een groene omgeving ligt met weinig verkeer. Zuidgerichte percelen blijken ook nog steeds de voorkeur te genieten van kopers. Maar het is duidelijk: bouwgrond is schaars in Vlaanderen en dat ondersteunt de prijs van vastgoed.

Sinds 1973 zijn de woningprijzen verdrievoudigd.

Christopher Warisse, Nationale Bank

3. Hoe zit het met de vraag?

Er zijn een aantal zaken die de vraag naar vastgoed bepalen. Een belangrijke factor is de demografische evolutie: een toename van de bevolking en het aantal huishoudens stuwt de vraag naar woningen. Volgens voorspellingen van het Planbureau zal Vlaanderen in 2040 7 miljoen inwoners tellen en zo’n 3,1 miljoen gezinnen. Dat zou betekenen dat er gemiddeld jaarlijks 15.000 gezinnen bijkomen. Dat is minder dan de voorbije decennia, maar toch: de demografische druk op de vastgoedmarkt zal aanhouden en zal de vastgoedprijs stutten.

‘Belangrijk daarbij is wel dat de huishoudens kleiner worden, de zogenaamde gezinsverdunning, en ook met de vergrijzing gaan meer mensen op zoek naar kleinere huizen’, zegt Marc Dillen van Embuild Vlaanderen, dat bedrijven in de bouwsector vertegenwoordigt. ‘En daar is het aanbod vandaag veel te klein.’

4. Hoeveel geld is er beschikbaar?

Nog een belangrijk element dat mee de vraag bepaalt, is het beschikbare inkomen. ‘De gezinsinkomens stijgen in ons land al meer dan twintig jaar’, weet Warisse van de Nationale Bank, ̒maar minder dan de woningprijzen in die periode.’ Dat betekent dus dat er een steeds grotere hap uit het gezinsbudget gaat naar het verwerven van vastgoed.

‘De betaalbaarheid van woningen is de laatste jaren flink verslechterd’, concludeerde Peter Reusens, econoom bij de Nationale Bank, vorig jaar in een studie. ‘Het aandeel van het beschikbare inkomen dat een huishouden besteedt aan een hypothecaire lening, in het jargon de afbetalingslast, is gestegen tot boven de 27 procent.’ Veel meer mag dat niet stijgen om financieel gezond te blijven.

Gelukkig zal er ook de volgende jaren nog een krapte op de arbeidsmarkt zijn en zal de werkloosheid zonder een zware schok niet toenemen. Het inkomen zal dus meestal niet afnemen, al verwachten economen ook niet dat het beschikbare inkomen de volgende jaren nog opmerkelijk zal stijgen. Dat zou dan de vastgoedprijzen temperen. Natuurlijk is bij dit alles een cruciale vraag hoe de rente voor hypothecaire leningen de volgende jaren zal bewegen.

5. Wat met de rente op hypotheekleningen?

Het verwerven van vastgoed gaat zo goed als altijd gepaard met het afsluiten van een hypothecaire lening. De rente waartegen kan worden geleend, bepaalt dan voor een groot deel het vastgoedbudget. Stel dat een gezin maandelijks 1400 euro kan en wil betalen voor de aflossing van een hypothecaire lening, dan kan het tegen een vaste rentevoet van 2 procent en een looptijd van twintig jaar 280.000 euro lenen. Is de rente 4 procent, dan wordt dat 240.000 euro. Dat scheelt.

We hebben de voorbije decennia een sterke daling van de rente gezien. ‘In België daalden de rentetarieven van ongeveer 14 procent in de jaren 1980 tot slechts gemiddeld 1,5 procent in 2021’, zegt Reusens. Maar sinds begin 2022 stijgt de hypotheekrente, omdat de Europese Centrale Bank de rentetarieven optrok om de inflatie te bestrijden. De rente ging eind vorig jaar richting 4 procent maar staat ondertussen weer wat lager. Vandaag moet u rekenen op een rente van pakweg 3,75 procent.

Historisch gezien is die rentevoet nog altijd niet zo hoog, maar in vergelijking met wat we jarenlang gewoon waren, is het wel nog steeds bijna een verdriedubbeling. Specialisten zoals John Romain van Immotheker Finotheker menen dat ‘de rentes aan het stabiliseren zijn op dat hoge niveau’. Ook dat zet dan een rem op de stijging van de vastgoedprijzen.

6. Nieuwe factor: wat is de EPC-score?

Een heel nieuwe factor is de EPC-score, die weergeeft hoe energiezuinig een woning is. Alle vastgoedspecialisten zijn het erover eens: vroeger was locatie de belangrijkste factor voor het bepalen van de vastgoedprijs, vandaag is dat de EPC-score.

Uit een recente enquête van ING blijkt dat er opvallende verschillen tussen generaties bestaan. ‘Terwijl slechts 37 procent van de 18- tot 24-jarigen energiezuinigheid in zijn top drie zet van belangrijkste criteria, stijgt dat tot 72 procent onder de 55- tot 64-jarigen’, zegt Wouter Thierie, econoom bij ING, die meteen waarschuwt: ‘Er schuilt hier een potentieel gevaar. De jongere groep heeft weinig woonervaring en zal de komende jaren voor het eerst de woningmarkt betreden. Het gevaar bestaat dat ze te veel zullen bieden voor een energieverslindende woning.’

Volgens de klimaatplannen van de Europese Unie zal elke woning in België tegen 2050 een EPA A moeten hebben. Minder dan 5 procent van de woningen voldoet vandaag al aan die doelstelling. In Vlaanderen is iedereen die een woning verkoopt verplicht de EPC-score te vermelden. Zoals gezegd: als u een huis of appartement verwerft met een slecht energielabel E of F, dan moet u dat gebouw binnen de vijf jaar renoveren tot minstens EPC-score D. Doet u dat niet, dan hangt u een boete boven het hoofd plus de verplichting om alsnog te renoveren.

Dat alles zal alleen maar strenger worden: wie in 2028 een huis koopt zal minstens tot label C moeten renoveren, in 2040 wordt dat EPC-score A. De renovatieplicht weegt op de prijs. ‘Voor een vergelijkbare woning met een F-label werd 11,7 procent minder betaald dan voor een woning met een D-label’, weet vastgoedeconoom Sven Damen. Marc Dillen van Embuild: ‘Vroeger renoveerde je eerst de badkamer en de keuken, nu zal het geld gaan naar isolatie.’

Econoom Johan Albrecht (UGent en Itinera) noemt dat een soort pedagogisch project. ‘De overheid dwingt kandidaat-kopers bij hun aankoop rekening te houden met de energieprestaties. Dat gebeurde in het verleden te weinig. Het risico is nu dat mensen renoveren tot label D en denken dat daarmee de klus geklaard is. Dat is vanuit het klimaat- en energieperspectief natuurlijk jammer. En ook voor het waardebehoud van de woning is het niet de beste zet. Want als je over vijf of tien jaar wilt verkopen en de markt vraagt een label B, dan is een woning met een label D minder aantrekkelijk. Door het minimum te doen, schiet je jezelf in de voet. Maar de realiteit is ook dat veel mensen nu niet de middelen hebben om optimaal te renoveren.’

7. Hoe betrouwbaar is de EPC-score?

De EPC-score speelt dus een belangrijke rol in de prijs van vastgoed. De betrouwbaarheid ervan kreeg een flinke knauw toen recent uit het VRT-programma Factcheckers bleek hoe er gesjoemeld werd bij de toekenning van die scores. De tv-makers lieten vier verschillende energiedeskundigen langskomen om een EPC op te stellen voor een huis. Terwijl de ene dat nauwgezet en correct deed en ook vroeg naar de facturen van de isolatie, namen anderen een loopje met de regels, gaven ze actief tips om te sjoemelen én knepen ze tijdens de plaatsbezoeken een oogje dicht voor tekortkomingen.

Vroeger renoveerden mensen eerst de badkamer en de keuken, nu zal het geld gaan naar isolatie.

Marc Dillen, Embuild Vlaanderen

Uiteindelijk leverden vier energiedeskundigen EPC-scores af. Natuurlijk zouden die niet veel van elkaar mogen afwijken. Wat bleek? Twee deskundigen gaven het bezochte huis een oranje D-label, nipt boven het E-label wat tot een renovatieplicht voor kopers zou leiden. Een derde deskundige gaf een C-label. De vierde zag het nog positiever in en kende zelfs een lichtgroen B-label toe.

Vlaams minister van Energie Zuhal Demir (N-VA) kondigde al strengere controles en hogere minimumboetes aan: ‘De minimumboete voor energiedeskundigen die fouten maken, werd verdubbeld tot 500 euro en kan oplopen tot 5000 euro. Als blijkt dat het om herhaaldelijke en bewuste fouten of fraude gaat, kunnen we overgaan tot schorsingen en zelfs een definitief beroepsverbod.’

8. Wat kost een renovatie?

Voor kopers komt het er dus op aan om de renovatiekosten van een woning met een slechte EPC-score te kunnen inschatten: wat zal het kosten om dat pand tot minstens score D te krijgen? Ze moeten met dat bedrag rekening houden als ze nadenken over het totale budget waarover ze beschikken voor de aankoop van vastgoed, zeker omdat de Vlaamse overheid hen verplicht om die renovatie op korte termijn door te voeren.

Nu staat er onder heel wat vastgoedadvertenties een raming van de kostprijs voor een energiezuinige renovatie. ‘Dat is natuurlijk altijd een benadering’, zegt Dillen. ‘Je moet daarbij goed opletten, want die kosten kunnen veel hoger oplopen dan zo’n algemene raming.’ Als koper is het daarom aangewezen om een architect of aannemer een prijsberekening te laten maken.

U kijkt meteen ook beter naar het asbestattest dat sinds eind 2022 verplicht is als een woning wordt verkocht die dateert van vóór 2001. Er bestaat vandaag geen algemene verplichting om asbest te verwijderen, maar als het asbest in slechte staat is of als het bij renovatiewerken bloot komt te liggen, moet het wel verwijderd worden. Ook dat brengt kosten met zich mee.

Vastgoedspecialist Patrick Luysterman vat het zo samen: ‘Een grondige verbouwing betekent dat je een tijdje niet in het huis kunt wonen of dat je op een bouwplaats woont. En meestal kost het meer dan aanvankelijk gedacht.’ Met andere woorden: de prijzen van energieverslindende woningen kunnen dan wel gedaald zijn, dat betekent lang niet dat de koper minder diep in zijn portemonnee hoeft te tasten als hij de verplichte renovatie meerekent.

9. Welke invloed heeft de inflatie?

Er is één belangrijk element waarover te weinig wordt gesproken als het gaat over de evolutie van de vastgoedprijs. Nochtans kennen we het sinds kort weer goed: de inflatie, de stijging van de levensduurte. Jarenlang schuurde de inflatie tegen de nul procent en maakte dat allemaal niet veel uit. Sinds de zomer 2021 klimmen de prijzen. Vooral na de invasie van Rusland in Oekraïne in februari 2022 en de stijgende energieprijzen nam de inflatie danig toe. In 2022 bedroeg ze 10 procent, vorig jaar 4 procent.

Wat betekent dat voor de vastgoedprijzen? Als we rekening houden met de inflatie hebben we de voorbije maanden een serieuze waardedaling van het vastgoed meegemaakt. Sven Damen: ‘De piek van de vastgoedprijzen lag in het derde kwartaal van 2021. In vergelijking daarmee zijn de prijzen als we rekening houden met de inflatie eind 2023 zo’n 10 procent gedaald. Voor de woningen met een slechte EPC-score is die daling nog groter, maar ook de woningen met een A- of B-score zijn reëel in waarde gedaald.’ Met andere woorden: ook als er een hogere prijs op het kaartje stond, daalden de woningen toch in waarde.

De verwachting van de meeste vastgoedeconomen is dat de woningprijzen dit jaar vrij stabiel zullen blijven. Maar er wordt voor 2024 wel gerekend op een inflatie van bijna 4 procent, wat betekent dat ook dit jaar de woningen reëel in prijs zouden dalen. Patrick Luysterman: ‘De inflatie zorgt de laatste jaren voor een correctie op de vastgoedmarkt.’

10. Kopen of toch maar blijven huren?

De dalende vastgoedprijzen kunnen sommigen aanzetten om nu een woning te kopen, maar anderzijds is de hypotheekrente in korte tijd fors gestegen en is de kostprijs van de verplichte renovatie van energieverslindende woningen een risicofactor. De voorbije jaren was het voor huishoudens met een laag inkomen of beperkt vermogen al moeilijk om een eigen woning te kopen. Zeker in de dure regio’s of steden als Brussel, Leuven en Gent. Dat zal niet meteen veranderen.

‘Duurdere leningen en hoge woningprijzen maken het voor meer huishoudens moeilijker of zelfs onmogelijk om een eigen, betaalbare woning te verwerven, zeker in de dure regio’s’, zegt Johan Van Gompel van KBC. ‘Gezinnen zijn daar steeds meer op de huurmarkt aangewezen.’ Maar huurders missen wel de voordelen van een eigen woning, zoals de woonzekerheid en het feit dat ze “gratis” wonen zodra de lening is afbetaald. In 2022 gingen ze gemiddeld met bijna 5 procent omhoog, in 2023 zelfs met bijna 10 procent. Dat komt weer door de inflatie: de verhuurder mag de huurprijs indexeren. De maandelijkse afbetalingen van de hypothecaire lening blijven daarentegen constant.

Al jaren bezit zo’n 72 procent van onze gezinnen een eigen huis. De meerderheid van hun vermogen bestaat uit vastgoed. Een woning wordt vaak gezien als een appeltje voor de dorst, een spaarpotje voor als later meer geld moet worden uitgeven aan gezondheidszorg en/of een verblijf in een woonzorgcentrum. Omdat de vastgoedprijzen sterk bleven stijgen, was vastgoed tot nu toe bovendien de voornaamste groeimotor van dat vermogen. Ook daar zit nu de klad in.