De hypotheekrente is in één jaar tijd verdubbeld. Toch is het niet zeker dat de huizenprijzen daardoor zullen zakken, zeggen experts.
De makkelijkste vragen zijn vaak het moeilijkst te beantwoorden. ‘Of we te laat zijn om nog een woning te kopen nu de hypotheekrente zo fors is gestegen? Of zijn we juist te vroeg omdat de woningprijzen zullen zakken?’ herhaalt Patrick Luysterman. Zijn hele carrière volgde Luysterman bij zakenkrant De Tijd de vastgoedmarkt op de voet. Toen hij onlangs met pensioen ging, schreef hij samen met notaris Bart Van Opstal het boek Een huis kopen zou niet moeilijk mogen zijn. Luysterman haalt diep adem: ‘Het zijn twee vragen die iedereen zich nu stelt, maar het is niet makkelijk om daarop het antwoord te geven.’
Feit is: als u nu een woonlening afsluit, betaalt u dubbel zoveel rente als een jaar geleden. In februari vorig jaar kon u lenen tegen pakweg 1,25 procent, nu is dat meer dan 2,50 procent. En dat scheelt. Stel dat u bij de bank 200.000 euro leent met een looptijd van 20 jaar tegen 1,25 procent, dan moet u 941 euro per maand terugbetalen. Als u dat bedrag moet lenen tegen 2,50 procent wordt dat 1057 euro. U dokt dus elke maand 100 euro meer af dan een jaar geleden. Over de hele looptijd geeft u zo 25.000 euro meer terug aan de bank.
Hoge inflatie
Dat de hypotheekrente zo fors steeg, heeft alles te maken met de beteugeling van de hoge inflatie. In vergelijking met een jaar geleden is het leven nu 8 procent duurder. Om die forse prijsstijging te temperen verwacht iedereen dat de Europese Centrale Bank (ECB) de rente zal optrekken, wat de Amerikaanse centrale bank al aan het doen is. Met een hogere rente gaan we wat meer sparen en minder investeren en consumeren, zodat de prijsstijgingen worden af- geremd, luidt de redenering. En als de ECB de rente optrekt, stijgt de hypotheekrente die de banken hanteren mee.
De hogere hypotheekrente wordt voor een groot deel gecompenseerd door de indexering van de lonen.
Peter Vandenhoute, hoofdeceonoom ING
‘De ECB heeft de rente nog niet opgetrokken, maar iedereen verwacht dat ze dat zal doen. De hypotheekrente anticipeert daar op en stijgt al’, zegt Peter Vanden Houte, hoofdeconoom bij ING. ‘Als de ECB straks de rente optrekt, zal de hypotheekrente nog stijgen. Ik verwacht dat die tegen het eind van het jaar rond 3 procent zal schommelen.’ De afbetaling wordt dan nog wat zwaarder. Tegen 3 procent rente betaalt u voor uw lening van 200.000 euro met een looptijd van 20 jaar 1100 euro per maand af. Nog eens 50 euro per maand meer dan vandaag.
Vraag en aanbod
De stijgende hypotheekrente heeft als gevolg dat veel gezinnen minder kunnen gaan lenen, hun beschikbare budget om een woning te kopen wordt kleiner. Als u niet meer dan 1000 euro per maand wilt of kunt afbetalen, beschikt u met een rente van 3 procent maar over 180.000 euro in plaats van 220.000 euro als u een jaar geleden tegen 1,25 procent zou hebben geleend. ‘Ik heb het onlangs berekend’, zegt Vanden Houte. ‘Als de rente met 1 procent stijgt, daalt de koopkracht gemiddeld met 8 procent voor de aanschaf van een woning.’
De woningprijzen stijgen al jaren zeer hard in ons land, vorig jaar nog met zo’n 7 procent. Als gezinnen minder budget hebben om een woning aan te schaffen, zullen de prijzen dan dalen? ‘In het verleden waren de prijsstijgingen van vastgoed voor twee derde te verklaren door de daling van de rente’, zegt Luysterman. ‘Je zou dus kunnen verwachten dat de prijzen zullen dalen als de rente stijgt, maar ik denk niet dat je daar moet op hopen.’ Vanden Houte: ‘Een hogere rente zorgt voor tegenwind op de vastgoedmarkt, ze remt de prijsstijgingen af. Maar het voorbije jaar steeg de hypotheekrente, kopers konden toen al minder geld op tafel leggen en toch zagen we de vastgoedprijzen nog stijgen.’
Daar is Johan Van Gompel, die bij KBC de vastgoedmarkt volgt, het mee eens: ‘Volgens studies is ons vastgoed meer dan 10 procent overgewaardeerd. De prijzen zouden dus kunnen zakken, maar ik zie dat enkel gebeuren als er een zware recessie komt en veel banen op de tocht staan. Daar is geen sprake van, al moeten we afwachten hoe de oorlog in Oekraïne en de gasleveringen uit Rusland evolueren.’
Alle drie zien ze een hele reeks factoren die de vastgoedprijs nog zullen ondersteunen. Luysterman: ‘Het aanbod wordt niet groter. Bouwgronden zijn schaars, bouwvergunningen krijgen verloopt moeilijk, bouwvakkers kunnen het werk niet volgen.’ Vanden Houte: ‘De Vlaamse regering verlaagde begin dit jaar de registratierechten op de enige eigen woning van 6 naar 3 procent, ook dat zorgt voor wat meer vraag.’ Van Gompel: ‘Jaarlijks komen er nog gezinnen bij, dus de vraag naar woningen groeit nog. Ook dat zorgt ervoor dat de vastgoedprijs niet zal dalen.’ Luysterman: ‘En wat gaan ouders en grootouders met hun spaargeld doen? Het spaarboekje levert je met de hoge inflatie gegarandeerd verlies op en de beurzen zijn grillig. Gaan ze meer in vastgoed investeren? Gaan ze hun (klein)kinderen helpen bij de aankoop van een woning? Ook dat zal de vastgoedprijzen ondersteunen.’
Nieuwbouw en renovatie
En dan is het tijd voor nuancering. ‘We spreken steeds over de gemiddelde woningprijzen’, zegt Luysterman, ‘maar ik zie grote verschillen. Een vierde van de woningen die vorig jaar verkocht werden waren nieuwbouw. Die prijzen zullen niet dalen, net als de prijzen van instapklare bestaande woningen. Voor woningen waar nog veel werk aan is, bijvoorbeeld om ze energie-efficiënt te maken, is het een ander verhaal. De kosten voor zo’n renovatie stijgen en ik zie de prijzen van zulke woningen eerder dalen.’
misschien kun je beter vandaag een woning kopen dan morgen, want het is alles behalve zeker dat de vastgoedprijzen zullen dalen, terwijl de rente wel nog zal klimmen.
Van Gompel: ‘Wij denken dat de vastgoedprijzen dit jaar nog met 4,5 procent zullen stijgen en volgend jaar met 2,5 procent. Maar met een inflatie van zo’n 7 procent dit jaar en volgend jaar pakweg 4 procent spreek je van een reële daling.’ Vanden Houte: ‘En wat als je blijft huren? De huurprijs wordt jaarlijks aangepast aan de stijging van de levensduurte, dus de kostprijs om een huis te huren stijgt nu ook fors.’ Luysterman: ‘Als je kunt lenen tegen een vast tarief van 3 procent met een inflatie van 7 procent, dan leen je eigenlijk spotgoedkoop, want je loon wordt in ons land automatisch aangepast aan de inflatie. Als de inflatie hoog blijft, wordt het bedrag dat je maandelijks moet terugbetalen een steeds kleiner deel van je inkomen.’
Daarnaast plaatsen de experts de verdubbeling van de hypotheekrente in het afgelopen jaar tot 2,50 procent in een historische context. Begin 2000 lag de hypotheekrente rond 6 procent, in de jaren 80 zelfs meer dan 10 procent. Na de financiële crisis van 2008 stond de rente meer dan een decennium historisch laag. Dat de rente aantrekt, is dan ook niet verbazingwekkend, de lage rentestand de voorbije jaren was dat wel. ‘We zien nu een beweging weg uit de abnormaliteit’, vat Van Gompel het samen.
Opnieuw de hamvraag: zijn we vandaag te laat of te vroeg om een woning te kopen? Van Gompel: ‘Je kunt zeggen dat je nu te laat bent, want de rente is gestegen en de vastgoedprijzen staan nog steeds hoog en zullen nog wat stijgen. Maar misschien kun je beter vandaag een woning kopen dan morgen, want het is alles behalve zeker dat de vastgoedprijzen zullen dalen, terwijl de rente wel nog zal klimmen.’ Vanden Houte: ‘Het is nu natuurlijk minder gunstig dan een jaar geleden door de hogere hypotheekrente, maar vergeet toch niet dat die voor een groot deel wordt gecompenseerd door de automatische indexering van de lonen.’ Luysterman: ‘Het is goed dat er nu even een adempauze is, zodat de felle prijsstijgingen in het vastgoed van de voorbije jaren wat worden afgeremd. Maar wie wacht op een prijsdaling van 10 procent of meer, vrees ik te moeten teleurstellen.’
