‘Waarom de blokkering van de indexering huurprijzen een zeer verdedigbare maatregel is’

‘Hopelijk luistert Matthias Diependaele (N-VA) als de vermoedelijke nieuwe Vlaamse minister-president beter naar de bekommernissen van die kwetsbare gezinnen dan in zijn functie als minister van Wonen’, schrijven Niels Morsink en Sacha Dierckx, kernleden van Denktank Minerva.

‘Blokkeer de huurprijsindexering structureel voor slecht geïsoleerde woningen.’ Het is een van de maatregelen die de experts van het Steunpunt Armoedebestrijding naar voren schoven in het tweejaarlijks Verslag 2022-2023. ‘Onmogelijk’ en ‘veel te radicaal’, zullen sommigen denken. Nochtans is het een effectieve sociale en ecologische maatregel, die al tijdelijk in Brussel, Wallonië én Vlaanderen werd ingevoerd, en die door veel middenveldorganisaties wordt verdedigd.

Maar laten we beginnen met enkele vaststellingen.

Vaststelling 1: België faalt in de strijd tegen energiearmoede. Energiearmoede is een situatie waarin huishoudens geen toegang hebben tot de energie die nodig is voor een behoorlijke levensstandaard, zoals voldoende warmte. In 2022 leefde volgens de Koning Boudewijnstichting meer dan een op de vijf Belgische huishoudens in energiearmoede, een stijging met 7 procent tegenover 2021. Bovendien heeft België geen duidelijke doelstellingen en plannen om energiearmoede terug te dringen. De verwoording van de Europese Commissie in de recente beoordeling van het Belgische Nationaal Energie- en Klimaatplan is vernietigend. De Commissie beveelt dan ook aan dat België ‘verder de aanpak van energiearmoede ontwikkelt door een specifiek meetbare reductiedoelstelling aan te geven’, en ‘aanvullende details geeft over bestaande en mogelijke maatregelen om energiearmoede aan te pakken’.

Vaststelling 2: energiearmoede komt meer voor bij huurders. Volgens de Koning Boudewijnstichting is het gevaar van energiearmoede bij huurders (34,9%) 2,5 keer groter dan bij eigenaars (14,5%). Huurders hebben minder mogelijkheden om hun energie-uitgaven op een structurele manier te verminderen.

Een van de oorzaken is de mindere kwaliteit van huurwoningen. In 2018 was bijna een op de drie private huurwoningen van matige tot slechte kwaliteit, significant meer dan bij eigenaars. Bovendien is dat aandeel ook veel hoger bij lagere inkomens dan bij hogere inkomens. De Europese Commissie beveelt België dan ook aan om een beoordeling van de energie-efficiëntie van de woningen van mensen in energiearmoede mee te nemen als indicator van energiearmoede.

In een gezamenlijk advies analyseren de sociaal-economische overlegorganen van de regio’s en de federale overheid de problematiek. Ze stellen vast dat ongeveer 30% van de Belgische huishoudens huurders zijn. Huurwoningen verbruiken meer energie (een derde heeft energielabel F of G), omdat ze ouder zijn. Dit hoge verbruik hangt samen met een lage kwaliteit van de woningen (minder comfort, ongezond, vochtig, slechte luchtkwaliteit binnenshuis enz.).

Ondanks de lage kwaliteit swingt de huurprijs van deze woningen vaak de pan uit. De raden stellen vast dat er een tekort is aan ‘kwaliteitsvolle en betaalbare woningen’, omdat de woningbouw zich de voorbij jaren heeft toegespitst op nieuwe woningen van een hogere klasse, terwijl de openbare sociale huisvesting tekortschiet. Dit leidt volgens de raden tot ‘buitensporige huurprijzen, met name in de grote steden van het land, waarbij de huurprijs de kwaliteit van de woning niet weerspiegelt’.

Waarom worden deze woningen niet gerenoveerd? De stimulansen zitten simpelweg verkeerd. De renovatiekosten zijn voor de verhuurder en de lagere energiefactuur is voor de huurder, de zogenaamde ‘split incentive’.

Vaststelling 3: het beleid schiet tekort om specifiek huurders, en dan vooral kwetsbare huurders, te beschermen, en ervoor te zorgen dat huurwoningen gerenoveerd worden tot kwalitatieve, energiezuinige woningen. Reset. Vlaanderen onderzocht het Vlaamse renovatiebeleid in zijn Just Transition Scan. ‘Hoewel je zou denken dat vanuit sociaal rechtvaardigheidsperspectief de sociale en private huurmarkt veel aandacht zouden krijgen in de klimaatplannen, is het beleid vooral gericht op eigenaar-bewoners’, schrijft Karel Pype. En verder: ‘De private huurmarkt krijgt veruit de minste aandacht (…).’

Deze drie vaststellingen leiden ertoe dat een blokkering van de indexering van de huurprijzen een zeer verdedigbare maatregel is. Om huurders te beschermen tegen een hoge indexering bij de hoge inflatie, werd in 2022 al zowel in Vlaanderen, Wallonië als Brussel beslist dat de huurprijzen van woningen met een slechte energieprestatie (een slecht EPC-label) niet of slechts gedeeltelijk geïndexeerd mochten worden. Op het einde van 2023 werd de maatregel echter in alle drie de gewesten beëindigd.

Om de betaalbaarheid van huurwoningen te verbeteren en om eigenaars aan te moedigen om hun huurwoningen te verduurzamen, is echter een structurele blokkering nodig. Toen de Vlaamse regering de maatregel liet eindigen op 30 september 2023, pleitten het Vlaams Huurdersplatform en de Vlaamse huurdersbonden voor een structurele blokkering van de huurprijsindexering voor energieverslindende huurwoningen. Zij kregen bijval van onder meer de Bond Beter Leefmilieu, het Netwerk tegen Armoede en de vakbonden ABVV en ACV.

En nu dus ook van het Steunpunt Armoedebestrijding, dat stelt: ‘In elk geval lijkt de koppeling van de indexering aan de energieprestatie van de woning een goede maatregel te zijn die huurders van slechte woningen niet alleen beschermt tegen forse indexeringen, maar eigenaars ook aanzet versneld ingrepen te doen om hun eigendom energiezuiniger te maken en zo ook bij te dragen aan het terugdringen van de CO2-uitstoot.’

Natuurlijk is een niet-indexering geen wondermiddel en moet de maatregel ingebed worden in een gamma aan instrumenten om renovaties bij huurwoningen te garanderen, zoals voorfinanciering, ontzorging, collectieve renovaties wijk-per-wijk, ambitieuze regelgeving. Maar enkel indexatie bij renovatie biedt alvast een gedeeltelijke oplossing om de split incentive tegen te gaan en zo huurwoningen klimaatbestendig te maken en kwetsbare huurders beter te beschermen. Hopelijk luistert Matthias Diependaele (N-VA) als de vermoedelijke nieuwe Vlaamse minister-president beter naar de bekommernissen van die kwetsbare gezinnen dan in zijn functie als minister van Wonen in de vorige Vlaamse regering.