‘De wooncrisis aanpakken? De getroffen maatregelen helpen enkel verkopers, banken en politici’

‘Het idee van de woonladder staat in onze geesten gegrift, maar blijkt hopeloos achterhaald’, schrijft Hugo Beersmans in naam van Oikos.

‘Iedereen moet kunnen beschikken over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid’. Dat is de missie die 27 jaar geleden al geformuleerd werd voor het Vlaamse woonbeleid.

Toch blijkt dat anno 2024 voor heel wat mensen nog helemaal niet het geval te zijn. Al jarenlang is er sprake van een structurele wooncrisis: een kwart miljoen huishoudens ziet zijn woonrecht dag na dag geschonden. Op zoek naar oplossingen, moeten we onze aannames over eigenaarschap en huren in vraag durven stellen.

Schijnsteun

Als we altijd maar hetzelfde proberen, kunnen we dan andere resultaten verwachten? Nochtans is het exact dat wat we met ons woonbeleid al decennia doen. We zetten letterlijk en figuurlijk al ons geld in om zoveel mogelijk mensen eigenaar te laten worden van een eigen woning. En toch heeft het geen effect.

Ondanks alle premies, bouwsparen, woonbonussen en verlaagde registratierechten is het ons niet gelukt. De ongebreidelde drang om ‘iedereen eigenaar’ te laten worden, kostte onze samenleving miljarden. En terwijl het aandeel woningeigenaars al een halve eeuw blijft hangen rond de 70 à 75 procent, is dat aandeel bij de laagste inkomensgroepen in dezelfde periode met meer dan 10 procentpunt gedaald, tot zelfs maar 50 procent voor het laagste inkomensquintiel.

Dat is niet verwonderlijk. Het gaat stuk voor stuk om maatregelen die de ontleningsmogelijkheden van kopers opdrijven, waardoor automatisch ook de woningprijzen stijgen. Het is een wetmatigheid van de woningmarkt: dezelfde mensen die ook zonder overheidssteun een woning kunnen kopen, doen dat nu met overheidssteun.

Alleen betalen ze meer.

Wie daar voordeel bij heeft, zijn uiteraard de verkopers die al over eigendom beschikken en de banken die meer geld kunnen uitlenen. Maar ook de politici die zo de schijn hoog kunnen houden dat ze de aankoop van een eigen woning betaalbaarder maken. Dat bekt goed en is leuk voor de populariteitspolls, maar het werkt niet.

Dakloos

Met die aanpak is dus niemand geholpen, maar hij zorgt wel voor ongewenste neveneffecten. Het zet bijvoorbeeld aan tot vormen van precair eigenaarschap, waarbij mensen wel een woning aankopen, maar er niet kwaliteitsvol in kunnen leven bij gebrek aan middelen om ze te renoveren of ze zelfs maar in stand te houden. En door de stijging van de woningprijzen, stijgen ook de huurprijzen. Meer dan de helft van de private huurders betaalt meer dan een derde van zijn inkomen louter aan huur, en dat vaak voor een woning van slechte kwaliteit. Daarmee moeten ze zich tevreden stellen bij gebrek aan een alternatief: kopen lukt niet, omdat ze een financieel rugzakje ontberen en voor een sociale huurwoning staan ze jarenlang op de wachtlijst.

Zo wordt wie geen eigen woning kan verwerven uiteindelijk de dupe van het woonbeleid. Op overheidsondersteuning kunnen ze amper rekenen. Een kwart miljoen Vlaamse huishoudens – zo’n 550.000 à 600.000 personen – is geen eigenaar en woont bovendien te duur of niet kwaliteitsvol. Bijna 20.000 personen, waaronder zowat een derde kinderen, zijn zelfs dak- of thuisloos.

Woonladder

Alles heeft te maken met de manier waarop we naar eigenaarschap kijken. Woningeigenaar worden is het hoogste goed. Wie huurt, doet dat in afwachting van het eigenaarschap en wie sociaal huurt mag dat enkel omdat hij tijdelijk geholpen moet worden. Hij moet zo snel mogelijk doorstromen naar de private huurmarkt om zo zijn eigen weg te vinden. Dat is het idee van de woonladder. En wie dak- of thuisloos is, valt tussen de sporten door. Dat een en ander niet altijd spoort met de begrippen ‘woonzekerheid’ en ‘betaalbaarheid’ uit de missie van het Vlaamse woonbeleid, wordt gemakshalve vergeten.

Het is inderdaad de woonwens van menige Vlaming om eigenaar te worden, maar voor een aanzienlijk deel van hen is dat nu eenmaal onmogelijk of enkel mogelijk als ze bereid zijn om in ongezonde, ongeschikte of onveilige panden te wonen. Dat heeft alles te maken met het tekort aan sociale woningen (6 procent van de woonmarkt) en het gebrek aan regulering op de private huurmarkt (20 procent van de woonmarkt).

Doorstroom kan geen finaliteit zijn, maar enkel een instrument in een goed gereguleerde woonmarkt. En die is er vandaag niet: waar beleidsmakers spreken over doorstroom van de sociale naar de private huurmarkt, zien mensen in kwetsbare woonposities dat juist omgekeerd.

Mensen die met beperkte middelen privaat huren, staan net jarenlang ingeschreven om te kunnen doorstromen naar een sociale woning. En sociale huurders van wie het huurcontract wordt opgezegd, zullen stuk voor stuk aangeven dat het een serieuze achteruitgang betekent als ze opnieuw iets moeten zoeken op die vermaledijde private huurmarkt, waar ze niets betaalbaar, kwaliteitsvol en met woonzekerheid kunnen vinden.

Eigendomsneutraliteit

Het idee van de woonladder staat in onze geesten gegrift, maar blijkt dus hopeloos achterhaald. Omdat wonen een basisbehoefte en een basisrecht is, kan de overheid zich niet beperken tot aanvullende maatregelen, maar moet ze de basis garanderen. Bouw dus versneld veel meer sociale woningen, onder meer door in nieuwe woonprojecten een verplicht aandeel sociale woningen op te leggen. Heb daarbij oog voor inclusiviteit en vermijd onnodige voorwaardelijkheid voor (kandidaat-)sociale huurders.

Vermijd in elk geval prijsopdrijvende maatregelen op de eigendomsmarkt, maar zet gericht sociale leningen in. Zorg daarnaast voor gerichte ondersteuning om de energie- en klimaatuitdaging de baas te kunnen. Dwing een eerlijke en gelijke toegang tot de private huurmarkt af, organiseer verplichte kwaliteitscontroles, zorg voor een link tussen huurprijs en kwaliteit en maak van langdurige huurcontracten de norm.

Beëindig tot slot dak- en thuisloosheid met een woongerichte aanpak, zodat van de meest fundamentele schending van het recht op wonen geen sprake meer kan zijn.

Het zijn stuk voor stuk maatregelen die zowel voor eigenaars, voor private huurders en voor sociale huurders een volwaardig recht op wonen kunnen garanderen. Een geslaagde eigendomsneutraliteit, waarbij huren en kopen allebei tot een behoorlijke huisvesting leiden, zal op zijn beurt goed zijn voor keuzevrijheid, woonmobiliteit en woonzekerheid van onze inwoners. In de eerste plaats, maar niet alleen, van diegenen die zich in de meest kwetsbare woonsituaties bevinden.

Hugo Beersmans, woordvoerder WOONZAAK