De regeringen-Verhofstadt verkochten begin deze eeuw overheidsgebouwen om ze opnieuw te huren. Sommige daarvan staan leeg, maar de overheid zit vast aan de dure huurcontracten. Die stopzetten, kost miljoenen.
Welgeteld 2.652.719,14 euro. Zo veel huur betaalde de federale overheid in 2020 voor het kantoorgebouw aan de Paleizenstraat 48 in Schaarbeek. Opvallend, want het adres staat op lijsten met leegstaande overheidsgebouwen in 2019 en 2020, waarop Knack de hand kon leggen dankzij de wet op de openbaarheid van bestuur. Het verlaten pand, vlak bij het station Brussel-Noord, telt acht verdiepingen, heeft een oppervlakte van 12.500 vierkante meter en een wachtzaal voor 150 personen met een glazen koepel.
De overheid betaalt dus 2,6 miljoen euro huur per jaar voor een gebouw dat ze niet gebruikt. Hoe is het zover kunnen komen? Daarvoor moeten we terug naar 2001. De paars-groene regering-Verhofstadt I verkocht het gebouw in de Paleizenstraat toen aan het Duitse vastgoedfonds DEKA én huurde het meteen tot 2026. Emeritus hoogleraar publieke financiën Wim Moesen (KU Leuven) legt de bedoeling uit van zo’n sale-and-lease-back-operatie: ‘Het is een budgettaire truc. Met de verkoop van overheidsgebouwen werd eenmalig de begroting opgefleurd. Maar daarna werden ze weer gehuurd, soms tot 25 jaar.’
Hoogleraar publieke financiën Herman Matthijs (UGent en VUB) beaamt: ‘Op korte termijn krijgt de overheid met een verkoop-en-wederhuur veel geld binnen, maar op lange termijn verdient de privépartner eraan. Gemiddeld na acht jaar maakt de koper winst en verliest de overheid. De kosten zijn er pas een verkiezing of twee later: et alors? Dan ligt niemand er wakker van.’
Gemiddeld na acht jaar maakt de koper winst en verliest de overheid.
De Regie der Gebouwen, de vastgoedbeheerder van de federale overheid, verkocht de Paleizenstraat 48 in 2001 voor 350 miljoen Belgische frank of 8,7 miljoen euro. Het Rekenhof schatte de totale huurprijs voor de periode 2002-2026 op 47,6 miljoen euro. De totale huurprijs is dus véél hoger dan de eenmalige winst door verkoop. Hoeveel exact is moeilijk te zeggen, want er wordt gewerkt met een geïndexeerde huurprijs, je moet de inflatie meerekenen en zolang het gebouw werd gebruikt waren de onderhoudskosten voor DEKA.
Toenmalig minister van Overheidsbedrijven Rik Daems (Open VLD) reageert: ‘Die redenering is veel te eenvoudig. Dat gebouw moest gerenoveerd worden en die kosten waren ook voor DEKA.’ Dat klopt, maar de huurprijs werd pas bepaald ná die renovatie: de renovatiekosten werden dus doorberekend.Bovendien mocht DEKA ‘zelf de huurvoorwaarden voorstellen’, stelt het Rekenhof.
De Paleizenstraat is een van de 84 voorbeelden van verkoop-en-wederhuur tijdens de paarse regeringen. Het Rekenhof stelt over een deel van die deals, waaronder de Paleizenstraat, dat ‘de rendabiliteit op lange termijn niet systematisch werd onderzocht door de Regie’. In 2010 schatte de krant De Morgen het verlies voor de staatskas op 473 miljoen euro. Of het uiteindelijke verlies hoger of lager is, zou een studie van die 84 dossiers kunnen uitwijzen.
Marmeren trap
Terug naar de Paleizenstraat, waar Antoine Vanderhaeghen als ambtenaar bij Financiën werkte van 2009 tot de zomer van 2016. Hij denkt met nostalgie terug aan de tijd dat het pand nog nut had: ‘In de maanden mei en juni kwamen er dagelijks duizenden mensen door de grote ijzeren deur over de marmeren trap om hulp te vragen bij hun belastingaangifte. Zij namen plaats onder een glazen koepel en werden in aparte kantoren ontvangen.’ Door een herstructurering bij de Federale Overheidsdienst (FOD) Financiën stroomde het gebouw langzaam leeg en werden Vanderhaeghen en zijn collega’s verplaatst naar andere gebouwen. ‘Op 1 juli 2016 vertrok onze dienst en was het gebouw al bijna leeg’, vertelt Vanderhaeghen. Eind 2017 vertrokken de laatste 40 ambtenaren.
Sinds 2016 betaalt de overheid dus huur voor een (bijna) leeg gebouw. In de voorbije vijf jaar kostte dat de staatskas naar schatting 11,7 miljoen euro. Daaraan komt op 1 april 2021 normaal gezien een einde. ‘De onderhandeling met DEKA om het huurcontract tot 2026 vroegtijdig te beëindigen is afgerond’, zegt Laurent Vrijdaghs, topman van de Regie der Gebouwen. ‘De deal hoeft alleen nog te worden goedgekeurd door de ministerraad, later deze maand. Ik kan weinig zeggen over de financiële voorwaarden, maar het is een goede deal. We kunnen stoppen met huren op 31 maart 2021 zonder vergoeding. In ruil daarvoor verlengen we de huur van een ander gebouw dat we huren van DEKA, het Eurostation vlak bij Brussel-Zuid, met 15 jaar en 9 maanden. We zullen het Eurostation huren tot 2038. Daar huizen nu al verschillende federale diensten, en dat gebouw zal dus niet leeg komen te staan.’
De financiële details van de deal kon Knack niet achterhalen. DEKA wenst niet te reageren tot het akkoord is goedgekeurd op de ministerraad. Wel zeker is de zwakke onderhandelingspositie die de Regie had om deze deal rond te krijgen, want DEKA laat een verzekerde stroom aan huurinkomsten van meer dan 15 miljoen euro voor de Paleizenstraat schieten. In 2017 zei Vrijdaghs over dit dossier nog in de krant De Tijd dat ‘voor een verbreking van het huurcontract wel schadevergoedingen betaald moeten worden’.
Schade beperken
Dat dergelijke schadevergoedingen hoog kunnen oplopen, blijkt uit drie andere gebouwen op de lijsten met leegstaande overheidsgebouwen die Knack onderzocht. Die gebouwen in West-Vlaanderen hebben een haast identieke geschiedenis als de Paleizenstraat. De regering-Verhofstadt II (2003-2007) verkocht drie kantoorgebouwen in Torhout, Diksmuide en Knokke-Heist aan vastgoedvennootschap Fedimmo, waarna ze opnieuw voor lange termijn werden gehuurd. Het gaat om panden van minstens drie verdiepingen met een grote gebruiksoppervlakte. Het grootste gebouw in het prijzige Knokke telt bijna 2700 vierkante meter en heeft 45 parkeerplaatsen rondom.
Het pand in Diksmuide staat leeg sinds 2015, dat in Knokke sinds 2016, en dat in Torhout sinds 2017. De reden is ook hier telkens de reorganisatie van de FOD Financiën: ambtenaren kregen elders een kantoor. De huurcontracten met eigenaar Fedimmo liepen nog tot eind 2024 voor Torhout en tot eind 2027 voor Diksmuide en Knokke. Die contracten uitdienen zou de overheid heel wat nutteloos huurgeld kosten: 1,3 miljoen euro voor Torhout, 3 miljoen euro voor Diksmuide en 4,4 miljoen euro voor Knokke. Dat funeste scenario van 8,7 miljoen euro weggegooid geld werd vermeden door de Regie. De huurcontracten werden beëindigd begin 2020 (Torhout) en begin 2021 (Diksmuide en Knokke). Voor die minnelijke schikking moest de Regie wel 4,36 miljoen euro vergoeding betalen aan Fedimmo. De afkoopsom is dus de helft van het nog te betalen huurbedrag. De schade enigszins beperken, heet zoiets.
Techniek afvoeren
Die damagecontrol was niet nodig geweest als de federale overheid gewoon eigenaar was gebleven van al die gebouwen. ‘Het is altijd beter om eigenaar te zijn,’ zegt Regie-baas Vrijdaghs, ‘maar ik begrijp de doelstelling van toen: opbrengst creëren met de verkoop van gebouwen en niet meer verantwoordelijk zijn voor het onderhoud ervan. In de toekomst zullen we verkoop-en-wederhuur vermijden. Sowieso verminderen we de kantoorruimte van de overheid, want ook na de coronacrisis zullen ambtenaren meer telewerken.’
‘Sale-and-lease-back was maar een van de merkwaardige constructies die de paarse regeringen gebruikten om de begroting op te vrolijken’, stelt begrotingsexpert Moesen. ‘Denk aan het overnemen van de pensioenreserve van het toenmalige Belgacom, de eenmalige regularisatie van zwart geld en verschillende publiek-private samenwerkingen. Telkens met de bedoeling om eenmalig te incasseren en – meestal hogere – kosten in de toekomst te spreiden.’
Herman Mathijs ziet maar één mogelijkheid om dit soort verspilling van publiek geld te vermijden: ‘Een wet maken die zegt dat de overheid de techniek niet mag toepassen. Je kunt limitatief opsommen welke financiële constructies een overheid mag gebruiken en welke niet. Het is de vrijheid van een regering om overheidsgebouwen te verkopen als ze dat opportuun acht, maar verkoop-en-wederhuur kan zo worden vermeden.’
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier
