‘Als we niet toelaten dat steden groeien, zullen hoge huizenprijzen de norm blijven’

‘Zolang populaire steden niet sneller groeien, ontzeggen we tienduizenden mensen een beter leven’, schrijft Lode Cossaer.

Het letterwoord NIMBY (Not In My Backyard) vat helaas al te scherp samen hoe politici en planners het woonbeleid van onze steden vormgeven. Niemand zal ontkennen dat er vandaag nood is aan meer woningen – al dan niet sociale – maar wel liefst niet in onze buurt. Zolang populaire steden niet sneller groeien, ontzeggen we tienduizenden mensen een beter leven.

Dit pleidooi voor grotere steden vertrekt niet vanuit de idee dat mensen in de steden horen te wonen, laat staan dat ze er tegen hun zin zouden moeten wonen. Mensen wíllen in de stad wonen, en zijn bereid om wel twee keer meer te betalen voor een stadswoning dan voor een gelijkaardige woning buiten de stad. Er is immers meer en beter betaald werk, beter openbaar vervoer, er zijn meer sociale en culturele aangelegenheden, zorg- en gezondheidscentra zijn meer nabij. Hand in hand met de opgang van de -stedelijke- diensteneconomie winnen steden zo al meer dan 20 jaar aan populariteit.

De reeds dure centrumsteden en omliggende gemeenten vergroten zo de kloof verder met de landelijke gemeenten en de meeste steden buiten de Vlaamse ruit, Brussel-Gent-Antwerpen-Leuven.

Op een normale markt zouden de hogere prijzen investeerders aantrekken die het aanbod verhogen. Maar dat gebeurt in de stedelijke woonmarkt uitzonderlijk traag. Vanwaar die starheid?

In de woningmarkt is er schaarste. Er is schaarste omdat maar zoveel gezinnen kunnen wonen in het Brugse stadscentrum, of op wandelafstand van een park of van het station. Maar een belangrijk deel van de schaarste is het resultaat van beleid: beperkingen op het type woningen, regels over hun hoogte, indeling van percelen en opdeling in wooneenheden, daken die niet mogen verhoogd, het in ere houden van de vele landbouwgronden rond de stad, of het verkavelen van gronden nabij de stad op veel te ruime kavels.

Die regelgeving verlaagt onze totale welvaart op drie manieren:

• De schaarste leidt in de steden tot ongewenste herverdeling van huurders naar eigenaars. Voor alle duidelijkheid, meestal armere huurders naar rijkere eigenaars. Die eigenaars verkrijgen wat economen “onverdiende rentes” noemen, of welvaartsverhogingen waar geen of onevenredig weinig eigen inbreng tegenover staat.

• Duizenden blijven achter met de onvervulde wens om zich te kunnen vestigen waar ze de beste woon-werkbalans voor hun gezin kunnen bieden. Zulke gezinnen horen we niet in de debatten. Ze worden niet uitgenodigd op inspraakmomenten van stedelijke woonprojecten, en wegen dus niet in de publieke besluitvorming.

• Ook de indirecte kosten voor milieu en maatschappij zijn groot. De woonmarkt functioneert als een waterbed: als de steden geen plaats bieden, zullen gezinnen daarbuiten moeten wonen. Ze zullen dan groter wonen, meer beslag leggen op open ruimte en natuur, meer nood hebben aan transport, etc… De maatschappelijke kosten van dit beleid zijn veel groter dan de kosten van het alternatief.

In de vooronderstelling dat we steden niet opnieuw onaantrekkelijker willen maken (vuile, gevaarlijke, slecht bereikbare locaties zouden de prijzen inderdaad doen dalen) is er maar één echte oplossing: het aanbod van woningen moet er omhoog.

Zo’n omslag vereist belangrijke hervormingen.

• De bouwvoorschriften en gemeentelijke regels moeten dichtheid bevorderen, eerder dan afremmen. Recente lokale hervormingen zoals het faciliteren van co-housing, of het verhuren van een beperkt aantal kamers in de eigen woning aan studenten, zijn bemoedigende evoluties, maar blijven erg beperkt in hun reikwijdte.

• We moeten de steden uitbreiden. Het aanbod kan niet alleen gecreëerd door inbreiding en verdichting. Het laaghangend fruit zoals de reconversie van oude industriegebieden in de centra, is in de meeste steden al geplukt. Onze steden worden omringd door landbouwgrond. Veelal bieden deze gronden evenwel meer maatschappelijke waarde in de vorm van extra woonruimte. In economische termen: in de huidige context is de opportuniteitskost te hoog om hen te reserveren voor landbouw.

Maar uit de groeiprognoses van Statistiek Vlaanderen blijkt dat de bevolking van de duurste Vlaamse steden, Leuven en Gent, de komende 10 jaar maar met 0,3% per jaar zouden groeien. Dat is ruim de helft lager dan de 10 jaar ervoor, en veel lager dan de meeste omliggende gemeenten. Dat heet stilstand, en is het omgekeerde van wat wenselijk is.

Naast een noodzakelijk debat over het aanbod van sociale woningen, moet de schaarste geminderd voor de ganse stedelijke markt. Reserveer je plaatsen voor de sociale huur, zonder het aanbod te vergroten, wordt de druk op de markt alleen verder opgevoerd. Recent empirisch onderzoek toont bovendien aan dat het verhogen van het aanbod van dure luxe appartementen in Helsinki ook voor lage inkomens een positief effect had. De toename van duurdere woningen zette immers een verhuisketen in gang: de rijkeren trekken in de luxe appartementen, waardoor er op korte tijd woonplekken vrijkwamen waar ook lagere inkomens naartoe verhuisden.

Door onze regels en starre ruimtelijke plannen hebben we dammen opgeworpen rond onze steden, die tienduizenden de kans op een beter leven ontzeggen. Wonen in de stad is zoveel duurder dan vroeger omdat zoveel meer mensen dan vroeger in de stad willen wonen, voor een aanbod dat helemaal niet is meegegroeid. Als we niet toelaten dat ze dat wel kunnen, zullen hoge prijzen de norm blijven. Wonen in steden als Gent en Leuven blijft zo een luxe, voorbehouden voor de happy few, voor zij die het zich kunnen permitteren, voor zij die er historisch eigenaar zijn, en voor zij die geluk hadden bij de toekenning van een sociale huurwoning. Het sociale karakter hiervan is me vreemd.

Het wordt tijd dat we de -letterlijk- ongeziene kosten van mensen die moeten wonen op locaties waar ze minder tot ontplooiing kunnen komen, in de weegschaal leggen. Laat mensen toe om te wonen waar ze willen wonen. Dat kan maar als daar woningen zijn. De oplossing daarvoor begint bij “YIMBY”, Yes, In My Backyard.