Meer dan 70 procent van de Belgen bezit een eigen woning. Met de belasting daarop valt het mee: het Kadaster heeft het kadastraal inkomen in 33 jaar niet meer hoger gewaardeerd. Veel renovaties, verbouwingen en stedelijke woonontwikkelingen blijven onder de radar van het Kadaster. De heffing op onroerend goed is daardoor vaak arbitrair en onrechtvaardig.
Buitenlandse instellingen zoals de Europese Commissie, het Internationaal Monetair Fonds en de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) verwonderen zich al lang over het Belgische belastingsysteem. Maar hun aanbevelingen om de fiscale druk weg te halen bij de arbeid worden in ons land in de wind geslagen.
Jens Hoj, die de Belgische desk bij de OESO leidt, was in november vorig jaar hetzelfde lot beschoren. Hij suggereerde om het woningbezit zwaarder te belasten. ‘Eigenaars van een woning of een ander gebouw betalen in België alleen een belasting op het kadastraal inkomen (KI). Maar het systeem bevoordeelt rijkere mensen en door een gebrek aan legale belastinginkomsten verhindert het dat de schuldgraad daalt’, aldus Hoj. Aan de onderhandelingstafel voor de vorming van de regering-Di Rupo werd zijn vloek in de Belgische kerk niet gehoord. Ook de Belg-met-een-baksteen-in-de-maag reageerde niet.
Absurde situaties
‘Nochtans is het een oud zeer. Het KI is hopeloos verouderd en fundamenteel onrechtvaardig’, zegt Vlaams Parlementslid Wilfried Vandaele (N-VA). Hij is ook schepen van Ruimtelijke Ordening in De Haan, verdiepte zich in de voorbije maanden in deze kwestie en stuitte op heel wat ‘absurde situaties’.
Het KI is een gemiddeld nettojaarinkomen dat een eigenaar van een woning, een bedrijfsgebouw of een stuk grond uit de verhuring ervan zou kunnen puren. Zou, want het is een fictief inkomen dat wordt bepaald door het Kadaster. Dat baseert zich hiervoor hoofdzakelijk op een fiscaal grootboek van onroerende eigendommen (de ‘kadastrale legger’) en een ‘constructiecode’ of bundeling van de belangrijkste bouwtechnische kenmerken van een woning of ander gebouw.
Het opmerkelijkste is echter dat het Kadaster, dat bij de Federale Overheidsdienst Financiën deel uitmaakt van de Administratie voor de Patrimoniumdocumentatie (APD), zich voor de waardering van een KI (zowel voor een nieuwbouwwoning als bij een herschatting na een verbouwing of renovatie) nog altijd richt op de huurprijzen van 1975, en dat al sinds 1979. Wettelijk moest er nadien om de tien jaar een nieuwe algemene waardering of perequatie van alle onroerende eigendommen worden uitgevoerd, maar daar is niets van in huis gekomen. Wel worden de KI’s sinds 1991 elk jaar automatisch geïndexeerd.
Maar met die laatste maatregel worden uiteenlopende ontwikkelingen op de vastgoedmarkt natuurlijk niet bijgebeend. Vandaele: ‘Bepaalde rijtjeshuizen in de Amsterdamstraat in Oostende, bijvoorbeeld, hebben een hoger KI dan een grote villa in Knokke-Heist of een pand met uitzicht op de reien in Brugge. Een woning in de Amsterdamstraat is vandaag 200.000 euro waard, de villa in Knokke-Heist 1 miljoen. Die verkoopwaarden staan helemaal niet in verhouding tot de KI’s.’ De Antwerpse schepen van Financiën Luc Bungeneers (Open VLD) geeft een ander voorbeeld voor zijn stad: ‘Het Antwerpse Zuid doet het vandaag zeer goed, terwijl daar voor de woningen nog altijd het lage KI van 1975 geldt. Winkelstraten die in die tijd bloeiden maar intussen hun aantrekkingskracht verloren, kennen daarentegen nog altijd het hoge KI van toen.’
Na een doorlichting van de werking van het Kadaster merkte het Rekenhof in 2006 op dat er een aanzienlijke kloof gaapt met de gegevens van de volkstelling van 2001 door wat toen nog het Nationaal Instituut voor de Statistiek (NIS) heette. Zo registreerde het NIS meer dan 2,8 miljoen woningen met centrale verwarming. Het Kadaster had die informatie maar voor 2,1 miljoen woningen. Het NIS telde ook ruim 3,8 miljoen woningen met een badkamer, tegenover 2,2 miljoen dergelijke woningen bij het Kadaster. Het Rekenhof was ook verbaasd dat het aandeel van de bescheiden woningen (met een KI tot 745 euro per jaar) amper wijzigt. Hun aantal blijft schommelen rond 2 miljoen (43 procent).
Fiscale billijkheid
Dat het KI al enkele decennia geen realiteitswaarde meer heeft, wordt algemeen erkend. Maar fiscaal neutraal is die situatie allesbehalve. Het KI is de basis voor verschillende (belasting)regelingen. Het vormt de grondslag voor de onroerende voorheffing, die wordt vastgesteld door de gewesten en aanvullend met opcentiemen ook door de provincies en de steden en gemeenten. Het moet worden vermeld in de aangifte voor de personenbelasting. Ook in een aanvraag voor een studietoelage moet het worden opgenomen. Het speelt een rol bij de toekenning van bouw- en renovatiepremies. De registratierechten bij de verkoop/aankoop van een bescheiden woning (5 procent) zijn lager dan voor andere huizen (10 procent). Enzovoort.
In 1996 al stelde toenmalig federaal minister van Financiën Philippe Maystadt (toen PSC) dat de KI’s ‘achterhaald’ waren en resulteerden in ‘duidelijke onbillijkheden in het belasten van onroerende goederen’. Maar zijn intenties om een algemene perequatie van alle percelen (bebouwd en onbebouwd) door te voeren, liepen vast in het harde bezuinigingsbeleid van de regering-Dehaene II. Er was geen geld om daarin te investeren.
Het Rekenhof kwam tien jaar na Maystadt tot geen andere conclusie. ‘Voor een correcte inning van de belasting en met het oog op de fiscale billijkheid zou het KI moeten beantwoorden aan de reële kenmerken van het onroerend goed’, aldus het Rekenhof. ‘De herschatting van gewijzigde onroerende goederen is van essentieel belang geworden.’
Aparte herzieningen van de KI’s vonden intussen wel plaats na een overstroming of op initiatief van een burgemeester voor een selectie van verbeterde woningen en gebouwen (dat was het geval voor Heusden-Zolder en Gesves). Voorts zouden mensen zich volgens de wettelijke regels van de inkomstenbelasting spontaan bij het Kadaster moeten melden met een aangifte van een verbouwing van hun woning – maar dat is geen Belgische gewoonte. Het Kadaster kan daardoor alleen terugvallen op informatie die de steden en gemeenten om de drie maanden over vergunde werken voor een nieuwe woning of verbouwing bezorgen. Het Rekenhof vindt dat dit beter kan, en dat de lokale besturen het Kadaster bijvoorbeeld ook zouden kunnen tippen over bouwovertredingen en over de gegevens die ze verzamelen voor het toekennen van (renovatie)premies.
In een antwoord op de vaststellingen en adviezen van het Rekenhof beperkte Didier Reynders (MR), twaalf jaar lang de politieke baas van de FOD Financiën en het Kadaster, zich tot enkele nietszeggende algemeenheden. De problemen met het KI waren nooit zijn zorg.
‘De KI-gegevens zijn in het algemeen niet meer realistisch. Maar door hun inkomsten via de onroerende voorheffing zijn de financiële repercussies van die situatie wel het grootst voor de steden en gemeenten, en in tweede orde voor de gewesten en de provincies’, zegt Jan Leroy, directeur van de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG).
Een verklaring hoeft niet ver gezocht te worden, vindt Bruno Heyndels, econoom en professor aan de Vrije Universiteit Brussel. ‘Enerzijds is er de bevoegdheidsverdeling. Het Kadaster is een federale administratie, die met het KI een belastinggrondslag vastlegt voor de gewesten en de lokale besturen. Dat een perequatie of grootschalige herschatting handenvol geld zou kosten, spoort de federale overheid in die context niet meteen aan om dat te doen. Anderzijds is er een politiek element. Het is een beleidsmatige wetmatigheid om niet te veel aan belastingregels te raken. Als ze er eenmaal zijn, zorgen ze voor inkomsten en verder zeurt niemand daar dan nog over. Dat die regels voor het KI ontspoord zijn, weet iedereen. Maar blijkbaar neemt niemand daar echt aanstoot aan. Dat is bevreemdend, want op die manier is de onroerende voorheffing haast een arbitraire belasting geworden die nauwelijks nog verband houdt met de waarde van een onroerend goed’, aldus Heyndels. Hij wordt niet tegengesproken door vakbondsman Marc Nijs van ACV Openbare Diensten: ‘De indruk is groot dat de federale overheid ervan uitgaat dat het Kadaster vroeg of laat naar de gewesten wordt overgeheveld en dat minister Reynders tijdens zijn jaren op Financiën de hele kwestie daarom bewust heeft verwaarloosd.’
Regionalisering
Het Kadaster zelf kan voor die gang van zaken niet echt met de vinger worden gewezen. Tijdens een hoorzitting in de Kamer in maart 2009 hingen Nijs en zijn collega’s van de andere vakbonden geen bijster positief beeld op van de werking. Administrateur-generaal Daniel De Brone van de APD ontkende de problemen niet, maar verdedigde plichtsbewust zijn dienst.
Bij het Kadaster zijn de informatisering en digitalisering van de kadastrale bestanden en de dienstverlening bezig, maar van een leien dak loopt dat allemaal niet. Bovendien kampt het Kadaster sinds de Copernicushervorming van de federale administraties goed tien jaar geleden met een dubbel personeelsprobleem. De APD is aanzienlijk afgeslankt en heeft in totaal nog 4660 ambtenaren in dienst (dat zijn er bijna 500 minder dan in 2004). Bovendien vergrijst dat personeel spectaculair. Wilfried Vandaele sprokkelde daarover cijfers bij elkaar. In Limburg is ruim de helft ouder dan 50 jaar, in Brabant 60 procent, in Antwerpen 80 procent, in Oost-Vlaanderen 90 procent en in West-Vlaanderen 95 procent. ‘De federale overheid laat het Kadaster doodbloeden’, aldus Vandaele. En Nijs: ‘De helft van de mensen zal binnen de tien jaar met pensioen gaan. De gemiddelde leeftijd moet ongeveer 55 jaar zijn. Dat is ook niet zo vreemd. Amper 60 procent van de vertrekkers wordt vervangen en wie bij de FOD Financiën begint, is gemiddeld al 34 jaar.’
Tijdens de voorbije onderhandelingen over een nieuwe staatshervorming stond het Kadaster ook een tijd op de lijst van ’te regionaliseren materies’. Dat blijkt uit de nota’s van Bart De Wever (N-VA) en Johan Vande Lanotte (SP.A). Maar in het finale communautaire akkoord van Elio Di Rupo (PS) is alleen afgesproken dat de federale overheid en de gewesten samen werk zullen maken van de oprichting van een agentschap voor patrimoniale informatie. Opnieuw, want in 2002 werd ter zake al eens een samenwerkingsakkoord over een betere informatie-uitwisseling gesloten, maar de uitvoering bleef dode letter.
Vlaams minister van Financiën Philippe Muyters (N-VA) loopt alvast niet warm voor de nieuwe poging (zie kader). Hij zet in op een betere afstemming tussen de federale KI-gegevens en de Vlaamse geografische databanken die sinds 1997 zijn uitgebouwd. Tegen 2014 moet er bovendien een groot en gedetailleerd Vlaams referentiebestand van percelen, gebouwen, topografische informatie enzovoort zijn. Muyters gelooft dat daarmee een betere en meer realistische grondslag voor de onroerende voorheffing bepaald kan worden. Overigens zijn de gewesten al sinds 1989 volledig zelf bevoegd voor die voorheffing. Vlaanderen hoeft voor die aanslag het KI dus niet eens te gebruiken.
DOOR PATRICK MARTENS
‘Nederlandse woningen
zijn veel homogener. Dat maakt het gemakkelijker.’
