Ondanks de sussende verklaringen van minister Dirk Van Mechelen blijft er op het platteland grote onrust over het lot van ruim honderdduizend woningen. Bent u ook zonevreemd?
Wie dezer dagen naar de openbare verkoop van woonhuizen in agrarisch gebied gaat, zal het snel merken: er zijn veel minder kooplustigen dan vroeger, en de prijzen liggen ver onder het normale peil. ‘De onzekere toekomst van zonevreemde woningen schrikt de kandidaten af’ zegt een notaris uit het Antwerpse. ‘Een snelle rondvraag in de Kamer der Notarissen leert ons dat de prijzen in de laatste maanden al zeker een kwart gedaald zijn, en dat zal nog toenemen. Er zijn al banken die geen lening meer willen geven voor de aankoop van een zonevreemd huis.’ En een notaris uit de omgeving van Gent: ‘Sommige zonevreemde huizen zal men door de onzekerheid aan de straatstenen niet meer kwijtraken. Hier in het Meetjesland is soms wel eenderde van de huizen zonevreemd. Op de buiten worden wij voortdurend met verbolgen mensen geconfronteerd. En dat zijn meestal geen villabewoners maar modale burgers. Hun huis is hun levensverzekering en die dreigt nu waardeloos te worden.’
Vorige week viel er op de redactie weer een anonieme brief van een verklikker in de bus: gericht tegen een zonevreemd veevoederbedrijf in een Vlaams dorp. De moeite waard om een onderzoek aan te wijden, want ‘als het waar is dat de boeren in de gemeenteraad hun veevoer van die fabriek gratis krijgen…’. Dergelijke brieven over zonevreemde huizen en bedrijven krijgt advocaat Martin Denys, gespecialiseerd in het stedebouwkundig beleid, om de haverklap onder ogen. ‘De meeste geschillen in de ruimtelijke ordening vinden nu hun oorsprong in verklikking. En dat klimaat zal alleen maar verergeren door die complexe reglementering over zonevreemde huizen en bedrijven. De mensen begrijpen het gewoon niet meer. En wat zeker ongehoord is, is dat men dan nog verwarring zaait tussen zonevreemde woningen en illegale woningen.’
De laatste jaren wil de overheid, na decennialang geklooi met de ruimtelijke ordening, een beleid voeren dat gericht is op bescherming van de open ruimte en versterking van de woonkernen, wat op algemene instemming kan rekenen. Maar zeer controversieel is wat er dan moet gebeuren met de vele huizen die in een zone liggen die níét als woongebied is ingekleurd. Dat heeft vooral te maken met de invoering van de gewestplannen in de jaren zeventig, waardoor veel oude, historische bebouwing in een landbouw- of groengebied kwam te liggen. Maar ook na het vastleggen van de gewestplannen heeft de overheid nog afwijkingen toegestaan. Bovendien zijn er vele duizenden boeren die sindsdien met de landbouw gestopt zijn, waardoor ook hun hoeves als zonevreemde woningen worden beschouwd. Volgens het nieuwe decreet op de ruimtelijke ordening mag er aan al die huizen, na een overgangsperiode tot 2004, geen structurele ingreep meer gebeuren.
HET BUITENGEBIED
Het stigmatiseren van de zonevreemde woningen zorgt voor veel onrust. De voorbije weken gingen petities rond en werden alarmkreten geslaakt door verenigingen van boze eigenaars. Vooral de vzw Ruimte voor Mensen – een zustervereniging van het Algemeen Eigenaarssyndicaat – voerde campagne tegen het decreet, dat sinds 1 mei van kracht is. Met enig gevoel voor overdrijving werd gezegd dat 400.000 zonevreemde huizen en één miljoen Vlamingen bedreigd worden door het ‘uitdoofscenario’. Na 2004 zouden zonevreemde huizen gedoemd zijn om te verkrotten en te verdwijnen. Een ‘verkapte onteigening’, maar zonder vergoeding. In landelijke streken, die al eeuwenlang een verspreide bewoning kennen, bestaan sommige dorpen voor de helft uit zonevreemde huizen. Ook de bouwsector beklaagde zich vorige week al luidkeels over de nadelige gevolgen van de reglementering, met als sterkste voorbeeld het uitdovingsbeleid tegen zonevreemde huizen.
De onrust op het platteland – dat nu door de overheid officieel het ‘buitengebied’ genoemd wordt – is duidelijk niet weggenomen door de recente verklaringen van minister Dirk Van Mechelen (VLD) van Ruimtelijke Ordening. Het reclamebureau van Noël Slangen – de spin doctor van de premier – heeft al sinds begin september een informatiecampagne klaar, maar die mag tijdens de sperperiode voor de verkiezingen niet gelanceerd worden. Wel werd een vier pagina’s lange nota onder liberale verkiezingskandidaten verspreid, waarin staat wat ze precies tegen boze kiezers moeten antwoorden. Kort gezegd komt het erop neer dat er ‘slechts’ 141.000 zonevreemde huizen zijn (waarvan een aantal dubbeltellingen), grotendeels in landbouwgebieden gelegen, en dat 95 procent daarvan tegen 2004 kan worden ‘geregulariseerd’ door gemeentelijke structuurplannen. Een verklaring die op bijval kan rekenen, ware het niet dat er nogal wat scepsis blijft over de haalbaarheid en de rechtsonzekerheid.
Het verspreiden van die cijfers, bedoeld om de kiezers te paaien, kon in elk geval op niet veel instemming rekenen van directeur-generaal Hugo Beersmans van de Administratie Ruimtelijke Ordening. Met een ander electoraal geïnspireerd manoeuvre van vorige week – de beslissing van de regering om bouwmisdrijven na vijf jaar te laten verjaren – was hij ook niet bijster gelukkig. Voor eigenaars van zonevreemde woningen – die dus volstrekt legaal zijn – moet de haastige beslissing om over illegale woningen in vijf jaar de spons te vegen, nu tamelijk onbegrijpelijk overkomen. Duidelijk is dat ruimtelijke ordening een electoraal zeer gevoelig terrein is geworden.
De surfende burger kan op het internet (http:// www.vlm.be) zelf de gewestplannen raadplegen: als zijn huis geel of groen of paars gekleurd is, is hij zonevreemd. Toch worden de gemeentebesturen nu ‘overspoeld’ door vragen, aldus de Vlaamse Vereniging van Steden en Gemeenten.
Marc Bauwens: (VVSG) Sinds de verklaringen van de minister op televisie worden de gemeenten nog meer met vragen bestookt dan vroeger, en veel burgemeesters weten er geen raad mee. De mensen willen in de eerste plaats uitvissen of zij zonevreemd zijn, want de meesten weten dat nog altijd niet. En ten tweede willen zij dat de gemeentebesturen van vandaag op morgen een oplossing bieden, want de minister heeft blijkbaar dergelijke verwachtingen gecreëerd. Natuurlijk kan dat niet zomaar en zal het wellicht jaren duren.
De Vlaamse overheid is op het vlak van informatieverlening in gebreke gebleven. Maar de onrust was vooral gewekt door de alarmerende berichten van enkele belangengroepen van eigenaars en aannemers, wat in een verkiezingsperiode natuurlijk koren op de molen was van allerlei lokale en nationale partijen. Het gevolg is dat er nu alom paniek heerst. De zonevreemdheid is nochtans een probleem dat al sinds de invoering van de gewestplannen in de jaren zeventig bestaat, al waren er daarna altijd afwijkingen mogelijk. Het nieuwe decreet heeft de afwijkingsregeling voor verbouwen en herbouwen nog versoepeld, maar dan slechts tot 2004. Daarna dooft die regeling uit, behalve voor beschermde monumenten en door heirkracht vernielde woningen.
Intussen is het aan de gemeenten om hun visie over het buitengebied in hun structuurplannen vast te leggen. Tot 2004 kunnen zij geïsoleerde woningen of groepen van woningen in landbouwgebied bijvoorbeeld ‘inkorrelen’ als woongebied met landelijk karakter, en dan verdwijnt de zonevreemdheid. Dan zijn de eigenaars wel een planbatenheffing van ongeveer twintig procent op de meerwaarde verschuldigd. Het probleem wordt dus niet via een algemene regularisatie opgelost, maar door een gebiedsgerichte aanpak, die van gemeente tot gemeente kan verschillen. Wij vrezen dat de gemeenten daarbij minder speelruimte zullen hebben dan men het nu laat uitschijnen, en dat het Vlaamse gewest een zeer strikt toezicht op de gemeentelijke plannen zal uitoefenen – dat lijkt ons dé achilleshiel. Gaat het departement van ruimtelijke ordening een centralistisch keurslijf opleggen? Het lijkt er volgens ons op dat men de gemeenten een instrument geeft dat van te voren gesaboteerd is.
Bovendien lijkt het allemaal moeilijk haalbaar tegen 2004. Er zijn nog maar 7 van de 308 Vlaamse gemeenten die al een ruimtelijk structuurplan hebben. En alle andere bestoken nu dezelfde schaarse studiebureaus met vragen om nieuwe plannen uit te tekenen.
Het kan voor velen een administratieve lijdensweg worden.
Martin Denys: In elk geval. Een topambtenaar suggereerde zelfs: ‘die mensen wisten toch wat ze kochten, dus moeten ze nu niet komen klagen’. Dat is niet waar. Het gaat vaak om oude huizen op het platteland die daar volstrekt wettelijk gebouwd zijn en van generatie op generatie werden overgeërfd. Alleen werd achteraf besloten om dat gebied tot landbouwgebied, natuurgebied, bos- of parkgebied te verklaren. En daarom zijn die woningen volgens onze bestuurders nu zonevreemd. De laatste jaren wordt er immers gestreefd naar maximale bescherming van de open ruimte. Terecht. Maar dat hoeft nog geen fundamentalisme van de zuivere zones te betekenen. Het is in feite nog een extreem doortrekken van de leer van Le Corbusier, die een fantastisch architect was maar een rotslecht urbanist. Hij stelde dat er aparte zones moesten komen voor wonen, werken, groen en recreatie. Maar dat is een miskenning van hoe de toestand hier historisch gegroeid is. Er is hier altijd een verwevenheid van verschillende functies geweest. Textielfabrieken werden naast de kerk gebouwd. En vanouds waren er mensen die op het platteland gingen wonen.
Maar het buitengebied staat onder druk en moet tegen stadsvlucht beschermd worden. Het klassieke voorbeeld: oude hoevetjes die tot protserige fermettes zijn omgebouwd.
Denys: Als er geen vervallen boerderijtjes door stadsmensen waren opgekocht, zouden we nu met duizenden verlaten spookhoeves zitten. Maar het is een historische vergissing te denken dat er vroeger in landbouwgebieden alleen boerderijen waren. Er waren ook mooie landhuizen, kleine huisjes van boerenknechten, kloosters, kastelen, molens, scholen, stations, kapelletjes… Veel daarvan zijn nu zonevreemd, waardoor hun toekomst onzeker is.
Kijk hier, het gewestplan van de Westhoek – dat is, op de dorpskernen na, niets dan landbouwgebied. Hele gehuchten zijn daar nu zonevreemd. Honderden huizen. Gelukkig weten de meeste bewoners dat zelf nog niet. Want wat hangt hen boven het hoofd? Ik las in een tekst van een planoloog dat Vlaanderen in 2002 terug moet naar het Vlaanderen van de Guldensporenslag in 1302. Dat is natuurlijk onmogelijk.
Maar áls men Vlaanderen echt wil uitzuiveren, moet men de eerlijkheid hebben om die eigendommen te onteigenen, en niet zomaar die mensen wegpesten of hun huizen laten verkommeren. Ik ben ook voor een rigoureus stedebouwkundig beleid gewonnen, maar dan moet men er wél voor willen betalen.
Het nieuwe decreet voorziet toch in een soepele overgangsperiode tot 2004?
Denys: Het zorgt in elk geval nu al voor grote onrust, dat kan niemand meer ontkennen. En als er bij een verkoop uitdrukkelijk gesteld wordt dat het om een zonevreemde woning gaat, kan dat de prijs kelderen. Het is perfect mogelijk dat een landhuis, dat normaal pakweg vijf miljoen frank waard was, nu nog maar eentiende waard is – de waarde van de landbouwgrond waar het op staat. Wie gedwongen is in de nabije toekomst een zonevreemd huis te verkopen, wegens sterfgeval, onverdeeldheid of welke reden dan ook, kan daarvan de dupe worden. Anderzijds kan het de speculatie in de hand werken. Want speculanten zullen graag voor een appel en een ei een huis opkopen, in de overtuiging dat ze dat later wel kunnen regelen. Het cynische is dat sommige mensen nu al voor de tweede maal de dupe zijn: door de vroegere vervalsing van de gewestplannen – herinner u het schandaal van destijds – zijn duizenden kavels uit het woongebied gelicht en die worden nu aangepakt omdat ze zonevreemd zijn. Anderen hebben door hun hoge contacten hun perceel juist als woongebied kunnen doen inkleuren.
De minister heeft al gezegd dat de gemeenten de toestand van de meeste zonevreemde huizen perfect kunnen regulariseren?
Denys: Alleen al het woord ‘regulariseren’ suggereert weer dat het om een misdrijf gaat en heeft een culpabiliserend effect. Bovendien vind ik het misplaatst om de bal door te spelen naar de gemeenten. De overheid kon de problemen in één pennentrek oplossen door te decreteren dat alle woningen van voor 1962 (toen de wet op de ruimtelijke ordening verscheen) op een perceel staan dat tot woongebied wordt verklaard. Nu is de burger, die zich in orde wil stellen, afhankelijk van de willekeur van de gemeenten en de ambtenaren. Als die niet van goede wil zijn, mag hij tien jaar procederen. Volgens mij zal dat systeem niet werken en zullen veel mensen uit de boot vallen. De provincie Antwerpen heeft, onbegrijpelijk genoeg, in haar structuurplan zelfs al de wens uitgedrukt om geen mensen meer te moeten inschrijven in zonevreemde huizen.
Maar er zal op een soepele en sociaal rechtvaardige manier worden geoordeeld, belooft de overheid.
Denys: Maar dat staat niet in de wet. En men kan een wet niet blijven bijsturen via rondzendbrieven. Wie de letter van de wet toepast, heeft nu een grote macht over mensen. Ik heb al een zaak gehad van een uitbollende boer die op z’n oude graanzolder geen kamers voor z’n studerende kinderen mocht inrichten. Die ambtenaar zei ‘m zelfs: ‘Dan had u maar niet zoveel kinderen moeten maken!’ En onlangs kreeg een andere cliënt van mij deze brief: ‘De eigenaar heeft de pensioengerechtigde leeftijd bereikt en is dus feitelijk geen landbouwer meer, zodat er geen landbouwfunctie meer aanwezig is en de constructie strijdig is met de planologische bestemming als agrarisch gebied.’ Een boer die stopt wegens de crisis in de landbouw, of omdat hij met pensioen gaat, wordt dus zonevreemd als hij op z’n hoeve blijft wonen. Sterker nog: de weduwe van een boer wordt automatisch zonevreemd. Zij kan maar weer zone-eigen worden door te hertrouwen met een boer die haar hoeve op rendabele wijze voortzet. Het leidt tot absurde situaties. Het decreet spaart nu wel de beschermde monumenten, maar wat met de duizenden waardevolle gebouwen in Vlaanderen die nog niet dat statuut hebben gekregen maar toch tot ons cultuurhistorisch erfgoed behoren? De abdij van de trappisten in Westvleteren staat nu officieel in parkgebied en is dus zonevreemd. Het wordt een moeilijke procedure om die gebouwen te bewaren. Weet u dat er nu niet alleen zonevreemde huizen, zonevreemde bedrijven en zonevreemde weduwes zijn, maar ook zonevreemde planten? Wie in een gebied woont dat tot natuurgebied wordt verklaard, mag op zijn grond geen exoten meer planten. Dus geen Canadese populieren of Amerikaanse eiken meer, maar alleen inheemse soorten. Eigen bomen eerst. Ik heb een cliënt die zijn mooie hoogstamboomgaard weer moet rooien.
Meneer Beersmans, in een nota aan de minister spreekt uw administratie over 141.000 zonevreemde woningen. Maar ook dat cijfer zou weinig wetenschappelijke waarde hebben?
Hugo Beersmans: (Administratie Ruimtelijke Ordening) Dat is juist. Wij waren er niet gelukkig mee dat het kabinet dat cijfer aan de pers doorspeelde. Dat cijfer is maar een extrapolatie, gebaseerd op bepaalde hypothesen. Maar het kan evengoed vijftigduizend meer of minder zijn. Het cijfer van de tegenstanders lijkt ons wel sterk overdreven. De hetze heeft veel met de huidige verkiezingen te maken, vrees ik. Dat de CVP zich daar nu volmondig achter schaart, is tamelijk misplaatst, want de gewestplannen en de hele ruimtelijke ordening zijn een CVP-erfenis uit het verleden.
Vorige week kondigde de regering ineens aan dat bouwmisdrijven na vijf jaar zullen verjaren.
Beersmans: Dat zal ook wel iets met de verkiezingen te maken hebben, denk ik. Ik was ook verrast en heb op voorhand de tekst van het wetsontwerp niet gezien.
Volgens de minister kan 95 procent van de zonevreemde woningen zo worden geregulariseerd.
Beersmans: Ten eerste vind ik het woord ‘regulariseren’ niet correct gebruikt, want voor de meeste zonevreemde woningen is nooit iets onregelmatigs gebeurd. En ten tweede komt dat cijfer van 95 procent zeker niet van de administratie. Het lijkt mij wat op nattevingerwerk gebaseerd en het schept meteen bepaalde verwachtingen. Het probleem is dat wij op dit moment daar geen duidelijkheid over kunnen geven. Het hangt allemaal af van de gemeenten, die de structuurplanning van de toekomst moeten vastleggen en op basis daarvan uitvoeringsplannen opmaken. De administratie zal die lokale planning zoveel mogelijk respecteren, tenzij er elementen in zijn die tegenstrijdig zijn met het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen. Het was logischer geweest om in afwachting alles te blokkeren, maar men heeft gekozen voor een overgangsperiode tot 2004 waarin nog veel mogelijk is. Ik weet ook dat een aantal gemeenten tegen dan niet klaar zal zijn, maar dan kan de provincie of het gewest nog optreden.
En de huizen die in 2004 zonevreemd blijven, moeten ‘uitdoven’?
Beersmans: Wij zijn pas gestart met de afbakening van het buitengebied en kunnen pas daarna beslissen over zonevreemde woningen. Een aantal mensen zal zeker alle middelen krijgen om decent te blijven wonen, zij het zonder mogelijkheid om te herbouwen. Instandhoudings- en herstellingswerken mag men altijd doen zonder vergunning. Of structurele ingrepen nog kunnen, zal gebiedsgericht moeten worden bepaald. Sommige geïsoleerde woningen in grondgebonden landbouwgebieden zullen inderdaad moeten uitdoven op langere termijn. De handhaving daarvan is dan gebonden aan wie er nu zit, maar niet meer aan een derde aan wie het eventueel verkocht wordt. Maar waar je straten en gehuchten hebt van een aantal woningen bij elkaar, lijkt het mij logisch dat de gemeenten dat gebied zullen inkorrelen als woongebied met landelijk karakter.
Men verwijt u ruimtelijk fundamentalisme en het miskennen van de manier waarop landelijk Vlaanderen historisch gegroeid is.
Beersmans: Dat slaat nergens op. Integendeel, daar komen we net van terug. Dat zat juist in de oude gewestplannen ingebakken: die idee van grote monogebieden. Maar in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen aanvaarden we meer en meer een verwevenheid van functies in eenzelfde gebied. Het probleem voor ons is dat het hele proces van die planning nu moeizaam bezig is, en dat er zoveel verschillende belangen bij komen kijken, dat we nu op individueel niveau geen zekerheid kunnen geven. Ik begrijp volkomen dat dat voor onrust zorgt, zeker als het dan nog politiek opgeklopt wordt.
Chris De Stoop
