Bouwmeesters onder elkaar: ‘Ik hoop dat Jambon de mobiscore niet weggooit’

2019 was het jaar van nieuwe woorden als mobiscore en bouwshift, maar ook van stijgende vastgoedprijzen. Knack sprak met Vlaams Bouwmeester Leo Van Broeck en zijn Antwerpse collega Christian Rapp.

Voor sommige Vlamingen was het schrikken toen ze in juni op de website van het departement Omgeving de mobiscore voor hun woning opzochten. Die score leert hoe goed hun woning aansluit op voorzieningen voor openbaar vervoer, onderwijs, winkels en diensten, ontspanning, sport en cultuur, gezondheid en zorg. Omdat het ernaar uitzag dat er een bitse strijd zou losbarsten tussen stad en platteland besloot de Vlaamse regering prompt alles on hold te zetten.

Vlaams Bouwmeester Leo Van Broeck betreurt de beslissing. ‘Het is goed om te weten wat de waarde van een plek is inzake nabijheid van diensten, winkels, scholen, openbaar vervoer enzovoort. Een overheid die niet naar die verschillen kijkt, voert een blind beleid. Iemand die een versleten woning afbreekt om een nieuwe te bouwen, krijgt overal in Vlaanderen dezelfde premie. Dat vind ik eigenaardig. Sommige plekken kosten de overheid tot twintig keer meer, bijvoorbeeld omdat de postbedeling en huisvuilophaling er veel duurder zijn of omdat er kilometers wegen en riolering aangelegd moeten worden. Londen gebruikt al 27 jaar met veel succes het Public Transport Access Level (PTAL).’

Lach niet om de verkavelingsdroom, maar analyseer wat mensen willen en bied ze een goed product aan in de stad.

Sommigen vrezen dat de waarde van hun huis zal dalen door een lage mobiscore.

Leo Van Broeck: Dat risico speelde al vóór de mobiscore, maar door een goed krimpbeleid kun je die waardevermindering compenseren. Bijvoorbeeld door een systeem van salariswoningen. Wie dichter bij het werk gaat wonen, krijgt dan, in plaats van een bedrijfsauto om naar zijn verkavelingswoning te rijden, een toelage om zijn woonkosten in de dorpskern of stad te betalen.

Op een bepaald ogenblik is de foute perceptie ontstaan dat de mobiscore burgers fiscaal zou straffen, maar ze zou net moeten dienen om te belonen. Met straffen breng je burgers niet in beweging. Het leek alsof die score de stad en het platteland tegen elkaar wilde opzetten, maar een dorp is pas landelijk als er open ruimte omheen ligt, en dus moeten we ermee ophouden die open ruimte te verkavelen.

Ondertussen staat de mobiscore als gevolg van de polarisering on hold.

Van Broeck: De berekening kan wellicht verfijnd worden. Ik heb nog geen gesprek gehad met de nieuwe Vlaamse ministers van Omgeving en van Wonen en met de minister-president (resp. Zuhal Demir, Matthias Diependaele en Jan Jambon, alle drie N-VA, nvdr), maar ik hoop dat ze dat meetinstrument niet weggooien.

Christian Rapp: Was het wel een goed idee om die informatie allemaal publiek te maken? Het kan angst, onrust of jaloezie veroorzaken. Je zet het loon van je buurman toch ook niet online? De mobiscore was enkel bedoeld als een instrument voor de overheid, maar ook met de mobiscore zijn er geen eenheidsoplossingen. Je moet ruimtelijke ordening stad per stad, wijk per wijk en straat per straat bekijken.

Kunt u de mobiscore gebruiken in Antwerpen?

Rapp: Nee, maar je moet wel een langetermijnpolitiek voeren om de 30.000 extra inwoners de komende jaren te huisvesten. Ik denk trouwens dat het er nog veel meer zullen worden. In Amsterdam verwachten ze zelfs 300.000 nieuwkomers. Er is dus een enorme trek naar de stad en we moeten de mensen die wij hier willen hebben, een goed product aanbieden. Het familieappartement voor een gezin met tweeverdieners en twee kinderen staat daarbij centraal. Maar dan moet het openbaar vervoer wel beter. Van mijn studenten in Eindhoven heeft 80 procent geen rijbewijs, en dat hebben ze ook niet nodig omdat er goede bus- en treinverbindingen zijn, of ze gebruiken een deelfiets.

Van Broeck: Verlies de singles ook niet uit het oog. In 1991 waren er 1,2 miljoen eenpersoonshuishoudens. Dat zal naar 2,5 miljoen stijgen. Twee derde van de Vlamingen zal single zijn tegen 2061 en het aantal ongehuwde kinderloze gezinnen zal verzesvoudigen. Daar moeten we als Bouwmeester rekening mee houden, want dat vraagt om andere woontypes.

In het Vlaamse regeerakkoord is geen spoor meer te vinden van de kilometerheffing en de betonstop.

Van Broeck: Maar wel van een bouwshift. Dat vind ik een beter woord dan ‘betonstop’. We stoppen niet met bouwen, wel met bouwen op bepaalde plekken. In plaats daarvan gaan we elders bouwen. In de dorpskernen en de steden.

Was u ontgoocheld toen u het Vlaamse regeerakkoord las?

Van Broeck: Niet over de bouwshift, wel over de afschaffing van het rekeningrijden. Omdat je op die manier doorgaat met het subsidiëren van woonlocaties die niet duurzaam zijn. Een politicus zei me ooit: je moet de moed hebben om mensen gelukkig te maken tegen hun zin in.

Wat vindt u van het recente onderzoek van De Standaard waaruit blijkt dat er elke dag 6 hectare of 12 voetbalvelden aan open ruimte verdwijnt? Hoe verontrustend is dat?

Van Broeck: Twintig jaar geleden was het dagelijkse ruimtebeslag nog veel groter: 12 hectare of 24 voetbalvelden per dag. Nederland, lang ons voorbeeld, is ons inmiddels voorbijgestoken en zit aan 8,5 hectare. In Oostenrijk gaat het zelfs om 12,5 hectare. Iedereen praat over het klimaat, maar door onze slechte ruimtelijke ordening is wel 80 procent van onze natuur verdwenen.

Wat moeten we doen?

Rapp: Er is maar één manier: verdichten. Zo simpel is het.

Van Broeck: De pretfactor van het verdicht wonen moet omhoog. De voordelen van wonen op het platteland – de privacy, het groen, een plonsbad voor de kinderen – moet je ook in de steden krijgen. Bijvoorbeeld met daktuinen, of door voorzieningen te delen met de buren. Combineer de voordelen van wonen in het groen met de voordelen van de stad, zoals de nabijheid van winkels en openbaar vervoer.

Wonen in de stad is wel duurder.

Van Broeck: Vlaanderen moet een voorbeeld nemen aan Zwitserland. In Zürich woont bijvoorbeeld 30 procent van de burgers in een coöperatieve woning. Nochtans is Zwitserland geen links land.

Gent heeft te weinig woningen om alle jonge gezinnen te huisvesten. In Antwerpen daarentegen vertrekken ze naar de randgemeenten. Hoe komt dat?

Rapp: Gent voert al langer een beleid dat zich op jonge gezinnen richt. Bovendien heeft het een heel grote universiteit waar jonge mensen verliefd worden en blijven hangen om een gezin te stichten. Tegenwoordig maakt ook Antwerpen werk van zo’n beleid. Bijvoorbeeld door wonen voor starters financieel aantrekkelijker te maken.

Hoe wilt u dat doen?

Rapp: We gaan experimenteren met systemen van erfpacht en recht van opstal. Dan wordt de grond niet mee verkocht. Dat is een goede zaak, want grondspeculatie is de belangrijkste oorzaak van prijsstijgingen. Ik zou ook het coöperatieve model willen invoeren, maar dat botst met de Belg en zijn baksteen in de maag.

Van Broeck: Cera, een coöperatieve bank, is begonnen met het onderzoeken van financieringsmodellen voor coöperatief wonen.

Uit een onderzoek van het agentschap Wonen-Vlaanderen bleek dat maar 13 procent van de Vlamingen in de stad wil wonen. 20 procent verkiest de dorpskern, de helft een vrijstaande villa op het platteland.

Rapp: Er is een verschil tussen antwoorden waar je zou willen wonen en waar je dat daadwerkelijk doet. De voorbije tien jaar zijn er 209.000 appartementen bijgekomen. Dat is een groei van 32 procent. Het appartement is het tweede belangrijkste woontype geworden met een aandeel van bijna 28 procent. Tien jaar geleden was dat nog maar 23 procent. Alleen vrijstaande woningen – 30 procent – hebben nog een groter aandeel.

Van Broeck: Mensen zijn niet dom. Lach niet om hun woondroom van de verkaveling, maar analyseer wat ze willen en bied ze een goed product aan in de stad dat aan hun wensen voldoet, zonder dat ze elke dag twee uur in de file moeten staan.

Elke projectontwikkelaar die denkt iets te kunnen ritselen bij politici, zal bot vangen.

Als meer mensen in de stad komen wonen, zal de maximale bouwhoogte misschien omhoog moeten. Hoe hoog mag er in Antwerpen gebouwd worden?

Rapp: In de binnenstad is alles hoger dan 50 meter onderworpen aan een zware procedure. Die HoogBouwNota is mede tot stand gekomen door mijn voorganger. Ik vraag me weleens af of we het ons zo niet te moeilijk hebben gemaakt. De discussie over hoogbouw wordt hier heel emotioneel gevoerd. Torens moeten kunnen, maar alles hangt af van de plek waar je die bouwt. Antwerpen is gewoon geraakt aan de drie-eenheid van kathedraal, Boerentoren en Politietoren. Sommigen zeggen dat daar niets meer bij kan.

Van Broeck:(zucht) De Boerentoren is ongeveer 100 meter hoog. Waarom zou je vandaag elders geen nieuwe Boerentoren meer willen?

Rapp:(lachend) Toen de Boerentoren werd ontworpen, waren er ook veel tegenstanders omdat zo het uitzicht op de kathedraal zou verdwijnen. Terwijl nu niemand die toren nog weg wil. Die drie-eenheid is een voorbeeld van drie gebouwen uit drie verschillende tijdsmomenten en in drie verschillende stijlen. En toch staan die gebouwen in harmonie met elkaar, ongeacht de bouwhoogte.

U wilt dus hoger bouwen?

Rapp: Alleen op de juiste plekken, waar je niet al je buren in de schaduw zet. Op Linkeroever zou het zeker kunnen.

Van Broeck: Harmonie ontstaat door verschil. Als je een symfonie componeert waar je 500 keer dezelfde noot speelt, komt niemand luisteren. Toen de Eiffeltoren werd gebouwd stond de hele Parijse intelligentsia op haar achterste poten. Émile Zola en Guy de Maupassant stelden dat hun mooie stad, die door architect Haussmann op bijna dictatoriale wijze zeer homogeen was gebouwd, zou worden verminkt door ‘een lelijke stalen hijskraan’. Drie jaar later was de Eiffeltoren hét symbool van de natie.

Kan er ook binnen de Singel hoger gebouwd worden?

Rapp: Op sommige plekken misschien wel. Op de Pelikaansite in de Diamantwijk, vlak bij het Centraal Station, was er een plan voor twee torens van ongeveer 100 meter hoog. Het Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) was klaar, maar het project stuitte op bezwaren van de luchthaven in Deurne.

Van Broeck: Dubai heeft ook een luchthaven en daar gaan ze tot 800 meter. België staat vol slechte laagbouw. De hoogte van een gebouw is volgens mij minder belangrijk dan de kwaliteit ervan.

Rapp: Ik sprak twee weken geleden met een stedenbouwkundig ambtenaar van Rotterdam. Daar gaan ze voor hoogbouw met een norm van 250 meter werken. Rotterdam en Frankfurt zijn steden die resoluut voor hoogbouw gekozen hebben. Ik denk niet dat Antwerpen die richting uit moet. We moeten van de Antwerpse binnenstad geen Manhattan aan de Schelde maken.

Wat vindt u ervan dat de woonbonus verdwijnt?

Van Broeck: De studie van Pascal De Decker van de KU Leuven bewijst dat de opbrengsten van de woonbonus onmiddellijk zijn versluisd naar de verkopers. Door de woonbonus konden kopers meer lenen en een hoger bod uitbrengen. De woonbonus heeft wonen duurder gemaakt. Het was een moedige, maar terechte keuze om hem af te schaffen.

De prijs van het vastgoed is in 2019 blijven stijgen. Zowel de Europese Centrale Bank als onze Nationale Bank stelt zich daar vragen bij. Maakt u zich zorgen?

Rapp: Ik woon in Amsterdam en ben geboren in München. In vergelijking daarmee is het vastgoed hier spotgoedkoop. Of anders gezegd: elders is het misschien te duur. Ik heb een architectenbureau in Amsterdam en werk er samen met jonge architecten die niet slecht verdienen. Toch moeten ze uitwijken tot in Zaanstad en Haarlem om een betaalbare woning te vinden. Over Antwerpen maak ik me op dit moment nog geen zorgen omdat de stad over een grote potentiële woonvoorraad beschikt.

Van Broeck: Maar dan moet de concurrentie tussen goedkoop wonen in een verkaveling op het platteland en het dure wonen in de stad stoppen.

Heeft Antwerpen veel grondreserves?

Rapp:(haalt er een kaart bij) Dankzij de Oosterweelverbinding en de gedeeltelijke overkapping van de Ring hebben we een plan opgesteld: ‘Stad maken over de Ring’. Op die plaatsen komen er op termijn honderdduizenden vierkante meters bouwgrond bij. Nu ligt de stad met de rug naar de gordel buiten de Ring gekeerd. Dankzij dit masterplan kunnen we die twee verbinden. Zo kunnen we de prijsstijgingen van het Antwerpse vastgoed in de hand houden. De projecten op de Slachthuissite staan op dit moment het verst.

Van Broeck: Er was veel protest van de buurt tegen die projecten, maar de verdichting op de Slachthuissite is niet overdreven hoog, integendeel zelfs. Het is een goed masterplan. De derde toren van de Slachthuissite mag trouwens maar gebouwd worden als de overkapping van de Ring klaar is.

Rapp: De opbrengsten van die bebouwing zullen integraal opnieuw in dat gebied geïnvesteerd worden, bijvoorbeeld in de publieke ruimte.

In het Vlaamse regeerakkoord staat dat het Team Vlaams Bouwmeester zich weer moet concentreren op zijn ‘kerntaken’. Meneer Van Broeck, ze zijn uw politieke uitspraken blijkbaar beu.

Van Broeck: Dat is vooral het gevolg van het getoeter in de media over mijn verkeerd geciteerde uitspraken over de mobiscore. Men zegt dat ik te veel met het klimaat bezig was, maar dat is niet zo. Ik ben altijd bezig met de milieu-impact van landgebruik en slechte ruimtelijke ordening. Daarover waken beschouw ik als een van mijn kerntaken, net als advies geven aan centrale en lokale besturen inzake ruimtelijke ordening, bouwen en wonen. Ik ben niet buiten mijn kerntaken gegaan.

Rapp: Sommigen verwijten Leo dat hij te veel praat in de media. Van mij zeggen ze precies het tegenovergestelde. Bovendien gaat men er dan steevast van uit dat bouwmeesters altijd kritisch commentaar moeten geven op wat beleidsmakers beslissen. Bouwmeesters zijn geen beleidsmakers, wij zijn adviseurs.

Wat vindt u als buitenlander van het Vlaamse Bouwmeesterschap?

Rapp: Het bestaat nog maar twintig jaar. Veel minder lang dan in Nederland, maar in die periode hebben de Vlaamse Bouwmeesters, onder impuls van Bob Van Reeth, de godfather van de Bouwmeesters, hun Nederlandse collega’s bijgebeend en mijlenver overvleugeld. Ze zijn ondertussen een voorbeeld in het buitenland.

Van Broeck: We zijn allemaal schatplichtig aan Bob Van Reeth. Hij was ook de man die zei: ‘Het platteland is voor de koeien.’

Hebben projectontwikkelaars te veel macht?

Rapp: Men zegt dat in Antwerpen de vastgoedontwikkelaars de deur van het stadhuis platlopen, maar ik weet donders goed dat iedere ontwikkelaar die denkt iets te kunnen ritselen bij de burgemeester of schepen van Stadsontwikkeling van een koude kermis zal thuiskomen. Iedereen moet eerst bij mij passeren, anders krijg je sowieso een njet. Ik werk volledig onafhankelijk.

Van Broeck: Toen ik Bouwmeester werd, dacht ik bestormd te worden door politici of ontwikkelaars om van alles te ‘regelen’. Ik ben nu bijna vier jaar bezig en ik ben nog geen enkele keer op die manier benaderd.

Komt die verkeerde perceptie door incidenten zoals het beruchte feestje van vastgoedontwikkelaars in het Antwerpse restaurant ’t Fornuis?

Rapp: Mijn burgemeester heeft er een cola zero gedronken en was terecht woest over de perceptie die zo was ontstaan. Een burgemeester moet toch ook een netwerker zijn? En dus kent hij ook de Antwerpse projectontwikkelaars.

Van Broeck: Christian en ik waren samen op de Mipim in Cannes, de grootste vastgoedbeurs ter wereld. Is het fout om daar op een receptie een glas champagne te drinken met projectontwikkelaars? Zij vertelden ons wel dat wij de eerste Bouwmeesters waren die de moeite hadden gedaan om ernaartoe te gaan en die bovendien niet op hen neerkeken als de ‘inhalige betonboeren’. Ik denk niet dat je als Bouwmeester het recht hebt om kwaliteit te eisen van mensen op wie je neerkijkt.