De structurele ingrepen die de gemeente Knokke-Heist plant, komen alvast burgemeester Lippens en zijn familie ten goede.
In Knokke-Heist staat, na de CVP en de VU, nu ook de afgezwakte VLD aan de kant van Gemeentebelangen van burgemeester Leopold graaf Lippens. De oppositie, die er nooit veel voorstelde, heeft nog amper 8 van de 31 zetels. Het Vlaams Blok heeft nu wel drie gemeenteraadsleden in plaats van één. De SP behoudt er twee, Agalev één en Raak telt voor het eerst twee raadsleden. Dergelijke monstercoalities én de pretentie van Knokke-Heist beginnen echter hun tol te eisen.
Jaarlijks krijgt Knokke-Heist er ongeveer 200 inwoners bij. Dat is vijf keer het West-Vlaamse gemiddelde. Die stijging is vooral toe te schrijven aan de welgestelde senioren die het binnenland voor Duinbergen en Het Zoute inruilen. Zij jagen de minder kapitaalkrachtigen weg en de grondprijzen de hoogte in: 15.000 frank (372 euro) per vierkante meter is geen uitzondering meer. Sinds 1996 komen er jaarlijks 380 woningen bij, maar slechts 230 daarvan zijn voor de Knokkenaars bestemd. Ongeveer de helft van de 31.427 woningen zijn tweede verblijven. Met alle gevolgen vandien voor de vastgoedsector, de horeca en het ‘recreatief winkelen’. Zo is er nu het plan om het casino uit 1930 van de anders zo geprezen architect Leon Stijnen door een agressief torencomplex met bijna driehonderd appartementen te vervangen. Ook in de zijstraten van de Lippenslaan zullen hogere gebouwen toegestaan worden.
De bewindvoerders van Knokke-Heist beweren bovendien nood te hebben aan betere toegangswegen en parkeerterreinen. De expresweg Antwerpen-Zelzate-Knokke (N49) wordt in de komende jaren tot een autosnelweg (A11) omgebouwd. Maar die aanpassing is veeleer bedoeld om de haven van Zeebrugge te ontsluiten dan om Knokke-Heist te plezieren. Het is zelfs zeer de vraag hoe Knokke-Heist op de A11 zal aansluiten, en welke bestemming de overbelaste Natiënlaan en de polders in de buurt dan zullen krijgen.
Volgens de startnota van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan komt er op langere termijn een woonproject in de Tolpaertpolder ( 1 op de kaart) voor ‘de autochtone bevolking, dit als uitbreiding van de deelgemeente Knokke en als afwerking van het stedelijk landschap’. Dat is echter niet de enige plek die door verstedelijking wordt bedreigd en als bij toeval eigendom is van een lid van de familie Lippens of van hun vastgoedbedrijf, de Compagnie Het Zoute. Enkele voorgestelde projecten noemt de startnota zelfs ‘strategisch’. Voor burgemeester Lippens en de Compagnie Het Zoute zijn ze dat zeker. Al staan zij meestal haaks op het jongste voorstel van decreet van de Vlaamse SP-parlementsleden Jacky Maes en André Van Nieuwkerke om de kustpolders extra te beschermen.
NAAR HET OOSTEN
Voor ‘het behoud van het imago’ wil het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS) alvast het bouwbedrijf Verhelst uit de Tolpaertpolder weg. Aan de andere kant van de polder wil het GRS manegepaarden stallen: precies op het kruispunt van de Kalfstraat en de Isabellavaart, die de Tolpaertpolder doormidden klieft. Uitgerekend dat plekje noemt het GRS ‘het beste alternatief binnen de gemeente’. En daar ligt als bij toeval de verboste boomgaard van Lippens ( 2). Daar zouden ‘in een eerste fase een vijftigtal boxen voorzien worden: 32 voor verhuring en 18 voor fokkerij (2 hengsten en 16 merries)’. Fokken is het gedroomde alibi om in een landbouwzone te mogen bouwen. Maar het manegeproject kan de Ceuvelhoeve ( 3) uit 1385 en de middeleeuwse polders errond wel schaden.
Ook ten noorden van de Isabellavaart verstedelijkt de familie Lippens haar gronden. Getuige daarvan de Graaf Jans Hove ( 4) met een twintigtal villa’s – van 20 tot 35 miljoen frank (500.000 tot 870.000 euro) elk – aan de Graaf Jansdijk. Verderop aan de Paulusstraat, tussen het Sparrenbos en het Oosthoekplein, realiseert de Compagnie het Boshuis ( 5). Dat vastgoedproject komt er, net als dat aan de Graaf Jansdijk, in samenwerking met de omgeschoolde slager-traiteur Roland Hillewaere en Hans Christian Demyttenaere, de huisarchitect van de Compagnie. Die laatste tekent nu voor dertien ‘karakteristieke woningen in Zoute-stijl’: allemaal op plan verkocht tegen ongeveer 15 miljoen frank (370.000 euro) per stuk.
Ook aan de Oosthoek ( 6) zelf, bekend om het Pavillon du Zoute ( 7) en Siska’s kinderspelen, zet de Compagnie van burgemeester Lippens enkele pionnen klaar, die hem en zijn familie een aanzienlijke meerwaarde moeten opleveren. De Compagnie Het Zoute koestert immers grote plannen in oostelijke richting. Niettegenstaande – of precies omdát – de rijkswachtkazerne ( 8) aan de Graaf Leon Lippensdreef in het kader van de politiehervorming naar de politiezone Knokke-Heist/Damme overgeheveld wordt, wil de Compagnie de kazerne kopen. Door dat bod van zijn privé-vennootschap dreigt Lippens’ gemeente echter geld te verliezen. De gebouwen die naar aanleiding van de politiehervorming van de staat naar de gemeenten worden overgeheveld, worden immers op hun reële waarde geschat en navenant verrekend. En het bod van de Compagnie doet de waarde van de rijkswachtkazerne stijgen. Die Compagnie bezit bovendien alle terreinen errond en liet de gemeente daar alvast rioleringen aanleggen – zogezegd om het afvalwater van het vogelkooienpark van het Zwin (ook privé-eigendom van de Compagnie) af te voeren. Ze willen aan de Oosthoek immers ‘een globaal project’ realiseren, waarin zowel de gewezen rijkswachtkazerne als de boerderijen van de Lippens-clan en de ruïnes van de school passen.
Ook verderop liggen Lippens-gronden. Met uitzondering van een strook langs de Dijkgraafstraat die, via Real Estate, eigendom is van de tapijtenfamilie De Clerck.
BRUTALE OVERTREDINGEN
In 1627 bouwden de Spaanse bezetters de Sint-Paulusdijk om het Fort Sint-Paul met het Isabellafort te verbinden. Dat was een voorpost tegen de troepen van Maurits van Nassau die in 1604 Sluis had veroverd. Op die dijk ligt nu de Hazegrasstraat, de grens tussen de Nieuwe- en de Oude-Hazegraspolder: allemaal landerijen van burgemeester Lippens, van zijn broer Maurice, van de aanverwante familie De Hemptine of van hun Compagnie Het Zoute. In die polders begon trouwens de soms onduidelijke saga van de familie Lippens toen Philippe-François Lippens er aan het einde van de jaren 1700 dijken aanlegde en polders inpalmde.
De Hazegraspolder werd in september 1978 als landschap ingekleurd en de drie hoeven aan de Hazegrasstraat werden in oktober 1980 als dorpsgezicht beschermd. Vandaar de plotse overgang van asfalt naar kasseien en de betwistingen in verband met een reeks verbouwingen op de Hazegrashoeve ( 9) door Eugène Lannoye en zijn zoon Geert. Beiden blijven immers de bestemming betwisten die toenmalig minister Karel Poma (PVV/VLD) aan hun domein gaf en lappen de beperkingen aan hun laars. Alle waarschuwingen van de bevoegde overheden ten spijt. Zelfs het college van burgemeester en schepenen van Knokke-Heist was de verbouwingsaanvragen van Lannoye niet altijd gunstig gezind. Eugène Lannoye roemt er zich echter op dat Leon graaf Lippens (de vader van de huidige burgemeester) zijn peter is en dat hij als pachter verder op de steun van diens zonen kan rekenen.
Hoe dan ook, op de beschermde Hazegrashoeve werden – zonder toelating of vergunning – de ramen van de vroegere kaasfabriek dichtgemetseld, muren ingeslagen en nieuwe gebouwen optrokken. Ondertussen putte boer Lannoye alle mogelijke beroepsprocedures en relaties uit om zijn plannen door te drukken. Iedereen krijgt te horen dat ‘die oude gebouwen niet meer geschikt zijn voor moderne landbouw en dat ze daarom beter omgebouwd worden voor hoevetoerisme’.
Naast de vroegere kaasfabriek en de oude woning werden dus al – middenin het beschermde dorpsgezicht – een parkeerterrein en een fietsenstalling aangelegd. Monumenten en Landschappen verleende daartoe geen vergunning, maar de gemeente Knokke-Heist regulariseerde het een en ander met een boete van 2000 frank (50 euro). Verder stond de gemeente toe dat in een aanpalend gebouw een verkoopsruimte voor hoeveproducten werd ingericht. De gemeentelijke vergunning werd daarvoor in september 1996 door toenmalig minister van Ruimtelijke Ordening Eddy Baldewijns (SP) vernietigd. Maar wie let daar nu op?
EEN SCHUUR MET ALLURE
In juni 1994 liet toenmalig minister van Verkeer, Buitenlandse Handel en Staatshervorming Johan Sauwens (VU), tevens bevoegd voor Monumenten en Landschappen, in het beschermde dorpsgezicht zelfs de bouw van een nieuwe villa voor Geert Lannoye toe. Aan de voorwaarden die de minister daaraan koppelde, werd niet of nauwelijks voldaan. Zo was het ministeriële advies gunstig ‘met dien verstande dat de geplande uitbreiding als laatste in dit deel van het beschermde dorpsgezicht dient beschouwd te worden’. Er werd immers aangevoerd dat de nieuwe bedrijfswoning, aan de overkant van de ouderlijke hoeve, in alle opzichten op de aangrenzende historische schuur zou aansluiten. Met het lage sleepdak en de rode poorten was dat een van de opmerkelijkste gebouwen aan die kant van de weg. De schuur werd tijdens de voorbije weken gewoon platgegooid.
Halverwege 1999 is de West-Vlaamse administratie van Monumenten en Landschappen immers haar kritiek beginnen inslikken. Normaal is de eigenaar of de vruchtgebruiker van een gebouw dat deel uitmaakt van een beschermd stads- of dorpsgezicht, verplicht om het in stand te houden en desnoods te herstellen. Hij mag het gebouw zeker niet afbreken. Op 8 juni 1999 kwam Edgar Goedleven, hoofd van de afdeling Monumenten en Landschappen, echter bij Eugène Lannoye op bezoek. Nog geen maand later kreeg de boer de boodschap dat ‘de vervanging van de bestaande schuur door een functionele nieuwbouw verantwoord kan worden als een element van de herwaardering van de historische gebouwen aan de overzijde van de straat door de herbestemming naar hoevetoerisme’. Daarover gaat het ook in het Bijzonder Plan van Aanleg aangaande het Fort Isabella ( 10) en de Kalkhoeve ( 11) van Gilbert De Groote, schepen van Ruimtelijke Ordening in Knokke-Heist en een andere pachter en medestander van burgemeester Lippens.
BOER DE GROOTE
Na de Vrede van Westfalen in 1648 raakte het Fort Isabella in verval en werd die plek ‘Vrede’ genoemd. Tussen 1980 en 1984 werden de restanten van de eeuwenoude aarden wallen – niettegenstaande ze op het gewestplan als natuurgebied beschermd zijn – zomaar platgewalst door landbouwers, onder wie Eugène Lannoye. Dat kon burgemeester Lippens weinig deren. Hij had zijn gronden verkocht en zolang hij op de akkers en in de omliggende kreken kon jagen, was alles goed. Knokke-Heist wil daar nu, in het kader van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan en in samenspel met het provinciale project Graaf Jansdijk ‘de toeristisch recreatieve infrastructuur’ versterken. Daarom verplicht het Bijzonder Plan van Aanleg (BPA) Fort Isabella om de destijds platgereden wallen tot reliëfrijke weiden te restaureren. De betrokken akkerbouwers zullen na onteigening vergoed worden en op de Kalkhoeve van schepen De Groote wordt hoevetoerisme toegelaten. Mits er niet meer dan vier logeerruimten (van elk maximum 50 vierkante meter) komen en er, bij het stopzetten van de landbouwactiviteit, alleen in de bestaande bedrijfswoning gewoond wordt.
Zo krijgen De Groote en zijn erfgenamen dus een grote kans om hun – zonevreemde – hoeve toch te verbouwen, de kneepjes van het horecavak te leren en ooit misschien bij de twee aanpalende zonevreemde landhuizen aan te leunen. Boer De Groote kan nu in elk geval boer Lannoye achterna: met prachtig uitzicht op landbouwgrond die Lannoye – niet zonder protest – zal moeten afstaan bij de realisatie van het BPA Fort Isabella. Alhoewel dat BPA zes hectaren extra als natuurgebied zal beschermen en de uitbreiding van de woonfuncties beperkt, waarschuwde gemeenteraadslid Stefaan Van de Wal (Raak) de gemeenteraad al voor hoevetoerisme. ‘Het heeft een dermate ingrijpend karakter dat het een bedreiging vormt voor het landelijk karakter van deze regio’, luidde het. En hij verwijst daarbij naar ‘de zogezegde restauratie’ van de historische schuur van Lannoye en andere van zijn bouwwerken op de Hazegrashoeve die tot ‘een totale verminking van de site’ leiden.
Er bestaat geen feitelijk verband tussen Lannoyes brutale maar telkens weer geregulariseerde ingrepen en de voorlopige goedkeuring van het BPA Fort Isabella door de gemeenteraad op 1 maart. Toch stemt de ongehinderde vrijpostigheid op de Hazegrashoeve tot grote waakzaamheid bij de verdere uitwerking van het BPA Fort Isabella en van een ander Bijzonder Plan van Aanleg. Knokke-Heist wil immers in eerste instantie dat Vlaams minister van Ruimtelijke Ordening Dirk Van Mechelen (VLD) de Compagnie Het Zoute en de plaatselijke VLD pleziert door het BPA Finis Terrae ( 12) goed te keuren. Dat is een Bijzonder Plan van Aanleg voor een paar appartementsgebouwen op de plaats van het restaurant bij de ruïnes van het zwembadencomplex aan de wandeldijk in Het Zoute. Dat bouwproject werd de voorbije jaren afgeslankt, maar blijft een van de topprioriteiten van de Compagnie Het Zoute en nu ook van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan. Want als het BPA Fort Isabella de gemeente weinig en de Compagnie niets kost, zal het BPA Finis Terrae de Compagnie enkele honderden miljoenen frank extra opleveren. Beide BPA’s worden trouwens in de startnota van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan bij de tien ‘strategische projecten’ gerekend. Telkens met het bijkomend argument dat ‘zij de natuurwaarden versterken’.
Aan het Fort Isabella gaat het om het herstel van ongeveer 10 hectaren natuur en geschiedenis. Tussen de Zwinbosjes en het einde van de bebouwde zeedijk ( Finis Terrae) is natuurherstel daarentegen minder evident als er – gespreid over 1,25 hectaren en een zestal verdiepingen – zo’n honderd appartementen bijkomen van 60 miljoen frank (1,5 miljoen euro) en meer per stuk. In ruil daarvoor belooft de Compagnie Het Zoute, zogezegd om het natuurherstel te dienen, de ruïnes van haar zwembadencomplex op te ruimen. Het vervallen zwembadencomplex ligt echter sinds 1993 in beschermd duinengebied en kon allang – zonder BPA – opgeruimd zijn. Ware het niet dat verkrotting een drukkingsmiddel is die burgemeester Lippens en zijn Compagnie zowel op de zeedijk als achter hun polderdijken aanwenden om de overheid tot toegeeflijkheid te dwingen.
Frank De Moor
