‘Wonen wordt onbetaalbaar: belasting op grond kan soelaas brengen’

In België heeft de grondbelasting een groot potentieel als deel van een tax-shift’, schrijven Erik Vandenpoel en Stefanie Dens van de Vrijdaggroep. Ze pleiten voor een nieuw systeem, waardoor komaf gemaakt kan worden met het kadastraal inkomen.

In “Hoe hoge vastgoedprijzen de economie kunnen schaden” schrijft The Economist hoe economische malaise toegedicht wordt aan de inflatie van onroerend goed. Dit onderwerp lijkt in België, een land waar een eigen huis op een eigen grond het hoogste goed is, taboe. Intussen kenden we een grote speculatie op (bouw)gronden, en lijkt “betaalbaar wonen” meer en meer een campagne-thema voor het winnen van volgende verkiezingen. Wonen in tijden van onbetaalbaarheid: kan belasting op grondwaarde soelaas brengen?

Wanneer grondbezit slapend rijk maakt

Grondbezit is big business. Een voorbeeld: Isa verdient netto 2000 euro per maand, en kocht in 2017 voor 250 000 euro  een grond met een verkommerde woning in de Brusselse rand. De woning herbouwen zou haar arbeid en 21% BTW kosten. Ze verschiet van het bedrag en besluit nog even te wachten met haar renovatiewerken. Na vijf jaar spaarde Isa niet genoeg om haar renovatie te kunnen betalen en besluit ze haar vastgoed te verkopen. De marktwaarde is intussen gestegen tot een fikse 370.000 euro. Op de 120.000 euro winst betaalt Isa zo goed als geen belastingen. Voor haar gepresteerde arbeid betaalde ze intussen zo’n 50% belastingen. Alles opgeteld verdiende Isa’s grond in dezelfde periode dus maandelijks meer dan zijzelf.

Belgische bodem: een put waar we geld in blijven gooien

In een eerdere opinie over betaalbaar wonen richtten we onze blik op hoe stijgende vastgoedprijzen niet zozeer te maken hebben met te weinig bouwkranen, maar met een op vastgoedfinanciering verlekkerde financiële sector. Die hogere vastgoedprijzen werden maar voor één kwart bepaald door duurdere woningen. Gronden bleken goed voor de resterende driekwart.

(Lees verder hieronder.)

In België bestaat intussen gemiddeld 60% van het totale gezinsvermogen uit grondeigendom. Dit was 25 jaar geleden slechts 40%. Steeds meer (financiële) middelen gaan naar vastgoed en grond, wat negatieve gevolgen heeft voor de actieve economie.

Enter de grondbelasting

Als mogelijke oplossing voor deze scheeftrekking, kwam de ‘belasting op grond’ recent terug onder de aandacht. Het principe daarvan is dat de waarde van de grond wordt belast, onafhankelijk van de waarde van gebouwen of andere inrichtingen op die grond.Het wordt reeds met succes toegepast in landen als Denemarken en Estland.

In België heeft de grondbelasting een groot potentieel als deel van een tax-shift. De waarde van gronden in het bezit van particulieren bedraagt namelijk samen zo’n 1 000 miljard euro. Met de inkomsten die gehaald kunnen worden uit een halve percent grondbelasting zou men, bijvoorbeeld, drastisch de loonlasten kunnen verlagen.

(Lees verder hieronder.)

Een belasting op (groot) grondbezit is bovendien effectiever dan een belasting op financieel vermogen. Belastingontduiking is niet mogelijk: grond kan niet verhuizen naar belastingparadijzen.

Weg met het kadastraal inkomen

De waarde van een stukje grond, losgetrokken van de waarde van gebouwen, kan met een rekenmethode bepaald worden door de overheid, op basis van verzamelde actuele data. Het kan het hopeloos verouderde kadastraal inkomen vervangen, dat gebaseerd is op de verhuurwaarde van 1975.

De vastgelegde grondwaardebelasting stimuleert daarenboven het optimaal gebruik van een stuk grond. Voor een goed gelegen, maar verouderd en onderbenut appartementsgebouw in de stad gaat een eigenaar evenveel grondbelasting betalen als zijn buurman, die het gerenoveerd heeft en volledig verhuurt. Zo worden (energetische) verbouw- en verbeteringswerken beloont, en leegstand bestraft.

Grondbelasting als sociale herverdeler

Door economen wordt de belasting op grond beschouwd als de “perfecte belasting”, omdat het de enige belasting is met een aanzienlijke opbrengst, zonder nadelig effect op economische activiteit. 

Stedenbouwkundigen tonen interesse door de stimulans voor beter grondgebruik en het dempen van de speculatie op grond. De taks doet de uit de hand gelopen grondprijzen  terug dalen, hetgeen de woningmarkt terug toegankelijk maakt.

Maar wat haar mogelijks nog interessanter maakt is dat ze een grote sociale herverdeler kan zijn. Kijk naar Isa: meer dan de vrucht van hard labeur van de eigenaar zelf zijn het veelal externe (vaak publiek-private) investeringen in de omgeving die bepalen of een (bouw)grond in waarde stijgt of daalt.

Het is dan ook niet meer dan normaal dat minwaarde gecompenseerd wordt, en een deel van de extern verworven meerwaarde terugvloeit naar de gemeenschap die er onrechtstreeks in investeerde.

—

Erik Vandenpoel is zelfstandig ingenieur-architect. Hij werkte o.a. samen met &bodgan architecten, waar hij meewerkte aan het grootste cohousingproject van België, Bijgaardehof.

Stefanie Dens is ingenieur-architect en stedenbouwkundig ontwerper. Ze is research fellow aan de Design Sciences Hub (UAntwerpen) en het Instituut van Tropische Geneeskunde en lid van De Vrijdaggroep.